איך להעביר משכנתא ללווה אחר

כאשר אתה מוכר בית או אחד הבעלים נע החוצה, זה הגיוני להעביר את המשכנתא לבעלים החדש. במקום לבקש הלוואה חדשה, לשלם עלויות הסגירה, החל מחדש עם חיובי ריבית גבוהה יותר, הבעלים היה פשוט להשתלט על התשלומים השוטפים.

אפשר להעביר משכנתא, אבל זה לא תמיד קל. נסקור את הפרטים הבאים, אך סיכום קצר של האפשרויות כולל:

1. העברת משכנתא הנחה על ידי המבקש משאיל שלך לעשות את השינוי.
2. למחזר את ההלוואה בשם הבעלים החדש בלבד.
3. העברה כאשר המצב אינו מפעיל הלוואה של "מועד למכירה" סעיף.

משכנתאות ניתנות להנחה

אם ההלוואה היא "בהנחה", יש לך מזל: זה אומר שאתה יכול להעביר את המשכנתא למישהו אחר. אין שפה בהסכם ההלוואה המונעת ממך להשלים את ההעברה. עם זאת, אפילו משכנתאות בהנחה יכול להיות קשה להעביר.

ברוב המקרים, לווה "חדש" צריך להעפיל ההלוואה. המלווה יסתכל על האשראי של הלווה ציונים וחובות יחסי הכנסה כדי להעריך את היכולת של הלווה להחזיר את ההלוואה. התהליך הוא בעצם זהה אם הלווה היה לבקש הלוואה חדשה (אבל כמובן הלווה יכול להשתלט על ההלוואה חלק הדרך). המלווים אישר את המקורי בקשה הלוואה על בסיס האשראי וההכנסה של המבקש המקורי (ים), והם לא רוצים לתת לאף אחד את הקרס, אלא אם כן יש להם הלווה חלופי מי הוא רק סביר להחזיר.

כדי להשלים העברה של הלוואה בהנחה, לבקש את השינוי עם המלווה שלך. יהיה עליך להשלים יישומים, לאמת הכנסה ונכסים, ולשלם אגרה צנועה במהלך התהליך.

העברת בעלות: החלפת שמות על הלוואה משפיעה רק על ההלוואה. ייתכן שתצטרך לשנות את הבעלים של הנכס על-ידי העברת כותרת, שימוש במעשה quitclaim או ביצוע שלבים נוספים הנדרשים במצבך.

קשה למצוא?

למרבה הצער, משכנתאות הנחה אינם זמינים באופן נרחב. ההימור הטוב ביותר שלך עשוי להיות אם יש לך הלוואה FHA או הלוואה VA. משכנתאות קונבנציונאלי אחרות הם לעתים נדירות. במקום זאת, המלווים להשתמש בשל מכירה סעיף, כלומר ההלוואה חייב להיות משולם כאשר אתה מעביר את הבעלות על הבית.

Refinancing

אם ההלוואה אינה בהנחה ואתה לא יכול למצוא חריגה לסעיף המכירה על מכירה, refinancing ההלוואה עשויה להיות האפשרות הטובה ביותר שלך. בדומה להנחה, הלווה החדש יזדקק הכנסה מספיק אשראי כדי להעפיל ההלוואה.

"חדש" homeowner יהיה פשוט לבקש הלוואה חדשה בנפרד ולהשתמש כי ההלוואה לשלם את החוב הקיים משכנתא.ייתכן שיהיה עליך לתאם עם המלווים שלך כדי לקבל שעבוד הוסר (אלא אם כן הלווה החדש המלווה החדש מסכים להם), כך שתוכל להשתמש בבית כבטוחה, אבל זה טוב, דרך נקייה כדי לעשות את העבודה. כמה שעבודים מעבירים באופן שגרתי מבעלים אחד למשנהו (לדוגמה, אם נעשו שיפורים עם מימון PACE).

בשל מכירה

המלווים לא נהנים בדרך כלל נותנים לך להעביר משכנתא. קונים היו יוצאים קדימה על ידי מקבל הלוואה "בוגרת" יותר, עם תשלומי הריבית המוקדמת מהדרך (והם עשויים להיות מסוגלים לקבל ריבית נמוכה יותר).

