מה משכנתא סאבפריים: הגדרה, השפעה כלכלית

הגדרה: משכנתא subprime היא הלוואה לדיור שניתנה ללווים עם היסטוריית אשראי לקויה. לעתים קרובות, אין להם היסטוריית אשראי כלשהי. ציונים האשראי שלהם לא מאפשרים להם לקבל משכנתא קונבנציונלית.

על פי FDIC, לווים אלה היו עבריינים, רגל, יש ציונים אשראי נמוך ו / או הכנסה נמוכה. באופן ספציפי, הם כבר עבריין על התשלום שלהם (שניים או יותר 30 ימים עבריינות בשנה האחרונה).

המלווה היה צריך לכתוב או לבטל את ההלוואה, או היה פסק דין נגדם בשנתיים האחרונות. הם subprime אם הם פשטו את הרגל בחמש השנים האחרונות. ללווים סאבפריים יש בדרך כלל ציונים נמוכים, כגון פיקו של 660 או מתחת. ההכנסה השנתית שלהם היא פחות ממחצית מסכום הקרן השנתית + תשלומי הריבית על ההלוואה.

הלוואות כאלה יש סיכון גבוה יותר של ברירת המחדל מאשר הלוואות ללווים הממשלה. הבנקים, לפיכך, לגבות עמלות גבוהות יותר כדי לפצות אותם על הסיכון הנוסף. הם עשויים להיות שיעורי ריבית גבוהים יותר, עלויות הסגירה גדול יותר, או דורשים יותר של downpayment.

הלוואה גבוהה עלות חייב להיות דיווח FDIC אם APR שלה הוא יותר מ 3 נקודות אחוז יותר מאשר התשואה על אג"ח האוצר דומה, או אם עלויות הסגירה הם יותר מ 8 אחוזים של סכום ההלוואה. (מקור: FDIC, ComE-In רקע)

סוגים של הלוואות Subprime

כדי למשוך הלווים subprime, הבנקים הציע את כל סוגי הלוואות שהיו זולים בהתחלה, אבל עשה רווחים מאוחר יותר.

לרוב היו שיעורי "טיזר" נמוכים בשנה הראשונה או שתיים. לווים רבים לא הבינו כי שיעור עלה באופן דרמטי לאחר מכן. אחרים חשבו שהם יכולים למכור את הבית או למחזר לפני כן אלה הלוואות אקזוטיים כביכול לא היה מטעה לחלוטין, אבל עשה לווים לא מנוסים או תמים בצרות.

הנה דוגמאות של הפופולריים ביותר:

ריבית בלבד ההלוואה היא קלה יותר להרשות לעצמך כי זה לא דורש כי כל העיקרון ישולם עבור מספר שנים הראשונות של ההלוואה. רוב הלווים להניח שהם גם למחזר, או למכור את הבית שלהם, לפני המנהלת צריך להיות נפרעו. זה מסוכן מאוד, כי אז עולה התשלום החודשי. הם בדרך כלל לא יכולים להרשות לעצמם את התשלום הגבוה. אם את הערך של טיפות הביתה, אז הם לא יכולים להעפיל למחזר או למכור את הבית. במקרה זה, הם נאלצים מחדל כי הם לא יכולים לעשות את התשלום הגבוה.

אפשרות ARM הלוואות מותר לווים לבחור כמה לשלם בכל חודש. עם זאת, תשלום קטן התכוון השאר התווסף המנהל שלך. לאחר 5 שנים, האופציה נעלמת והלוואה הייתה גדולה עוד יותר מההתחלה.

הלוואות הפחתות שליליות היו כמו הלוואות בריבית בלבד, אבל יותר גרוע.זה בגלל שהם מעולם לא שילמו את המנהלת. למעשה, תשלומי הריבית היו כל כך נמוכים, כי כל חודש, החוב גדל יותר כפי שהוא נוסף על העיקרון. כלומר, העיקרון גדל מדי חודש.

הלוואות בריבית קבועה לטווח ארוך, שהורחבו בין 40 ל -50 שנים, במקום המשכנתא המקובלת ל -30 שנה.

הלוואות בלון מותר תשלומים חודשיים נמוכים, אבל נדרש תשלום גדול לאחר חמש עד שבע שנים כדי לשלם את יתרת ההלוואה.

ללא כסף למטה הלוואות שאפשרו ללווה להוציא הלוואה עבור תשלום למטה. (מקור: FACTBOX: סוגי הלוואות Subprime, רויטרס, 14 במאי, 2007.)

השפעה כלכלית

משכנתאות סאבפריים היו אחת הסיבות למשבר הסאבפריים משבר. קרנות גידור מצאו שהן יכולות להרוויח הרבה כסף קנייה ומכירה של ניירות ערך מגובי משכנתאות. אלה נגזרים המבוססים על שווי המשכנתא הבסיסית. הם הפכו פופולריים כאשר הסוחרים החלו לערבב את משכנתאות הסאב-פריים עם משכנתאות קונבנציונליות איכותיות.

סוחרי קרנות הגידור חילקו את החבילות הללו לרכיבים שונים, הנקראים מנות. הם שמו את כל תשלומי הריבית הנמוכה משלוש השנים הראשונות של משכנתאות הסאב-פריים, עם תשלומי הריבית הנמוכים של הלוואות קונבנציונליות. תשלומי הריבית הגבוהה הוכנסו לשכבות שנראו מסוכנות יותר, משום שהן היו תשואה גבוהה. לראש הדף, הם מכרו ביטוח נגד כל ברירת המחדל, הנקראת אשראי ברירת המחדל swaps.

הפופולריות של ניירות ערך מגובי משכנתאות פירושה שסוחרים בקרנות גידור זקוקים למשכנתאות בפועל יותר ויותר כדי להאכיל את הביקוש. הבנקים יצרו משכנתאות אקזוטיות אלו רק כדי להשיג עוד עסקים, להזמין את המשכנתאות ולמכור אותן לסוחרי קרנות הגידור.

הכל הלך טוב עד מחירי הדירות החלו לרדת בשנת 2006. זה היה לעתים רחוקות קרה בהיסטוריה של U. עם זאת, זה קרה בערך באותו זמן לווים רבים מצאו הריבית שלהם היו spiking בשנה השלישית עד החמישית של משכנתא אקזוטית.

מאז ביתם היה עכשיו פחות משכנתא, הם לא יכלו למחזר או למכור את הבית. כאשר הם החלו ברירת המחדל, הבעלים של ניירות ערך מגובי משכנתאות הבינו נגזרים שלהם לא היו שווים את מה שהם שילמו. כאשר הם ניסו לאסוף את הביטוח שלהם, המנפיק (AIG) כמעט פשט את הרגל. זה הוביל את המשבר הפיננסי 2008, ואת המיתון הגדול.