משכנתא הלוואה שינוי ופשיטת רגל

היה זמן רק לפני כמה שנים, כאשר לא יכולתי לכתוב משהו מהות על שינויים משכנתא במקרה פשיטת רגל. זה בגלל הבנקים היו בבלגן ותוכניות שינוי היו בדיחה. הלקוחות היו כל הזמן נאמר כי הניירת היה חסר. הם היו בפקס ולשלוח מסמכים שוב ושוב. בכל פעם שהם פנו לבנק, הם היו מופנים לעובד שירות לקוחות אחר, שאף אחד מהם לא הצליח לאתר חשבונות או קבצים או מסמכים.

-> ->

לקוחות יוותרו אחרי ניסיונות רבים.

היום, אני שמח לומר שהבנקים כנראה פנו לפינה. אמנם יש עדיין כיסים של מחלוקת, בסך הכל, הבנקים וחברות המשכנתא נראה עושה עבודה אמינה למדי של מקבל את הלקוחות שלהם בתהליך ללא יותר מדי מתח.

רבים מהלקוחות שלנו מגיעים אלינו על סף פשיטת רגל. לפעמים הם פשוט לא מודעים להזדמנויות שלהם לשנות את ההלוואות שלהם. לפעמים הם מאוחר מדי לפני שהם מנסים לשנות. לפעמים, הבנקים ממשיכים עם טרפה למרות הלקוחות שלהם מנסים למכור את הנכס, לקבל refinanced, או התחילו את תהליך השינוי. אנו להגיש מקרה פשיטת רגל כדי לנצל את השהייה האוטומטית, צו מניעה שנועד לעצור אלה העיקולים פעולות איסוף אחרים, לתת החייבים (זה מה שאנו מכנים אנשים אשר במקרים תיק פשיטת רגל) קצת מרחב נשימה, או לחסל את רוב או את כל את שאר החוב שלהם באמצעות פרק 7 במקרה, או להגדיר אותם על תוכנית פירעון בפרק 13 במקרה זה יטפל לא רק בפיגור המשכנתא שלהם, אלא גם התחייבויות אחרות.

תוכנית שינוי הפדרלי נקרא Home Affordable Mortgage Program או HAMP. במאמר זה, אנו מסתכלים על מה HAMP יכול לעשות, ואיך זה עובד במקרה של פשיטת רגל.

אז מה ההבדל בין רפיננס לבין שינוי הלוואה?

אם אתה צריך תנאים חדשים או דרך להפוך את הבית שלך זול יותר, יש לך שתי אפשרויות: למחזר או לשנות.

למחזר מחליף את ההלוואה הישנה עם אחד חדש לגמרי. בדרך כלל, למחזר נועד להפחית את הריבית או לשנות תנאים נוחים פחות, כמו שיעור מתכוונן, בתנאים נוחים יותר. זה יכול להיות מושלם על ידי המלווה הנוכחי או משאיל חדש לגמרי. זה דורש כי הלווה יהיה ראוי ושווה ערך הנכס לא ירד כך ההלוואה מתחת למים (הלווה חייב יותר מאשר הנכס שווה.

שינוי משנה את תנאי ההלוואה הנוכחית. דורשים את אותה רמת האשראי כי למחזר עושה, אם כי הלווה צריך להראות כי יהיה לה מספיק הכנסה כדי לבצע את התשלומים.למעשה, תוכנית שינוי ההלוואה נועד לעזור לבעלי בתים שסבלו איזשהו היפוך פיננסי. זה עשוי להיות קבוע או שזה עשוי להיות זמני אם יש סיבה כלשהי לחשוד כי הנסיבות של הלווה ישתנה. יש לעתים קרובות יותר גמישות מה משאיל עשוי להיות מוכן לעשות את ההלוואה סבירים, אבל הריבית תהיה לעיתים קרובות גבוה יותר מאשר הלווה יכול לקבל refinance.

