משכנתא: הגדרה, סוגי, היסטוריה, השפעה

הגדרה: משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך, כי הוא מאובטח על ידי הערך של הבית. זה חיובי ריבית נמוכה עם טווח 15 עד 30 שנה. זה נועד להפוך את הבעלות הביתה זול יותר.

סוגי

הסוג הנפוץ ביותר של משכנתא היא 30 שנה קבועה בריבית קבועה הלוואה. מאז 1999, הוא מייצג 70% עד 90% מכלל המשכנתאות. 15 שנה הלוואה בריבית קבועה היא גם בשימוש נרחב, כפי שהוא מאפשר לאנשים לשלם את החוב שלהם במחצית הזמן.

-> ->

משכנתא בריבית משתנה מציעים שיעורי ריבית נמוכים יותר ותשלומים חודשיים מאשר הלוואות בריבית קבועה. הם יהפכו יקרים יותר כאשר הריבית תעלה מ 200 השנה של lows.

המלווים Subprime יצר שורה של הלוואות אקזוטיות. הם משכו לקוחות על ידי מתן שיעורי "טיזר" נמוכים בשנתיים הראשונות. אלה מסוכנים עבור לווים חדשים. הם עשויים לא להיות מודעים לתשלום עולה באופן דרמטי לאחר שלב המתוקה הראשונית. הנה כמה הפופולריים ביותר:

• הלוואות בריבית בלבד: תשלומים בסוללות נמוכות שלא הפחיתו את הקרן בשנים הראשונות.
• אפשרות ARM הלוואות: לווים לבחור כמה לשלם בכל חודש במשך חמש השנים הראשונות.
• הלוואות הפחתות שליליות: הלוואות בריבית בלבד המגדילות את הקרן מדי חודש. זה בגלל התשלום היה אפילו פחות הריבית.
• Ultra- הלוואות לטווח קבוע קבוע: אלה 40-50 שנה משכנתאות קונבנציונאלי.
• הלוואות בלון: הם חייבים להיות refinanced או ששולם לאחר 5-7 שנים.

• ללא כסף למטה הלוואות: אלה מותר ללווה להוציא הלוואה עבור downpayment. (מקור: FACTBOX: סוגי הלוואות Subprime, רויטרס , >

לפני לפני השפל הגדול, משכנתאות הביתה היו 5 עד 10 שנים הלוואות רק 50% ערך הבית. הקרן היתה אמורה להיות כתשלום בלון בסוף התקופה.

הבנקים היו בסיכון נמוך.

כאשר מחירי הדיור ירדו ב -25% במהלך השפל, בעלי בתים לא יכלו להרשות לעצמם את התשלום הבלוני. הבנקים לא יאפשרו מימון מחדש. עד 1935, 10% מכלל הבתים היו טרפה.

כדי לעצור את הטבח, הנשיא רוזוולט שינה חמישה אזורים הקשורים לדיור קריטי כחלק מהניו דיל:

חברת ההלוואות של בעל הבית (HOLC) רכשה מיליון משכנתאות חדלות פירעון מבנקים. זה שינה אותם למשכנתא לטווח ארוך, קבועה שאנו מכירים היום, והחזרנו אותם.

1. מינהל הדיור הפדרלי (FHA) סיפק ביטוח משכנתא.
2. הפדרלי הלאומי למשכנתאות האגודה (FNMA) יצר שוק משני למשכנתאות.
3. הפדרלית הפדרלית ביטוח תאגיד (FDIC) המבוטחים פיקדונות בבנקים.
4. Glass- Steagall אסר על הבנקים להשקיע כספים המפקידים במיזמים מסוכנים כמו שוק המניות.
5. שינויים אלה הגיבו על קטסטרופה כלכלית. הם לא נועדו להיות מדיניות homeownership. עם זאת, הם עשו לעשות homeownership זול יותר. הם הרחיבו את תקופת ההלוואה. זה מופחת עלויות חודשיות לבטל את הצורך למחזר. הבנקים במימון ההלוואות תודה FDIC- המבוטח פיקדונות בבנקים.

