איך הם מוכר חוזר השכרות לאחר סגירה מטופל?

שאלה: איך המוכר חוזר השכרות לאחר סגירה מטופל?

קורא שואל: "אנחנו קונים בית והמוכר ביקש לשכור בחזרה ל -30 יום לאחר הסגירה, כלומר, נהיה בעלי בתים לפני שנכנסנו לבית החדש שלנו. נשמע ממש מוזר בשבילנו, למה המוכר ירצה לשכור בחזרה, האם אנחנו צריכים לאפשר את זה? "

תשובה: הסיבות מדוע המוכר אולי צריך לשכור בחזרה לאחר הסגירה להשתנות, אבל זה לא נדיר עבור המוכר לבקש שכר דירה בחזרה.

הבית שהמוכר קונה לא יהיה זמין בעת ​​סגירת העסקה או שהמפיץ לא יוכל למצוא משאית זזה ביום האחרון של החודש, כאשר הביקוש למכוניות זזות גבוה.

כמובן, כמו קונה הביתה חדש, אתה עלול למצוא את המצב הזה מטריד. אחרי הכל, שילמת הרבה כסף עבור הבית החדש שלך, על גבי תשלום ריבית על הלוואה עבור בית כי אתה עדיין לא יכול לתפוס. זה מובן כי אתה להוט לעבור ולהשתלט מיד. בנוסף, ייתכן שלא צפויים למצוא את עצמך במצב של להיות בעל הבית.

-> ->

כיצד להגן על זכויות המוכר / הקונה כאשר המוכרים השכרה חזרה

התייחסו למצב זה כפי שהיית עושה כל מערכת יחסים עסקית אחרת. הקונים לא צריכים לתת למוכרים לשמור על החזקת הבית מבלי לבצע הסכם תפוסה רשמי. הסכמים אלה לפרט את התנאים וההגבלות של התפוסה של המוכר ולהגן על הקונים כמו גם על המוכרים.

בקליפורניה, סוכני נדל"ן לרשותנו טופס שימושי שנקרא המוכר ב Possession, אשר בין תנאי חוזה אחרים, כתובות המוכר שכר הדירה. כאשר התיבה המתאימה מסומנת, נספח זה משנה את חוזה הרכישה.

ה- SIP מטפל בגבולות השכרה לטווח קצר של פחות מ -30 יום ומכיל את האלמנטים הבאים:

• תקופת ההשכרה
• סכום השכירות ליום
• סכום של פיקדון
• אם ההפקדה לבטחון תוחזק בנאמנות או תשוחרר לרוכש בסגירה
• איחור בתשלום, אם קיים, בגין כספים לא מספיקים ו / או תשלומים המתקבלים מחוץ לנאמנות > מי משלם עבור אילו שירותים
• זכותו של הקונה להיכנס נכס
• המוכר חובות לשמור על הנכס
• החכרה הקצאה ו subletting זכויות
• התחייבויות המוכר על הכניעה
• ביטוח פריטים אישיים של המוכר
• תנאים שונים
• אם המוכר נשאר 30 ימים או יותר, אז הסכם השכירות צריך להתבצע.

כיסוי ביטוחי עבור שכר השכירות המוכר

לפעמים, הקונים יתעקש כי המוכרים לשמור על מדיניות ביטוח הבית הקיים שלהם במהלך תקופת השכירות בחזרה.בעוד חברות הביטוח לא שמחים לשמור על הכיסוי להשפיע, רבים ימשיכו את המדיניות על פי דרישה.

עם זאת, ישנן מספר בעיות הקשורות לכך. המוכר כבר אינו הבעלים של הבית, ולכן במקרה של תביעה, חברת הביטוח של המוכר רשאי לסרב לשלם את התביעה. יתר על כן, הרוכש יש כיסוי ביטוחי כי המלווים מתעקשים כי פוליסת ביטוח הקונה להיות בתוקף בשעה סגירת.

כמה חברות ביטוח טענו כי אם תתקיים תביעה והמוכר הגיש תביעה לחברת המוכר, גם אם חברת המוכר שילמה אותה, חברת המוכר עשויה להיראות לכיסוי הביטוחי של הרוכש להחזר.

בכל מקרה, המוכר צריך לשאת כיסוי עבור החפצים האישיים של המוכר ואת כלי הרכב.

קביעת סכומי השכירות עבור דמי השכירות של המוכר

שכר הדירה שהמוכר משלם הוא סחיר. לפעמים המוכר לא רוצה לשלם כל שכר דירה אבל לבקש להישאר בבית במשך כמה ימים ללא דמי השכירות. במקרה זה, זה עדיין חכם לבצע הסכם המתייחס בעיות אחריות לטווח.

כי רוב הקונים לממן בית חדש, קונים הם מעורבים ריבית ולשלם מסים ביטוח עבור בית הם לא תופסים. זה סביר, ברוב המקרים, לחייב את המוכר סכום שווה proration יומי המורכב של הקרן, ריבית, מסים וביטוח.

אם תשלום המשכנתא החדש של הקונה כולל הטענות (מסים וביטוח), זה פשוט למדי לחלק את התשלום PITI ב -30 ימים ולחייב את המוכר כי כמות prorata ליום.

לדוגמה, אם התשלום החדש של הקונה הוא $ 3, 000 PITI, זה יהיה שווה 100 $ ליום.

אך אין צורך בתשלום PITI עבור שכר דירה של מפיץ. קונים חכמים יבדקו מחירי השכירות הקיימים. הם עשויים למצוא חישוב תשלום PITI הוא פחות ממחירים השכירות הממוצע.

להגנה נוספת - ולעמוד בדרישות חוקי הפיקוח על שכר הדירה המקומי או חוקים ספציפיים למדינה אחרים, המסדירים בעלי בתים ודיירים - קונים ומוכרים עשויים לשקול לשקול חתימה על הסכם שכירות סטנדרטי למגורים. לקבלת מידע נוסף, להתייעץ עם עורך דין הנדל"ן.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.