HARP Refinance או מכירה קצר

שאלה: האם אנחנו צריכים לעשות Refinance HARP או קצר מכירה הבית מתחת למים שלנו?

קורא שואל: "בעלי ואני מנסים להבין אם אנחנו צריכים לנסות למכור את הבית שלנו כמו מכירה קצר או להיאחז בו ולבקש תוכנית הממשלה למחזר HARP. סוכן הנדל"ן שלנו הוא אומר לנו למכור, אבל אנחנו אוהבים את הרעיון של צמצום תשלומי המשכנתא שלנו.אנחנו חייבים כמעט 300 $, 000, בעוד הערך של הבית שלנו הוא כ 165,000 $, הבחור המשכנתא שלנו אומר שאנחנו יכולים לחסוך 635 $ לחודש אם אנחנו זכאים עבור מימון מחדש של HARP, מה אתה מציע, האם עלינו לבצע מימון מחדש של HARP או מכירה בחסר? "

תשובה: אם homeowner צריך למכור קצר לעומת מימון HARP לא לחתוך ויבש. בטח, ברוב המקרים, ההיגיון היה להכתיב כי homeowner הוא כנראה טוב יותר מזה שנתיים לאחר מכירה קצר מאשר לאחר HARP למחזר, אבל יש הרבה דברים לשקול לפני קבלת ההחלטה.

בראש ובראשונה היא אם אתה זכאי לתוכנית או. בנקים רבים למכירה קצר יש משוחרר הדרישות למכירה קצר, ולא כל משאיל דורש מצוקה כלכלית, במיוחד לאחר 2012. עם זאת, אם הבנק שלך דורש מצוקה כלכלית ואתה לא יכול לתעד קשיים, אז אתה לא יכול להעפיל מכירה קצר בכלל. מה יהפוך את השאלה לנקודה אחת, נכון?

אז, הדבר הראשון שאני מציע לך לעשות הוא לדבר עם סוכן מכירה קצר כדי להבין אם תוכל להעפיל מכירה קצר. שקול את תוכנית המכירה קצר HAFA הממשלה אם מכירה קצר רגיל הוא מגביל מדי.

אבל אם אתה הולך במסלול HAFA, ודא שאתה באמת רוצה לעשות את המכירה בחסר לפני הגשת הבקשה עבור HAFA. חלק המלווים לא יאפשר לך להחיל מחדש פעם שאתה prequalify, אם אתה צריך לשנות את דעתך על אישור.

חשוב לציין שאינך יכול לעשות את שתיהן. עליך לבחור תוכנית אחת. או את HARP Refinance או מכירה בחסר.

זכאות ל - HARP Refinance

• מוגבל הלוואות פאני מיי ופרדי מאק.

  תוכנית המימון מחדש של HARP חלה רק על הלוואות המוחזקות על ידי פאני מיי או פרדי מאק. אם ההלוואה שלך לא פאני מיי או פרדי מאק, אתה לא זכאי. אתה יכול לברר אם ההלוואה שלך היא פאני מיי או פרדי מאק על ידי הולך הלוואה פאני Mae חפש או את פרדי מק הלוואה חפש. אתה צריך לדעת את ארבע הלווים האחרונים של ארבע ספרות של מספר ביטוח לאומי.

• מקור הלוואה 1 יוני 2009 או קודם לכן.

  אם הוצא משכנתא ב -2 ביוני 2009 או מאוחר יותר, אתה כנראה לא זכאי ל HARP Refinance. אין כרגע יוצאים מן הכלל, אבל זה יכול להשתנות.

• יותר מ -80% LTV

  אם הבית שלך נמצא מתחת למים, יחס ה- LTV (הלוואה לערך) יעלה על 80% משווי השוק - מכיוון שערך השוק בדרך כלל נמוך מיתרת ההלוואה שלך.רוב האנשים אין בעיה עם גורם זה גורם.

• אין תשלומים מאוחרים.

  למרות תוכנית HARP Refinance מאפשר תשלום מאוחר אחד ב 12 החודשים הקודמים, המלווים רבים לא יעשה הלוואה ללווה מי היה עבריין, ללא קשר להנחיות HARP. דרישות אלה משאיל נוסף שעשוי להיות שונה מאלו שנקבעו בתוכנית נקראים שכבות.

• ראשית HARP למחזר.

  אלא אם כן הכללים משתנים, ועם חריג אחד קטן, אתה יכול לעשות רק אחד refinance HARP, לאחר שניתנו, אתה לא יכול למחזר באמצעות HARP שוב. עם זאת, אם לאחר HARP Refinance, יש לך בעיות ביצוע תשלומים, אתה תמיד יכול במועד מאוחר יותר להגיש בקשה למכירה קצר.

HARP Refinance Vs. מכירה קצר

קצר מכירה הנחיות רכישת בית אחר לאחר קצר מכירה הם בדרך כלל 5 שנים עבור הלוואה קונבנציונאלי 3 שנים הלוואות FHA. נניח שעשית מכירה קצרה במקום ומכרה את הבית שלך. החסרונות למכירה קצרה הם:

• אתה כבר לא הבעלים של בית.
• אתה צריך לעבור למקום אחר ולהיות משכיר.
• ייתכן שתצטרך לעזוב את השכונה שלך.
• אתה תאבד ניכוי מס שלך עבור בעלות על הבית.
• אין ערובה לך יהיה זכאי אפילו 3 שנים כדי לקנות בית אחר, כי מצבים אישיים לשנות חוקים לשנות.

אם בחרת את האפשרות למחזר HARP, בעוד שנתיים, תציל $ 15, 240 (635 $ תשלום ההפרש x 24 חודשים). ב 3 שנים, תציל אפילו יותר, $ 22, 860. האם שווי השוק של הבית שלך להגדיל כדי לפצות על העובדה שאתה עדיין חייב בערך $ 300, 000 על הבית כי הוא שווה $ 165, 000?

זה אולי לא משנה. הסיבה שזה אולי לא משנה היא כי ייתכן שלא תרצה למכור. זה אומר שאתה תמשיך לשלם על הבית עד שתשלם את המשכנתא $ 300, 000.

אם בחרת את המכירה בחסר, עם זאת, בתום 3 שנים, ייתכן זכאי לקנות עוד בית. אם אתה מאמין מחירי הבתים יישארו יציבים יחסית לאורך תקופה זו, זה אומר שאתה יכול לקנות בית בדיוק כמו הבית שאתה מכור, למעט בשווי השוק של היום של 165,000 $. גם אם הריבית הכפילה, התשלום שלך עדיין יהיה נמוך יותר מאשר התשלום שאתה משלם היום.

אבל עבור אנשים מסוימים, זה לא עניין של היגיון או ההיגיון הפיננסי. וזה בסדר, בסדר גמור. אנשים לעתים קרובות לקנות נדל"ן על רגש והם נשארים באותו בית מבוסס על הרגש. האם אי פעם לא מרגיש רע אם תבחר את refinance HARP על מכירה קצר. ללא שם: החלטה אשר תהפוך את ההחלטה הנכונה עבורך.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.