אתה עדיין יכול לקבל שינוי למשכנתאות במהלך מקרה פשיטת רגל?

כן. למעשה, רבים מהלקוחות שלי שינו בהצלחה את ההלוואות שלהם ויצאו מפשיטת רגל עם פחות חובות משכנתא שלמה עדכני.

מי יכול להעפיל עבור שינוי משכנתא?

זה תלוי servicer שלך והאם ההלוואה שלך היא בבעלות בנק, משכנתא החברה, או ישות כמו פאני מיי או פרדי מאק. כל אחד יש דרישות משלו הקריטריונים. אבל באופן כללי, אתה כנראה זכאי אם

• אתה מבלה יותר מ 31% מההכנסה החודשי על עלויות הדיור (תשלום המשכנתא, ביטוח, מס רכוש, דמי חבר הבית).
• אתה אחרת לא זכאים למימון מחדש של המשכנתא.
• אתה או עבריין או בסכנה של ברירת המחדל בגלל שינוי בנסיבות הפיננסיות.
• הערך של הבית ירד, ואתה חייב יותר מהבית שווה.

שינויים HAMP ניתן להשתמש כדי לשנות הלוואות על מגורים העיקרי נכסים מניבים מסוימים.

מה שינוי משכנתא כרוך?

יישום

ראשית הוא היישום. רוב המלווים ידרוש הוכחת הכנסה על מנת להבטיח כי ללווה לפחות יש הכנסה מינימלית לבצע תשלומים שונה. רוב המלווים גם דורשים דוח אשראי, אם כי אין מינימום או ניקוד האשראי המקסימלי הנדרש. זה בדרך כלל כדי לקבוע כמה חוב אחרים הלווה יש שירות מדי חודש.

תשלומים משפטיים

השני הוא תקופת הניסיון. לאחר כל הניירת היא שלמה, ואת משאיל קובע כי הלווה יהיה כנראה לעמוד בדרישות המינימום שלו, את השואל תוצע הזדמנות לבצע סדרה של תשלומי הניסוי. שלושה תשלומים הם מספר שאני רואה לעתים קרובות ביותר.

לאחר תשלומי המשפט בוצעו בהצלחה, המלווה יעשה החלטה סופית על השינוי ולהציע את השינוי ללווה.

מה תנאי ההלוואה ישתנה?

המטרה של שינוי HAMP היא להפוך את ההלוואה סבירים עבור הלווה ולמנוע את המלווה לאבד יותר ממה שיש לו. המלווה יכול לשנות כמעט כל תנאי התשלום כולל

• הפחתת הריבית
• המרת ההלוואה משיעור מתכוונן לשיעור קבוע
• הארכת אורך, למשל מ 30 עד 40 שנים
• הוספת פיגורים על החלק האחורי של ההלוואה
• לדחות חלק המנהל
• לסלוח כמה המנהל

מה לגבי שינויים פשיטות רגל?

כאשר מישהו קבצים במקרה פשיטת רגל, בית המשפט פשיטת רגל לוקח סמכות על כמעט כל דבר נוגע על הכספים של פילר.החייב (זה מה שאנחנו מכנים אדם שמגיש במקרה של פשיטת רגל) מותר להמשיך עסקאות יומיומיות כמו לקנות מצרכי מזון ולשלם חשבונות השירות, דברים שאנחנו מכנים "קורס רגיל של העסק".

שינוי הלוואה אינו "קורס רגיל של עסקים." אם בית המשפט פשיטת רגל יש לנקוט פעולה כדי לאשר את השינוי תלוי במידה רבה אם המקרה הוא פרק 7 או פרק 13. במקרה של פרק 7, אשר בדרך כלל האחרון ארבעה עד שישה חודשים, כמה המלווים יבקשו החייב לקבל בית המשפט הסכמה. בפרק 13, החייב תמיד נדרש לקבל אישור בית המשפט ללא קשר אם המלווה דורש את זה או לא. כדי לקבל את אישור בית המשפט, עורך הדין של החייב יצטרך להגיש בקשה לבית המשפט.

