כיצד לחשב שיעור היוון עבור נדל"ן

מי שמשקיע בנדל"ן באמצעות נכסים מניבים צריך להיות בעל שיטה לקביעת שווי הנכס " בהתחשב ברכישה נטו של הנכסים וההכנסות הנמכרות של נכסים אחרים שנמכרו לאחרונה, שיעור ההיוון נקבע ונקבע לאחר מכן על הנכס המדובר על מנת לקבוע את שווי השוק השוטף בהתבסס על ההכנסה.

זוהי דרך נהדרת לבצע השוואות של נכסים דומים, כמו כל ההוצאות נלקחים בחשבון.

כאשר שני מאפיינים נראים זהים ואחד עולה יותר, זה יכול להיות כי זה יוצר יותר הכנסה או

קושי: קל

זמן נדרש: 5 דקות הנה איך:

קבל את המחיר שנמכר לאחרונה של הנכס הכנסה, כגון דירה מורכבת.

1. דוגמה: שש יחידות יחידת דירה נמכר עבור $ 300, 000.
   עבור אותו פרויקט דירה, לקבוע את הרווח התפעולי נטו, או את דמי השכירות נטו שמומשו על ידי הבעלים. כל ההוצאות התפעוליות מופחתות, אך לא את המשכנתא. אז, חישוב זה ערכי הנכס כאילו שילמת במזומן על זה.
2. דוגמה: הכנסות שכירות לאחר הוצאות (נטו) הוא $ 24, 000

   מחלקים את הרווח התפעולי נטו לפי מחיר המכירה כדי לקבל שיעור הקפיצה.

3. דוגמה: $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 או 8% (שיעור ההיוון)
   מה שאתה צריך:

מחשבון

• מאפיינים השוואתיים מכרו מחירים והכנסות נטו.
• ישנן שתי דרכים שבהן שיעור הכובע משמש את המשקיעים. אחד הוא ערך נכס שהם רוצים למכור על בסיס שווי השוק הנוכחי שווי נכסים שנמכרו לאחרונה.

השני הוא לקבוע אם המחיר המבוקש של נכס סביר כאשר שוקלים רכישה.

מוכר - צריך לדעת איך מחיר

אתה הבעלים של פרויקט דירה קטנה רוצה למכור אותו. אתה לאסוף נכסים שנמכרו לאחרונה באזור הדומים לשלך. הם יכולים להיות יותר או פחות יחידות, אבל אתה מנסה למצוא נכסים דומים ככל האפשר לזה שאתה רוצה למכור.

אתה מוצא שלושה נכסים שנמכרו בתוך שלושה או ארבעה חודשים קודמים. החלק המסובך הוא להיות מסוגל למצוא את NOI שלהם, הרווח התפעולי נטו. לפעמים זה פורסם ברישום, ולפעמים זה לא. אבל, אתה יכול לקבל סוג זה של מידע סוכן נדל"ן מסחרי, במיוחד כאשר אתה תהיה רישום למכירה עם אחד.

אתה מקבל שלושה שיעורי שווי הנכס, והם בממוצע 9. 2%. הנכס של NOI, הרווח התפעולי נטו, הוא $ 31, 000. עכשיו כל מה שאתה צריך לעשות זה לחלק את NOI לפי שער הכובע:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 ערך הנכס שלך.

עכשיו אתה יכול לקבל החלטה לגבי המחיר שאתה רוצה לבקש את הנכס והניח אותו על השוק.

בהתחשב רכישת נכס או השוואת נכסים עבור רכישה

בהשוואת מאפיינים עבור החלטת הרכישה, אתה עובד עם המאפיינים הרשומים, כך שתוכל לקבל את ה- NOI ולחשב את שיעור הקפיצה עבור כל אחד. לאחר מכן תוכל להשוות אותם כדי לראות אילו היו עושים את הרכישה הטובה ביותר. עם זאת, לבדוק את ההוצאות שלהם ואת דמי השכירות הוא חכם, כמו אחד יכול לעלות לראש אם אתה רואה הזדמנויות לצמצם הוצאות או להגדיל את דמי השכירות.

בנושא זה, כמה מנהלים הם באמת מרושל או עצלן, אם כי לא לעתים קרובות. עם זאת, אם אתה בודק נכס עם שיעור שווי דומה, אתה עשוי לגלות כי ההוצאות הן גבוהות באופן חריג עבור סוג הנכס וגודלו.

לחלופין, ייתכן שתגלה כי דמי השכירות מחויב מתחת לשיעורי השוק עבור נכסים דומים. או של אותם מצבים, אם תוקן, יגדיל את שיעור הכובע, מה שהופך אותו רכוש טוב יותר.

קנייה - צריך לדעת מה נכס שווה

אנחנו בצד השני של העסקה עכשיו. יש לנו את העין שלנו על פרויקט דירה קטן מסוים, והוא מופיע למכירה עבור $ 495, 000. השאלה היא, האם זה שווה את זה בשוק הנוכחי או שזה במחיר יתר?

אנחנו שוב לקבל כמה תכונות דומות ואת ממוצע שווי מכור שנמכר. בואו להשתמש שלנו 9, 2% שוב. אם NOI של הנכס הזה הוא $ 39, 500, האם זה שווה את המחיר המבוקש?

NO, כפי שעושה את החישוב שלנו של חלוקת ההכנסה על ידי שער הכובע, אנחנו מקבלים 429 $, 348 עבור ערך. אז, $ 495, 000 הוא קצת מעל הסימן.

מה NOI היינו צריכים לקבל את זה מחיר רשימה עבור ערך? אנחנו פשוט להחליף את הנוסחה שלנו להכפיל את המחיר המבוקש על ידי שער הכובע.

$ 495, 000 X. 092 = 45 $, 540 נדרש הכנסות תפעוליות נטו. בוא נבדוק את זה:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

אל תחשבו שזה מוגדר אבן למרות. לא יכול להיות סיבות טובות עבור נכס המצדיק שיעור שווי טוב יותר. אולי זה המיקום, או אולי זה התכונות ואת האיכות של הבניינים והסביבה. הכל חייב להיות מוערך עבור החלטות, אבל שיעור הכובע עוזר.