איך לדעת מתי Refinancing עובד & כאשר זה לא

לפני שאתה refinance, חשוב להבין מה תצא מזה ומה זה יעלה לך. רוב מחשבונים מקוונים רק לספר לך את התקופה breakeven - כמה זמן זה ייקח להחזיר את כל עלויות הסגירה הנדרשת למחזר. זה עשוי להיות מועיל, אבל אתה באמת צריך הבנה טובה יותר של איך עלויות הריבית יושפע אם אתה refinance.

כדי לראות איך refinancing באמת משפיע על הכספים שלך, בצע את השלבים הבאים.

תלמד כל מה שאתה צריך לדעת על ההלוואה הקיימת שלך ואת הפוטנציאל תחליף.

1. חישוב ההלוואה המקורית שלך

כן, אתה כבר יודע מה התשלום החודשי שלך, וכמה אתה עדיין חייב. עם זאת, אתה גם צריך לדעת כמה כל תשלום הולך לכיוון עלות הריבית שלך, וכמה זה בעצם repays את הכסף שאתה לווה. כדי להבין זאת, תזדקק לטבלת הפחתה, שאותה תוכל לקבל ממגוון מקורות. אני מעדיף להשתמש ב- Excel כדי לחשב הפחתה, אבל אתה יכול גם להשתמש במחשבון מקוון או כל תוכנה גיליון אלקטרוני אחר.

• לראות איך זה עובד: מה זה הפחתה?

עבור תיאור זה, אסביר כיצד לחשב את אפשרויות המימון מחדש באמצעות Excel, אבל התהליך הוא זהה אם אתה משתמש ב- About. com של הפחתת מחשבון או תוכנית אחרת (עדיף להשתמש בגיליון אלקטרוני, כמו המספרים יהיה מדויק יותר). נניח כדוגמה הבאה:

• סכום ההלוואה המקורי: $ 180, 000
• תאריך ההלוואה המקורי: 7/1/2003
• היום התאריך: 7/1/2012
• עניין שיעור על ההלוואה: 5. 4%
• תקופת ההלוואה: 30 שנים

כדי לקבל את הפרטים של ההלוואה המקורית שלך, להזין אותם מחשבון הפחתת שבחרת. אם אפשר, הזן את החודש והשנה בפועל כי אתה במקור לווה כסף.

השתמש סכום ההלוואה המקורי שלך - לא את הסכום שאתה כרגע חייב.

2. להבין איפה אתה עומד

שים לב איפה אתה עומד עם ההלוואה הנוכחית שלך. גלול למטה לתאריך של היום, ולראות כמה אתה עדיין חייב על ההלוואה. בדוגמה שלנו, זה 152 $, 160. 64 (המספרים שלך עשויים להשתנות עקב עיגול בהתאם התוכנה אתה משתמש וכיצד הוא מדויק).

3. חישוב ההלוואה החלופי

להבין מה ההלוואה החדשה שלך ייראה אם ​​אתה למחזר. עבור דוגמה זו, נניח את הדברים הבאים:

• סכום ההלוואה: $ 152, 160. 64 (שהועתק מלמעלה)
• תאריך תחילת ההלוואה: 7/1/12
• הריבית על הלוואה חדשה: 4. 25%
• תקופת ההלוואה: 30 שנים

תבחין כי התשלום החודשי שלך יירד ל 748 $. 54 אם refinance (לעומת $ 1, 010. 76 עבור ההלוואה המקורי). זה מושך, אבל זה לא צריך לבוא כהפתעה, שכן ההלוואה החדשה שלך הוא קטן יותר והוא מגיע עם ריבית נמוכה יותר.חיסכון על התשלום החודשי עשוי להיות חשוב לך, אבל זה רק אחד מכמה גורמים חשובים.