המוכרים היו מקבלים למכור את ביתם בקלות רבה יותר - אולי במחיר גבוה יותר - בגלל אותם יתרונות. אבל המלווים עומדים להפסיד, ולכן הם לא להוטים לאשר העברות.

סעיף מכירה על פי סעיף זה הוא חלק מהסכם הלוואה המציין כי ההלוואה חייבת להשתלם כאשר הנכס מוכר (ההלוואה "מואצת").

חריגים לכלל: במקרים מסוימים, אתה עדיין יכול להעביר הלוואה - גם עם סעיף חובה על מכירה. העברות בין בני משפחה מותרות לעתים קרובות, והמלווה שלך יכול תמיד להיות נדיב יותר ממה שאומר הסכם ההלוואה שלך (זוהי אפשרות שהם יכולים להתאמן, והם אינם נדרשים לעשות זאת - לא לקבל את התקוות שלך). הדרך היחידה לדעת בוודאות היא לשאול את המלווה ולסקור את ההסכם עם עורך דין מקומי. גם אם המלווים אומרים שזה בלתי אפשרי, עורך דין יכול לעזור לך להבין אם הבנק שלך מספק מידע מדויק. The Garn-St. חוק Germain

מונע ממלווים להפעיל את אופציית ההאצה שלהם בנסיבות מסוימות. כמה מן המצבים הנפוצים ביותר כוללים: כאשר דייר משותף מת והעברות הבעלות לדייר משותף שורד

1. העברת ההלוואה לקרוב משפחה לאחר מותו של לווה
2. העברת הבעלות על הנכס לבן הזוג או ילדים של לווה
3. העברות כתוצאה של גירושין והסכמי הפרדה
4. העברות לתוך אמון vivos אמון (או אמון חי) שבו הלווה הוא מוטב
5. ראה רשימה מלאה של חריגים, וסקירה רשימה זו עם עורך הדין שלך.

העברות לא רשמיות

אם אתה לא יכול לקבל את הבקשה שלך אושרה, אתה עשוי להתפתות להגדיר סידור "פורמלי". לדוגמה, אתה יכול למכור את הבית שלך, לעזוב את ההלוואה הקיימת במקום, ויש לי את הקונה לפצות אותך על תשלומי המשכנתא.

זה רעיון רע. הסכם המשכנתא שלך כנראה לא מאפשר את זה, ואתה עלול אפילו למצוא את עצמך בבעיה משפטית, תלוי איך הדברים הולכים. מה עוד, אתה עדיין אחראי על ההלוואה - למרות שאתה כבר לא גר בבית.

מה יכול להשתבש?

כמה אפשרויות כוללות: אם הקונה מפסיק לשלם, ההלוואה היא בשמך, אז זה עדיין הבעיה שלך (תשלומים מאוחרים יופיע על דוחות האשראי שלך, המלווים יבוא אחרי).

• אם הבית נמכר טרפה עבור פחות ממה שהוא שווה, אתה יכול להיות אחראי על כל מחסור.
• יש דרכים טובות יותר להציע מימון המוכר לקונה פוטנציאלי.

האפשרויות שלך

אם אתה לא יכול לקבל משכנתא שהועברה, יש לך עדיין אפשרויות, בהתאם למצב שלך. שוב, מוות, גירושין, והעברות המשפחה עשוי לתת לך את הזכות לבצע העברות, גם אם המלווה שלך אומר אחרת.

אם אתה עומד בפני

טרפה , תוכניות ממשלתיות מסוימות מקלות על הטיפול במשכנתא - גם אם אתה מתחת למים או בלתי מועסקים. אם אתה מתגרש, שאל את עורך הדין שלך איך לטפל בכל החובות שלך וכיצד להגן על עצמך למקרה שבן הזוג לשעבר שלך לא ישלם. אם homeowner מת

, עורך דין מקומי יכול לעזור לך לקבוע מה לעשות הלאה. אם אתה מעביר נכסים לנאמן , בדוק שוב עם עורך הדין שלך בתכנון הנדל"ן כדי לוודא שלא תפעיל סעיף האצה. מימון מחדש

עשוי להיות האופציה הסופית שלך כאשר אף אחת מהגישות האחרות אינה זמינה.