להצדיק רכישה עם שיעורי היוון

שיעורי היוון הם כלי פופולרי בשימוש על ידי משקיעים הנדל"ן בהערכת נכסים. הם משמשים גם כדי לעזור לקבוע את הרישום הנכון ומחירי המכירה עבור נכסים מסחריים. כאשר עובדים עם לקוחות משקיע הנדל"ן, סוכנים וברוקרים צריך להיות מסוגל לסייע להם בקביעת ההצדקה במחיר המבוקש של נכסים מניבים.

נדל"ן מסחרי להשכרה עבור הדור הכנסה להסתמך על שיעורי שווי לסייע בהערכת נכסים.

לדעת את המחיר המבוקש ואת שיעור ההיוון של נכסים דומים יאפשר לך לעזור ללקוח שלך כדי לקבוע את ההכנסה נטו כי יידרש על מנת להצדיק את המחיר ששולם. לא כל משקיע הוא עד מהירות על שיעורי שווי, ואתה יכול להוכיח את הערך והמומחיות שלך אם אתה יכול לעזור להם להשתמש שיעורי שווי עבור תמחור הנכס או הערכה.

-> ->

קושי:

קל זמן נדרש:

5 דקות הנה איך:

קבל את שיעור ההיוון של נכסים שנמכרו לאחרונה באזור.

1. להכפיל את שיעור ההיוון לפי שווי הנכס כדי לקבוע את הרווח התפעולי נטו שיידרש כדי להצדיק את המחיר.
2. דוגמה: שיעור הקיבול עבור מתחמי דירות דומים הוא 12%, או. 12, ומבקש מחיר עבור מורכבות תחת שיקול הרכישה הוא $ 300, 000.
   $ 300, 000 X. 12 = $ 36, 000 בהכנסה נטו, כי יהיה צורך להצדיק את המחיר המבוקש.

   מה שאתה צריך:

מחשבון

• עוד בנושא זה:

אלה הם הבסיס. כדי לסייע בהבנה מדוע שיעורי הכובע משמשים משקיעים מסחריים רכוש, בואו נסתכל על ההשקעה תמונה גדולה עבור נכסים רב משפחתי.

כלכלה בקנה מידה:

נכסים רב משפחתי, במיוחד דירות, מציעים כמה יתרונות הפחתת עלויות עקב הכלכלה של קנה המידה. עם יחידות מרובות במיקום אחד ולעתים קרובות תחת קורת גג אחת, יש חיסכון בעלויות בכל דבר, החל משירותים עירוניים ועד תיקונים. זה גם הרבה פחות יקר ליחידה לבנות דירות.

פחות השפעה של הפסדים פנויות:

אם אתה הבעלים של בית שכירות אחד הביתה וזה ריק במשך חודשיים, אתה מפסיד 100% מההכנסה שלך השכירות. אם זה דופלקס, זה 50%, וארבעה plex הוא 25%. אבל, אם אתה הבעלים של יחידת דיור 100 יחידה, כי יחידה אחת להיות ריק במשך חודשיים רק לאבד אותך 1% לחודש בהכנסות השכירות! המלווים להשתמש שווי שווי:

כאשר אתה מקבל משכנתא על הבית האישי שלך, זה הכל על היסטוריית האשראי שלך ואת ההכנסה. כשמדובר ההלוואות המסחריים, זה הרבה יותר על הכנסה נטו מכסה את תשלומי המשכנתא. יש בדרך כלל בעלי משקיע מרובים, וציוני האשראי שלהם אפילו לא נחשב ברוב המקרים.הביצועים הפיננסיים של הנכס הם הקריטריונים העיקריים המלווה. אם הנכס במצב טוב והמספרים לעבוד, אז ההלוואה קורה ברוב המקרים. אז איך שיעורי שווי יכול להיות מוצג?

הדבר הוא כי שיעור הכובע של הנכס יש הרבה גורמים מעורבים. במיוחד, את עלויות הניהול ותפעול, כמו גם דמי השכירות השוררים, יקבע את הרווח הנקי.

לכן, אם דמי השכירות נמוכים משווי השוק או שההוצאות גבוהות מהצפוי, ייתכן ששיעור ההנפקה אינו משקף במדויק את שווי הנכס.

זה איך bargains נחשפים על ידי קונים. נניח כי בעל הפרויקט דירה בא לשנוא איתור וראיון דיירים חדשים. בעל זה שמח לדכא דמי השכירות כדי לשמור על הדיירים משלמים טוב ביחידות. אז, דמי השכירות יכול להיות הרבה מתחת לדיירים אחרים יהיה מוכן לשלם עכשיו. רכישת הנכס ולתת חכירה לפוג, העלאת דמי השכירות והחלפת הדיירים תשנה את ההכנסה נטו הרבה ואת שיעור הכובע גם כן. בצד השני, אם הבעלים הנוכחיים לא צופים בעלויות שלהם, ההוצאות עשויות להיות גבוהות יותר ממה שהן צריכות להיות. נניח כי הם משלמים יותר מהנדרש עבור הוצאות ניהול, עובד ותיקון.

רק להביא את ההוצאות האלה לתוך הקו יכול לעשות הבדל עצום.

השיעור כאן הוא כי שער שווי הוא מדידה של ביצועים, לא ערבות של ערך. בדוק את דמי השכירות וההוצאות להזדמנות.