4. לעשות כמה הנחות על כמה זמן תוכל לשמור על ההלוואה

למרבה הצער, יש רק לעתים נדירות התשובה לחתוך כאשר אתה מחליט אם או לא למחזר. אתה צריך להחליט מה אתה חושב שתתרחש ותתקבל על פי ההנחות שלך. אז, לנסות להעריך כמה זמן תוכל לשמור את ההלוואה החדשה. האם תישאר באותו בית במשך 7 השנים הבאות? האם תישאר שם במשך 30 שנה? זה בסדר אם אתה לא יודע - אתה יכול לעשות כמה "מה אם" מנתח. 5. תסתכל על עלויות הריבית

עכשיו אתה יכול להסתכל מתחת למכסה המנוע ולראות מה קורה אם אתה למחזר. להבין כמה תשלם על הריבית עם ההלוואה הישן ההלוואה החדשה. עבור לכל טבלת הפחתות וסכם את הסכום הכולל בעמודה 'עניין'. התחל עם התאריך של היום, ולהמשיך למטה עד שאתה חושב תוכל להיפטר ההלוואה (7 שנים, או כאשר זה השתלם, או מה שתבחר). זה הכי קל אם אתה מחושב כל הלוואה עם גיליון אלקטרוני, או אם אתה יכול להעתיק ולהדביק את הטבלה הפחתה לתוך גיליון אלקטרוני. ראה דוגמה כיצד לעשות זאת כאן, או השתמש בפונקציה SUM ב- OpenOffice, ב- Google Docs או ב- Excel.

בדוגמה שלנו, יש כמה הבדלים מעניינים:

אם אתה שומר את ההלוואה הקיימת עד שזה השתלם, אתה מוציא $ 103, 236 עניין מיום היום עד 2033

אם אתה refinance ולשמור את ההלוואה עד שזה השתלם, אתה תשלם $ 117, 313 עניין מהיום עד 2042

• האם זה שווה בערך $ 14, 000 במהלך 30 השנים הבאות כדי לקבל את התשלום החודשי נמוך? אולי זה ואולי זה לא. אבל מה אם אתה רק לשמור את ההלוואה (או להישאר בבית) במשך 10 שנים?
• אם אתה שומר על ההלוואה הקיימת, אתה תשלם $ 69, 565 עניין בין עכשיו ויולי של 2022

אם אתה refinance, תוכל להשקיע $ 58, 545 עניין בין עכשיו ויולי של 2022

• במקרה זה, מימון מחדש נראה יותר אטרקטיבי. לא רק אתה מקבל את היתרון של תשלום נמוך יותר, אתה גם לשמור על עלויות הריבית (כי אתה לא מתכוון להמשיך לשלם ריבית עבור 30 שנים מלאות).
• 6. להבין דרך להתמודד עם כל עלויות הסגירה

כאשר אתה למחזר, ייתכן שיהיה עליך לשלם עלויות הסגירה. אתה גם צריך לקחת את העלויות האלה בחשבון כפי שאתה מחליט מה לעשות. אתה יכול לשקול את עלות ההזדמנות של שימוש בכספים אלה: אתה יכול להרוויח עניין על הכסף? אם כן, האם זה עדיין שווה את זה כדי להוציא את הכסף על עלויות הסגירה? אתה יכול גם לשקול את הנוסחה המסורתית refinancing breakeven: כמה זמן זה ייקח לך להחזיר את הכסף שאתה מוציא, בהנחה התשלום החודשי שלך פוחתת (לחלק את החיסכון החודשי על ידי עלויות הסגירה הכולל שלך כדי להבין כמה חודשים זה ייקח). האם תישאר בבית מספיק זמן כדי לשחזר את העלויות האלה? לא משנה מה אתה עושה, ודא שאתה לא להתעלם עלויות הסגירה כי הם חתיכת חשוב של הפאזל.

אם אתה מממן את עלויות הסגירה או היה להם "עטוף" את ההלוואה החדשה (או אם יש לך הלוואה ללא עלויות הסגירה) ייתכן שלא צריך לעשות שום דבר נוסף - העלויות כבר בחשבון שלך גדול יתרת ההלוואה או ריבית גבוהה יותר.