קניית בית, כמה גמיש זה מחיר מכירה קצר?

שאלה: קורא אומר: "בעלי ואני רוצים לקנות את הבית הראשון שלנו אבל אנחנו מתקשים, נראה שכמעט כל בית שאנחנו מעוניינים בו היא מכירה קצרה, שמעתי דברים נוראיים על מכירות קצרות, איך הם שוללים אותך לעשות הצעה ואז הם חוזרים ולבקש הרבה יותר כסף.יש לנו בית אחד בפרט שאנחנו רוצים לעשות אבל אנחנו מפוחדים, אנחנו לא יודעים כמה להציע, רק כמה גמישים זה מחיר המכירה הקצר, כל עזרה תוערך מאוד תודה. "

-> ->

תשובה: במכירה בחסר, מחיר הרשימה בדרך כלל פירושו דידלי- squat. איך זה יכול להיות, אתה עשוי לתהות. איך יכול סוכן שלה המוכר לשים מחיר על מכירה קצר זה לא אמיתי? זה נעשה מדי יום ביומו בערים ברחבי אמריקה.

בכל הערים האלה הם קונים בדיוק כמו שאתה שואל את אותה שאלה: כמה גמיש זה מחיר המכירה קצר? או, הם שואלים: כמה נמוך יהיה המוכר ללכת? כי זה מה קונים כמוך רוצה לדעת. מה הם יכולים לקנות את זה קצר מכירה ב? איזה מחיר יש להם להציע? אם הם מציעים מחיר הרשימה, הבנק צריך לקבל את המחיר, נכון? התשובה היא לא. הבנק לא.

איזה חרא. איך זה יכול להיות? איך יכול המוכר והסוכן שלה להטעות בריכה שלמה של קונים ככה, אתה עשוי לחשוב. זה איך המכירות הקצרות מתומחרות. כמה מחירים נכונים וכמה מחירי מכירה קצר לא.

מחיר מכירה קצר מראש

ראשית, מבינים כי מכירה קצרה היא זכות.

זה לא נכון. הבנקים לא צריכים לאשר מכירות קצרות. אין חוק שאומר שבנק חייב לתת מכירה קצרה למוכר של בית תת-ימי. הבנקים עושים מכירות קצרות המבוססות על 5 עקרונות:

• המוכר מתחת למים
• המוכר יש קשיים או הוא בסכנה ממשית של עיקול
• הקונה מוסמך לקנות את הבית
• זה רווחי יותר קצר מכירה מאשר foreclose
• המחיר הוא מספיק או לפי שווי השוק

זוהי נקודת הכדור האחרון כי הבנקים אכפת כאשר הם מחליטים מראש מכירה קצר. הם רוצים להיות בשליטה על התמחור. להיות בשליטה על התמחור אומר שהם לא יבזבזו זמן עבודה על מכירה קצר כי הוא במחיר נמוך מדי. אבל זה גם אומר שהם לא יכולים לקבל כל הצעה בכלל כי הם בחרו את המחיר הלא נכון.

מסיבה זו, אני לא אוהב מכירות קצרים מראש. זה יהיה הגיוני יותר עבור הבנקים לתת לשוק לקבוע את מחיר המכירה, אבל לא כולם משחק הוגן ולא כל מכירה קצר מתומח לפי השוק.

יתר על כן, הקונה צריך להבין כי רק בגלל הבנק יש לאשר מראש מחיר המכירה, זה לא בהכרח אומר הקונה חייב להציע את המחיר.קונה רשאי להציע פחות, אך ייתכן והבנק לא יקבל זאת. עם זאת, אם הקונה מציע את המחיר מראש, המכירה הקצרה תאושר, מתן הקונה זכאי.

איך הבנק בחר מחיר מכירה קצר?

הלכתי סביב עם הבנקים על מחיר יותר מכל היבט אחר במכירה בחסר. לדוגמה, אני רשום בית למכירה קצר עבור, למשל, $ 599, 000 וקיבל הצעה עבור $ 599, 000.

הבנק החליט שהוא רוצה 635 $, 000. הקונים הסכימו להגדיל את המחיר ל 635 $, 000. אז , המלווה של הקונה בחן אותו ב 599 $, 000. הבנק הסכים אז למכור ב 599 $, 000.

רוב הבנקים להסתמך על BPO. הם שוכרים סוכן שהוא בעסק של עושה מיני מהיר appraisals במחיר זול. זה סוכן מחפש בתים בתוך רדיוס מן הנכס הנושא. הבתים דומים מדה מרובע, גיל ומצב.

מערכת זו פועלת היטב כל עוד יש מכירות דומות במהלך 3 החודשים האחרונים וכל עוד השכונה היא זהה. אבל לעתים קרובות סוכן BPO ייתכן שיהיה צורך להתאים עבור ערך על ידי ניכוי מ או להוסיף את מחיר המכירה עבור בתים שאינם דומים. לא כל סוכן יודע איך לעשות את זה. או, הסוכן עשוי לחצות את גבולות השכונה ולא לממש פקודות שכונתיות אחרות במחיר אחר.

BPOs, כמו הערכה, הם שילוב של אמנות ומדע, לא מדע. לפני שאתה קונה מכירה קצרה או להציע הצעה על מכירה קצר, אתה צריך לשאול את הסוכן שלך כדי להפעיל את המכירות דומה, בדיוק כמו סוכן BPO יעשה את זה. לאחר מכן, יהיה לך די טוב אם הבנק יקבל את ההצעה שלך. אם המפיץ מאמין שהבנק יקבל את ההצעה שלך, המפיץ יקבל את ההצעה שלך. זה הסוד.

_{בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}