בפרק 13, החייב מציע תוכנית לשלם את חובותיו על ידי תשלום לנאמן אשר מפיץ את הכסף שקיבל לנושים שהגישו תביעות נכונות. התוכנית חייבת לכלול סוגים מסוימים של חוב כמו מסים הכנסה בעבר או חובות תמיכה המקומי כמו תמיכה במזונות הילד. זה עשוי לכלול arrearages חייב את המשכנתא ואת החברה מאובטחת חוב כמו מכוניות ומכשירי חשמל.

כי בכל מקרה כמעט, את הפיגור המשכנתא יהיה subumed לתוך שינוי, עורך דין של החייב גם צריך להגיש בקשה לשנות את פרק 13 תוכנית התשלום כדי להסיר את הפיגור. תלוי מה עוד החייב אולי התכוון להשיג עם תוכנית פרק 13 - לשלם את החוב עדיפות כמו מסים הכנסה האחרונות או ילד תמיכה, או להפוך את המכונית תשלום זול יותר על ידי הכללת אותו בתוכנית פרק 13 - החייב עשוי להחליט כי פרשת פרק 13 כבר אינה נחוצה או מועילה. בשלב זה, היא יכולה לשקול אם זה יכול להיות מומלץ להמיר את המקרה לאחד תחת פרק 7, או לבטל את זה לגמרי.

איך זה עובד במקרה פשיטת רגל

הנה דוגמה: נניח החייב הגיש פרק 13 מקרה וכלל $ 5, 000 בעבר תשלומי המשכנתא. לאחר הגשת פרק 13, החייב חל על שינוי הלוואה עם חברת המשכנתאות שלו. בעוד בפרק 13, הוא ממשיך לבצע תשלומים לפרק 13, הכולל את 5,000 $ חייב את המשכנתא החברה.

נניח כי שנה לאחר הגשת התיק, שינוי המשכנתא אושרה. עד אז, משאיל כבר שילם $ 1, 000 באמצעות תשלומים לנאמן פרק 13. שינוי ההלוואה כוללת את $ 4, 000 שנותר על פי הטענה בפיגור.

החייב לא רוצה עוד כסף "נוסף" ללכת לחברת המשכנתאות, כך עורך הדין שלו יצטרך לעשות שני דברים. ראשית, עורך דין יגיש בקשה עם בית המשפט פשיטת רגל המבקש בית המשפט לאשר את ההלוואה שינוי משכנתא. לעתים יש לקבוע את הבקשה לדיון בפני השופט. לפעמים זה יכול להיות על הקובץ עבור סכום מוגדר של זמן - לעתים קרובות 24 ימים - כדי לאפשר לכל בעל עניין להתנגד לזה. אם אין חפצי צד, ואת התנאים נוחים החייב, סביר מאוד כי שופט פשיטת רגל יאשר את זה.אם צד מתנגד לו, השינוי ייקבע לשימוע כדי לאפשר לכל הצדדים להעיד ולהתווכח בפני השופט.

ברגע שיש לו צו מבית המשפט המאשר את השינוי, והחייב אכן נכנס להסכם השינוי, עורך דינו יבקש מבית המשפט לשנות את תנאי התוכנית להסרת הפיגור לחברת המשכנתאות. זה יהיה גם כרוך תנועה. התהליך דומה לתנועה לשינוי ההלוואה. ההצעה מוגדרת לדיון, או שהיא נשארת על הקובץ במשך פרק זמן מסוים כדי לתת לנושים הזדמנות וטרינר זה האובייקט, אם זה מתאים.

או החייב יכול לוותר על תהליך שינוי התוכנית להגיש בקשה להמיר פרק 7 או תנועה לדחות את המקרה לגמרי, תלוי מה עוד החייב אולי אורב בתמונתו הפיננסית.