טרפה מכירות משפיעות על ערכי נכס

על פי רוב, טרפה בתים להשתנות במראה. כמה טרפה המכירות מטופלים בשקט resold במהירות על ידי משאיל. יום אחד נעצרת מכונית מסחרית, מעמיסה את חפציו של העוזב ומסתלק, ומיד אחריו שלט למכירה של מתווך. כעבור כמה שבועות, סימן שנמכר צץ בעלי חדש לנוע.

בשכונות אחרות, בית מעוקל עשוי להיות מטויח ומטויח עם שלטים גדולים מפרסם אותו כבעל בבעלות הבנק או REO.

-> ->

כמה בתים מעוקל להישאר נטוש במשך שנים. עשבים שוטים לגדול מספיק כדי לכסות מדרכות, מתיחות לזרוק אבנים דרך חלונות בקומה השנייה, ואת הבית הופך את העיניים עבור השכונה.

סימנים של עיקולים יכול לעזוב את השכנים תוהה על הערך של בתיהם. בעלי הבתים הסמוכים חוששים כי עיקול עלול להשפיע על ערכי הנכסים, ובצדק.

-> ->

שמאות כלול בתים כמו שלך, ועוד עיקולים <ישנן 9 שיטות הערכה רכוש:

גישה עלות - שיטה זו רואה את העלות לבנות את הבית בתוספת הערך של הקרקע.

• גישה הכנסה - זה משמש להשוות יחידות מרובות על בסיס שיעורי היוון.
• גישת שווי שוק. זה סוג של הערכה משווה את הנכס הנושא לשלוש מכירות דומות בשכונה.

אם שתי מכירות מקבילות הן עסקאות רגילות ואחת היא עיקול או מכירה בחסר, האם המעריך ישתמש במכירה במצוקה כרכוש דומה?

כדי לקבל תשובות, דיברתי עם דרק יוק, שמאי ב- Yuke & Associates בסקרמנטו.

Yuke מנסה למצוא עסקאות באורך זרוע כאשר לשים הערכה. אלה נחשבים למכירות לפי שווי שוק, המוצעים למכירה על ידי מוכנות מרצון ונרכשים על ידי קונה מסוגל ומוכן, עם אף אחד לא תחת לחץ ולא קשור.

גם אם פירוש הדבר הוא משיכת מכירות דומות משכונה סמוכה והתאמת ערך, רוב השמאינים, הוא אומר, יכולים למצוא עסקאות זרות לשימוש בהערכה.

Yuke כבר בעסק מאז 1996 ואומר, "אם אני משתמש טרפה, אני מסביר מדוע השתמשתי בו. אני אומר שזה לא comp טוב ולא נותנים לזה הרבה משקל. "הוא אומר כי העיקולים אינם מייצגים שווי שוק, והוא תמיד יכול למצוא מכירות רגילות כדי לשלב את ההערכות שלו". אם יש רק עיקולים באזור, אז זה משפיע על השוק כי זה הופך להיות הערך ", מזהיר Yuke.

Foreclosures הפוך HOAs פגיע

Yuke ממשיך, "אם אין עסקאות רגילות, אז אתה תקוע. קונדו פיתוח קשה. "מה קורה אם יש רק מכירות קצר או foreclosures בתוך העמותה של בעל הבית? לדברי Yuke, אלה הם comps הטוב ביותר עבור פיתוח כי הם comps רק זמין.

מכירות מצוקה בתוך העמותה של בעל הבית גם אומר שזה לא סביר כי הבעלים שילם את היחס היחסי של היחידה של דמי HOA. אם קרן העמותה של בעל הבית פועלת נמוך, זה בעלי בתים אחרים אשר בסופו של דבר לשלם את הכרטיסייה בצורה של דמי חבר גבוה יותר.

למרבה הצער, אם כי רבים homeowner עמותות יש את הכוח טרפה אם דמי נמצאים בפיגור, מעטים יש את הכסף או אמצעים לעשות זאת, ואלה עושים לעתים קרובות לוותר על התהליך כאשר סכום המשכנתא גבוה יותר מאשר את הערך של היחידה .

Foreclosures להחליש מחירים קרובים

למרות כמה מחקרים מראים כי שכונות עם מספרי עיקולים גבוהים לראות ירידה של 1 אחוז ערך, ירידה ערך לא תמיד בגלל מספר העיקולים. לעתים קרובות, המחירים נופלים עקב תפיסת הקונים של האזור, יחד עם ההזנחה הקיצונית של הבעלים הקודם של הנכס.

כמה מכירות עיקול נראה להנציח את עצמו. ברגע אחד homeowner נכנס מחדל, אחרים בסביבה נראה לעקוב. אם הבעלים כברירת מחדל הוא פונה או נוטש את הנכס, הבית הנטוש נופל לתוך disrepair.

בתים ללא ערעור לרסן כי צריך תיקונים משמעותיים לא מוכרים עבור שווי השוק.

חלק החיסרון לקנות foreclosures היא העובדה הבתים נמכרים "כפי שהוא", וקונים אין ערובה של המצב. כמה בעלי בתים אשר מאבדים הכל בשל טרפה אולי לא חושב על מכירת המכשירים המובנים ו קורע את אינסטלציה נחושת למכור גרוטאות. בתים עם תכונות חסרות גם להוריד את מחירי השכונה.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.