חכירה כיסוי ריבית

כיסוי ריבית בחכירה מגן על העסק מפני ההשלכות הכספיות של אובדן חכירה אטרקטיבית. כיסוי זה חשוב כאשר חברה משלמת באופן משמעותי פחות משער השוק לחכור את הנחותיה.

ביטול חכירה

חכירה נכס רבים מאפשרים לבעל הבניין לבטל את החכירה אם הבניין הופך חלקית או לגמרי לא ראוי למגורים עקב הפסד פיזי.

- 9 ->

לבעל הבית הזכות לסיים את החכירה גם אם חלק הבניין שנכבש על ידי השוכר לא נפגע. אם הבניין נהרס לחלוטין, בעל הבית אולי את האפשרות, אבל לא את החובה, לבנות מחדש את המבנה. בעל הבית לא יהיה חייב לתקן או להחליף מבנה פגום קשות אלא אם כן הוא קיבל תשלום ביטוח.

כפי שהדוגמא הבאה מדגימה, ביטול החכירה יכול להשפיע באופן חמור על עסק קטן שמשלם פחות משיעור הריבית להשכרה. זה גם ממחיש את החשיבות של כיסוי ריבית חכירה.

דוגמה

Floyd הבעלים של ריצוף פנטסטי, עסק שמוכר שטיח וכיסויי רצפה אחרים מתוך מחסן. החברה שוכרת מחצית של 20, 000 רגל מרובע מחסן מ Peerless נכסים. זה כרגע משלמים $. 50 רגל מרובע עבור 10, 000 רגל מרובע או 5 $, 000 חודשי. ערך ההשכרה של המחסן הוא $. 75 רגל מרובע או 7 $, 500 לחודש.

ערך השכירות פירושו לשכור את בעל הבית יכול לאסוף בשיעורי השוק.

פלויד ניהל את חוזה השכירות שלו לפני שנתיים, כאשר מחירי השכירות באזורו היו מדוכאים. דמי השכירות התאוששו מאז, אבל החוזה של פלויד לא יפוג במשך שלוש שנים. אם פלויד יפסיד את חוזה השכירות שלו, החברה שלו תצטרך לשכור נכס נוסף בשערי השוק.

תחת חוזה שכירות חדש, החברה צפויה לשלם עוד 2 $, 500 יותר לחודש, או $ 30, 000 לשנה, להשכרה. אם החברה תפסיד את החכירה שלה היום, זה יהיה הוצאה נוספת של $ 90, 000 במהלך שלוש השנים הקרובות.

Floyd הוסיף מספר שיפורים והשבחות למחסן מאז שהחכירה שלו החלה. אלה כוללים תאורה חדשה, מדפים מותאמים אישית, ושדרוגים לעגן טעינה. השיפורים הם חלק מהבניין. פלויד אינו הבעלים שלהם, אבל יהיה לו עניין בשימוש בהם למשך יתרת החוזה שלו. לילה אחד בלילה, חיווט פגום מצית אש הפוגעת קשות בבניין. מלבד כמה עשן קטין חומרי ריצוף, החלק של המחסן שנכבשו על ידי ריצוף פנטסטי אינו מושפע על ידי האש. עם זאת, Peerless נכסים מבטל החכירה של פלויד. ריצוף פנטסטי מבוטח על הנזק חומרי ריצוף שלה תחת מדיניות הנדל"ן המסחרי שלה. עם זאת, ריצוף פנטסטי אין כיסוי עבור ההפסד הכלכלי היא תסבול בשל אובדן החכירה שלה.בנוסף, לחברה אין כיסוי לאובדן השימוש בשיפורים שבוצעו בבניין. פריטים אלה לא נפגעו, ולכן אובדן השימוש אינו מכוסה תחת ביטוח הרכוש של המשרד.

פלויד יכול היה להגן על עסקיו מפני הפסדים כספיים הנובעים מביטול חכירה על ידי רכישת ריבית חכירה כיסוי. כיסוי זה ניתן להוסיף למדיניות נכס מסחרי באמצעות טופס נפרד.

ביטוח משכנתא ביטוח

ביטוח ריבית ביטוח מכסה את ההפסד הכספי שאתה מחזיק בשל ביטול החכירה שלך. כדי שההפסד יכוסה, עליו לנבוע מאובדן פיזי ישיר של (או נזק) רכוש בחצרים המתוארים בהצהרות. יתר על כן, הנזק חייב לנבוע מסכנה המבוטח על פי המדיניות שלך.

