איך לקבל משכנתא ברגע שאתה בדימוס

לעתים קרובות אני שומע סיפורים על גמלאים הקרובה, המתכננים לעבור לאחר פרישה, לאתר בית חדש להוציא את המשכנתא לפני הפרישה - כי הם חושבים פעם הם פרש הם לא יוכלו לקבל משכנתא.

אתה לא צריך לעשות את זה ככה. אתה יכול לקבל משכנתא פעם אתה בדימוס.

כדי לברר את הדרישות הספציפיות, ראיינתי את פטריק גאווין, מנהל סניף וסמנכ"ל ההלוואות למשכנתאות בריבית מובטחת, בנק המשכנתאות הפרטי השמיני בגודלו בארה"ב.

- <->

פטריק כבר משאיל מאז 1974.

בואו נסתכל על מה שלמדתי פטריק על מה שנדרש כדי לקבל משכנתא פעם אתה בדימוס. אני שבור דברים לתוך 6 קטגוריות עיקריות להלן.

קביעת הכנסה עבור גמלאים

גמלאים להניח שאם אין להם משכורת, הם לא יהיו זכאים למשכנתא בשל חוסר הכנסה.

במציאות, המלווים יש שתי שיטות המתוארות להלן כי הם יכולים להשתמש כדי לחשב הכנסה עבור גמלאי אשר ציור על הנכסים שלהם.

גרירה משיטת פרישה . עבור גמלאים אשר עוקבים אחר תוכנית שבה הם עכשיו בדימוס אך עשוי לעכב את תחילת ביטוח לאומי או הכנסה פנסיה, האפשרות הטובה ביותר היא עושה כדי להיות באמצעות "drawdown על הנכסים" שיטת קביעת ההכנסה. ככה זה עובד.

כל עוד הלווה הוא 59 ½ המלווה יכול להשתמש משיכות האחרונות מחשבונות פרישה כהוכחה להכנסה. לדוגמה, נניח כי דוחות הבנק האחרונים מציגים משיכות של 4 $, 500 לחודש מ- IRA (המלווה צריך לראות משיכות לפחות 2 חודשים).

זה 4 $, 500 ייחשבו הכנסה חודשית. לפעמים המלווה יהיה זקוק מכתב מן המתכנן הפיננסי או מוסד פיננסי המאשר את סכומי הנסיגה.

שיטת דלדול הנכסים. עבור גמלאים עם הרבה נכסים מושקעים, שיטת ניכוי הנכס של קביעת הכנסה יכול לעבוד טוב.

בשיטה זו, המלווה מתחיל עם הערך הנוכחי של הנכסים הפיננסיים. לאחר מכן הם להחסיר כל הר כי ישמש את התשלום למטה ואת עלויות הסגירה. הם לוקחים 70% מהשאר ומחלקים ב -360 חודשים.

לדוגמה, נניח שמישהו מחזיק בנכסים פיננסיים בשווי מיליון דולר. הם הולכים להשתמש $ 50, 000 עבור מקדמה. זה משאיר $ 950, 000. קח 70% של זה, שהוא $ 665, 000 ולחלק על ידי 360. התוצאה, 1 $, 847, היא הכנסה חודשית המשמש להעפיל הלווה.

או כמובן כל מקורות הכנסה אחרים כגון הכנסה פנסיה, ביטוח לאומי, או הכנסה קצבה חודשית יהיה גם לספור בנוסף הכנסה באמצעות השיטות לעיל.

לאחר ההכנסה נקבע, החוב הכולל שלך יחס הכנסה יחס הדיור חייבים לעמוד בדרישות המלווה.

יחס החוב להכנסה.

לקבלת משכנתא מוסמכת (QM) המשכנתא נופל בתוך הנמל בטוח דרישות הנמל לא יותר מ 43% מההכנסות שלך יכול ללכת לקראת שירות החוב. יחס זה של תשלומי החוב להכנסה נקרא יחס החוב להכנסה. החוב כולל תשלומים הנדרשים כמו מזונות ותמיכה הילד כמו גם תשלומים ברכב, תשלומי הלוואה סטודנט, תשלומים בכרטיס אשראי המינימום ואת התשלום הכולל הכולל שלך הביתה כולל קרן, ריבית, ארנונה וביטוח.

דבר אחד יכול לקבל גמלאים בצרות בתחום זה הוא שיתוף החתימה על הלוואות לילדים בוגרים. למרות שאתה שותף החותם, תשלומים אלה יכולים לספור כפי הנדרש חוב תשלומים ועלול להפחית את היכולת שלך כדי להעפיל משכנתא.

יחס הוצאות דיור.