בשנת 1944, תוכנית ביטוח משכנתא ותיקי הוריד את התשלומים.

זה עודד חוזרים ותיקי מלחמה לקנות בתים שנבנו בפרברים. זה עורר את הפעילות הכלכלית בענף הבנייה הביתי. תודה על כל התוכניות הפדרליות, homeownership עלה מ 43. 6% בשנת 1940 ל 64% על ידי 1980.

הממשלה יצרה חקיקה מיוחדת כדי ליצור חיסכון והלוואות הבנקים להנפיק משכנתאות אלה. במהלך שנות ה -60 וה -70, כמעט כל המשכנתאות הוצאו באמצעות החיסכון והלוואות (S & Ls). בנקים אלה היו מוצלחים כי אנשים הפקידו כספים בחשבונות חיסכון. הממשלה הבטיחה את הפיקדונות, כך שאנשים השתמשו בחשבונות, למרות הריבית שהרוויחה לא היה הרבה. זה היה מוסדר גם על ידי הממשלה. S & Ls יכול להישאר להישאר רווחית על ידי תשלום ריבית נמוכה יותר על פיקדונות מאשר הם טענו על המשכנתאות.

בשנות השבעים, הנשיא ניקסון יצר אינפלציה בורחת על ידי ניתוק כל הקשרים בין דולר ארה"ב לבין הזהב.

הבנקים הפסידו פיקדונות מאז הם לא היו מסוגלים להתאים את הריבית ששולמו על ידי חשבונות שוק הכסף. זה הפחית את המימון שהם צריכים להוציא משכנתאות.

כדי לעזור לבנקים, הקונגרס העביר את Garn-St. ג 'רמיין. חוק זה איפשר לבנקים להעלות את הריבית ולהוריד את הסטנדרטים של ההלוואות. זה מותר S & Ls לעשות מסחרי הצרכן הלוואות. זה הוביל את משבר החיסכון והלוואות, ואת הכישלון של חצי הבנקים של האומה.

צמיחה של החוב למשכנתא

שנה

% מהכנסות משק הבית	% מהנכסים הביתיים	% מהתמ"ג> 1949	20
15	15	1979	46
28	30	2001	73
41	50	(מקור: ריצ'רד ק. גרין וסוזן מ. וואכטר, הקשר ההיסטורי והבינלאומי ", אוניברסיטת פנסילבניה, 21 בספטמבר 2005)	כיצד משכנתאות משפיעות על הכלכלה

במהלך כהונתו של הנשיא קלינטון, הבנקים התלוננו כי הם לא יכולים להתחרות בשווקים הפיננסיים הבינלאומיים. הקונגרס deregulated בתעשייה, וביטל את חוק Glass-Steagall. זה מותר לבנקים להשתמש כספים מובטחת המפקידים להשקיע נגזרים מסוכנים. הפופולרי ביותר של אלה היה המשכנתאות מגובה אבטחה.

הבנקים היו צרור יחד דומה משכנתאות, ולאחר מכן למכור אותם פאני מיי, פרדי מאק או משקיעים אחרים. הם היו מבוטחים כנגד ברירת המחדל על ידי חילופי ברירת המחדל של האשראי. הביקוש לניירות ערך אלה היה כה גבוה, עד שהבנקים החלו להוריד סטנדרטים על הלוואות הבסיס. בקרוב, אלה subprime משכנתאות מותר כמעט כל אחד להיות homeowner.

כתוצאה מכך, אחוז החוב למשכנתאות לעומת התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) זינק מ -50% בשנת 2000 לכמעט 70% בשנת 2004.הכל הלך טוב עד מחירי הדירות החלו לרדת בשנת 2006. לא ניתן למחזר או למכור את בתיהם, בעלי בתים החלו פירעון. כך משקיעים רבים פדה את ברירת המחדל שלהם חילופי אשראי כי המבטח העיקרי, AIG, כמעט פשט את הרגל. לפרטים נוספים, ראה הבנת משבר משכנתא סאבפריים.