ריבית השכירות יכולה לכלול כל אחד מהמקרים הבאים, אם מגבלת ביטוח מוצגת בלוח הזמנים של הכיסוי:

ריבית השכירות של הדיירים

• זהו ההפרש בין שכר הדירה החודשי שאתה משלם לבין ערך ההשכרה של הנכס (שיעור השכירות בשוק). בדוגמה הקודמת, ריצוף פנטסטי של הדיירים "חכירה הריבית היא 2 $, 500 ($ 7, 500 מינוס $ 5, 000). תשלומים בונוס
• זהו החלק הבלתי מסולף של בונוס במזומן ששילמת כדי לקבל חוזה שכירות וזה לא יוחזר לך. לדוגמה, שילמת בעל הבית שלך $ 5, 000 בונוס כדי להבטיח חכירה של 3 שנים ולא חכירה 5 שנים. שיפורים ושיפורים
• ייתכן שהעסק שלך ביצע שיפורים בנכס השכור שלך שאינך יכול להסיר באופן חוקי. ריבית חכירה מקורה כוללת את החלק הבלתי מסולקת של תשלומים שביצעת עבור שיפורים. הוא אינו כולל את ערך השיפורים המכוסים במסגרת ביטוח אחר. השכרה מראש
• זהו החלק הלא מופקע של דמי השכירות ששילמת מראש, שלא יוחזרו לך. לדוגמה, שילמתם שלושה חודשים מראש שכר הדירה כאשר אתה מושכר הנכס שלך. ריבית חכירה נטו

תחת כיסוי ריבית חכירה, גבול הביטוח מבוטא במונחים של

ריבית חכירה נטו . אם החכירה שלך בוטלה, רוב המבטח שלך ישלם הפסד הוא ריבית החכירה נטו שלך בזמן ההפסד. ריבית החכירה נטו כוללת שני מרכיבים. הדיירים חכירה ריבית (TLI)

זה מייצג את ההטבה תקבל מחכירה חיובית על החודשים הנותרים שלה. ה- TLI שלך הוא הערך הנוכחי של ריבית החכירה ברוטו . זה מחושב על ידי הכפלת הריבית החכירה ברוטו שלך על ידי גורם הריבית החכירה הרלוונטית. ריבית חכירה ברוטו שלך הוא ההפרש בין הערך ההשכרה של הנחותיך לבין שכר הדירה שאתה משלם בכל חודש. לדוגמה, נניח את שיעור השוק להשכרה הוא $ 5, 000 לחודש והחברה שלך משלמת כרגע $ 3, 500. הריבית החכירה ברוטו שלך הוא $ 1, 500 ($ 5, 000 פחות 3 $, 500). גורם הריבית על החכירה נגזר מטבלה המצורפת למדיניות שלך. הגורמים משתנים בהתאם לריבית הרווחת ולחודשים שנותרו בחכירה.לדוגמה, נניח שיש לך 36 חודשים הנותרים החכירה שלך. אם הריבית השוררת היא 5 אחוזים, גורם הריבית החכירה הוא 33. 4213. ריבית החכירה נטו שלך היא $ 1, 500 X 33. 4213 או 50, 132.

ריבית שכירות חודשית

(MLI) ריבית החכירה החודשית משקפת את העלות החודשית שלך עבור תשלומי בונוס, שיפורים והשבחות, ושכר דירה מראש. פריטים אלה לא יחולו אם לא שילמת בונוס, שיפורים או שילם שכר דירה מראש. אם אתה רוצה לבטח את עלויות אלה, הריבית החכירה החודשי עבור כל חייב להיות מחושב בנפרד. עבור כל פריט, העלות המקורית שלך מחולקת במספר החודשים שנותרו בחוזה שלך כאשר ביצעת את ההוצאות. לדוגמה, נניח כי שישה חודשים לתוך החוזה שלך 36 חודשים, השקעת 25,000 $ עבור שיפורים. MLI שלך הוא $ 25, 000/30 או 833. נטו חכירה ריבית

המגבלה המוצגת על הפוליסה שלך עבור כיסוי ריבית החכירה הוא סכום הריבית שלך חוכר הדיירים ואת הריבית החודשי שלך החכירה במועד תחילתו של מְדִינִיוּת. לדוגמה, אם TLI שלך הוא $ 1, 500 ו MLI שלך הוא 833 $, ריבית החכירה נטו שלך בתחילת הוא $ 2, 333. זהו רוב המבטח שלך ישלם תחת כיסוי ריבית החכירה אם החכירה שלך בוטל על תאריך ההתחלה של מְדִינִיוּת.

ריבית החכירה נטו שלך יורדת בכל חודש במהלך תקופת הפוליסה שלך. אם החכירה שלך בוטלה, רוב המבטח שלך ישלם תחת כיסוי ריבית חכירה הוא הריבית שלך חכירה נטו

בזמן ההפסד מתרחשת . המבטח שלך יחשב את דמי השכירה נטו שלך על ידי הוספת הדברים הבאים: ריבית החכירה ברוטו מוכפלת במקדם הריבית החכירה עבור יתרת חודשי החכירה שלך בעת ההפסד

• הריבית החודשית החודשית שלך מוכפלת חודשים של החוזה שלך בזמן ההפסד מתרחשת