הדיור שלך כולל את החלק העיקרי והריבית של המשכנתא, כמו גם מסים וביטוח (המכונה PITI). יחס זה חייב להיות מתחת 36% כלומר את הוצאות הדיור שלך לא יעלה על 36% מההכנסות שלך. דרישות ציון אשראי

כל המלווה יהיה דירוג האשראי שלו, אבל דבר אחד הוא בטוח - נמוך ניקוד האשראי שלך, גבוה יותר את הריבית. אם אתה רוצה את המחירים הטובים ביותר, לקבל ניקוד האשראי שלך 780 או יותר.

ניקוד טוב יותר האשראי יכול גם לתת לך יותר להתנועע חדר באזורים אחרים במוקדמות.

לדוגמה, פטריק עבד עם לווה אשר היה ניקוד האשראי מעל 780, ואת משאיל עשה את ההלוואה למרות יחס החוב להכנסה היה 48%.

תפוסה סטטוס

גורם נוסף המשמש לקביעת הריבית שלך על משכנתא היא תפוסה המיועד שלך. האם זה יהיה הבית הראשי או השני? בתים ראשיים לקבל מחירים טובים יותר.

מקדמה

בתור גמלאי, התשלום הנדרש שלך עשוי להשתנות בהתאם לשיטת הכנסה בשימוש. עבור drawdown בשיטת הפרישה, אתה יכול לשים קצת כמו 5% למטה. עבור שיטת ניכוי הנכס על תוכנית לשים 30% למטה.

ואם אתה חושב לבוא עם התשלום שלך למטה על ידי לקיחת נתח גדול של מזומנים מתוך IRA או עוד תוכנית פרישה מס נדחה הייתי ממליץ לך לחשוב על זה מחדש. נסיגה זו תהיה כל הכנסה חייבת לקחת נתח גדול החוצה בשנה אחת עלול להטיח אותך סוגר מס גבוה יותר.

סגירת נזילות לאחר

דרישה נוספת תהיה כמות הנכסים הנזילים שלאחר סגירתך. המלווים רוצים לראות כי יהיו לך לפחות שישה חודשים של סך כל הוצאות הדיור (PITI) כמו מינימום הנותרים הנותרים לאחר שקנית את הבית. כדי לחשב זאת, המלווה יוסיף את כל הנכסים הפיננסיים שניתן לאמת (כלומר אתה צריך חשבון דוחות) ולאחר מכן להשתמש 60-70% מסכום זה.

אפשרויות אחרות להשאלה

אם אתה זכאי כתיקן, ייתכן שתרצה להסתכל לתוך הלוואה VA. עם הלוואה VA אתה יכול לשים אפס למטה, אבל במקום מקדמה תשלם דמי מימון אשר יכול להיות 2. 15% מסכום ההלוואה עבור משתמשים בפעם הראשונה של התוכנית, ו 3. 3% אם אתה לקחו הלוואה VA לפני.דמי מימון אלה ניתן לממן את ההלוואה.

הלוואות VA דורשים יחס חוב להכנסה של 43% או פחות, והם דורשים ממך כמה הכנסה חודשית שיורית. אם יש לך הרבה הכנסה הכנסה שיורית ניתן לקבוע על ידי לקיחת הממוצע של שנתיים של הדיבידנד שלך ואת הכנסות ריבית מתוספת ב 'על ההחזר המס שלך.

הגשת בקשה למשכנתא

הדרך הטובה ביותר לגלות איזה סוג של משכנתא אתה יכול להעפיל היא לדבר עם משכנתא המתווך. מובטחת הדולר מציע הלוואות בכל המדינות ואפילו יש תוכנית מקוונת שהם קוראים דיגיטלי למשכנתאות שבו אתה יכול לעבור את כל התהליך באופן מקוון. הם מציעים אשראי $ 250 עבור מי להשתמש בתוכנית זו.

אתה גם רוצה לעשות את בדיקת נאותות על הבית שאתה קונה. לשם כך, אני ממליץ לך לבדוק את HouseFax. זה כמו CarFax ®, אבל עבור הבית שלך. רצתי houseFax על הנכס שלי ולמרבה המזל לא מצאתי שום הפתעות שליליות, אבל שמעתי על אנשים רבים שלמדו כל מיני דברים מעניינים על העבר של רכושם דרך HouseFax.

האם יש לך משכנתא פרישה?

עם סיום הראיון שלנו, אמר פטריק, "בסוף היום אנשים שואלים אותי מה המשכנתא הטובה ביותר? התשובה שלי היא לא. "

פטריק צודק. מחקרים מראים גמלאים ביותר עדיף לשלם את המשכנתא שלהם לפני הפרישה.

חריג ראוי לציון, עם זאת, יהיה גבוה יותר אנשים בשווי נטו אשר יוכלו להשתמש החוב לטובתם אפילו במהלך הפרישה.