מכירות בית מצוקה: עיקולים, מכירות קצר, ריאו

Foreclosures, מכירות קצר ו REOs להזכיר לי, "אריות ונמרים ודובים, אה, שלי!" יש קווי דמיון. אריות ונמרים ודובים הם בעלי חיים, אבל שונים זה מזה - בדיוק כמו עיקולים ומכירות קצרות ונדל"ן בבעלות (ריאו) הם מכירות מצוקה אבל שונים זה מזה.

עם זאת, ללא ידע מיוחד על איך להתמודד עם רכישת עיקול, מכירה קצר או ריאו, אתה יכול למצוא את עצמך בשטח מסוכן.

לדוגמה, בעוד מכירות קצרים רבים הם foreclosures, לא כל foreclosures הם מכירות קצר ולא כל מכירה קצר הוא עיקול. כדי לסבך עוד עניינים, REOs הם לא מכירות קצר או, אבל כמה מכירות קצר המיועד יכול בסופו של דבר כמו REO.

מהו נכס טרפה?

נכס עיקולים הוא בית טרפה - כאשר הודעה על ברירת המחדל הוגשה ברשומות הציבור. זה אומר הבעלים הפסיק לבצע תשלומי המשכנתא המלווה נתן הודעה כי אם התשלומים הם הביאו עד כה, היא תמכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר.

-> ->

המלווים יכול לעקל עבור מסיבות אחרות, אבל הסיבה הנפוצה ביותר המלווים קובץ הודעה על ברירת המחדל היא כאשר הלווה הוא לפחות שני תשלומים בפיגור.

אם בעל הבית אינו מביא את ההלוואה הנוכחית, המלווה ייקח את הנכס מן הבעלים. השלב האחרון המלווה לוקח לאחר תקופה מסוימת היא לנסות למכור את הנכס במכירה פומבית.

לא כל הבתים נופלים עיקול ללכת למכירה פומבית כי הבעלים יש את הזכות להמציא תשלומים בחזרה עד לנקודה, הזמן אשר משתנה ממצב למדינה.

->

משקיעים נדל"ן קונים הביתה לראות רווח לקנות foreclosures כי הם יכולים לעתים קרובות לקנות את הנכס עבור הסכום owed, להרים את בעל הבית של הון עצמי בחינם.

איך החוק בקליפורניה משפיע עיקול / קצר מכירה משקיעים

מדינות יש חוקים שונים המסדירים עיקולים וחלק אחרי החוק בקליפורניה. כדי להבין את זכויותיך כמו קונה עיקול, פנה עורך דין הנדל"ן המקומי. עם זאת, מבינים כי במשך זמן רב בקליפורניה, סוכן נדל"ן לא יכול לייצג משקיע עיקול אם כל ארבעת ההצהרות הבאות היו נכונות:

הבית זכאי כמו מעונו האישי של המוכר.

• הנכס הוא בית בודד או 2 עד 4 יחידות.
• הודעת ברירת מחדל הוגשה ברשומות הציבוריות נגד הנכס.
• קונה המשקיע לא יעסיק את הנכס.
• עם זאת, אם כל אלה ארבעה הצהרות היו שקר, סוכן בקליפורניה יהיה מותר לייצג קונים, במיוחד אם הקונה עומד לכבוש את הבית.אבל כדי לייצג משקיע, חוק CA דורש כי סוכן הנדל"ן לכתוב אג"ח. אין קשר כזה זמין במדינת קליפורניה. לכן, כמשקיע מראש טרפה בקליפורניה, קונים רבים נאלצו לפעול בכוחות עצמם.

בית משפט בקליפורניה קבע בשנת 2007 כי דרישת האג"ח אינה ניתנת לאכיפה. קליפורניה איגוד המתווכים מכן עשה זמין חבילה מיוחדת של טפסים כי סוכנים יכולים להשתמש כדי לייצג את המשקיעים.

הבינו, כמשקיע, אתם נדרשים לציית לחוק מכירות הון עצמי. בין יתר הדרישות, למוכרים הנמצאים במעיקולים יש זכות לבטל (לבטל) עסקה בתוך חמישה ימים. המשקיעים חייבים לתת למוכר הודעה על זכות זו, כולל עותק של הטופס אשר יאפשר למוכרים לבטל.

אי עמידה בדרישות החוק למכירת הון עצמי מבצעת קנסות חמורים, לרבות הוראה המעניקה למוכר את הזכות לבטל את המכירה עד שנתיים לאחר המכירה למשקיע נסגר ולקבל בחזרה את הנכס. אתה קורא את זה נכון. שנתיים.

כמשקיע, לפני שאתה מחליט לקנות בית טרפה על ידי ביצוע את התשלומים בחזרה למלווה, נותן המוכר כמה דולרים והקלטת מעשה, להתקשר עורך דין הנדל"ן.

מהו נכס למכירה קצר?

מכירה קצר מתרחשת כאשר בעל הבית הוא טרפה אבל לפני הנכס הולך למכירה פומבית.

תחת מכירה קצר, משאיל חייב להסכים לקבל פחות מהסכום כי חייב על הנכס.

בניגוד טרפה, המשקיעים בדרך כלל לקנות את הבית עבור אפילו פחות כי המשקיעים לא משלמים את ההלוואה הקיימת ולא לפצות את התשלומים בחזרה. המשקיעים מפליגים עסקה עם המלווה הקיים לקחת פחות ממה המלווה בא כדי להימנע מתמודדות עם טרפה.

זה מיתוס כי המלווים לא הולכים לעשות עסקה עם משקיע, אלא אם המוכר נפל מאחור על חובת המוכר לבצע תשלומים בזמן המשכנתא. המוכרים לא צריך להיות ברירת המחדל עבור מכירה קצר להתרחש. עבור קונה שרוצה לכבוש את הבית, קונה מכירה קצר הגיוני מבחינה כלכלית.

מה הם REOs - נדל"ן בבעלות?

רכישת ריאו דומה לקנות קונה מכירה למעט הנכס כבר בבעלות המלווה.

• הנכס נרכש על ידי המלווה דרך פעולת עיקול.
• לעתים קרובות המלווים ימכרו repossessed בתים עבור פחות מאשר את יתרת ההלוואה בעבר.
• נכסים בבעלות הבנק נקראים REOs, כלומר
• r eal e המדינה o wned על ידי המלווה. הבנקים בסופו של דבר בעלות על הנכס, כאשר אף אחד לא פומבית הצעה פומבית מספיק כדי לכסות את הסכום החייב נגד הנכס. בתים REO נחשבים בדרך כלל הדרך הטובה ביותר לקנות נכס במצוקה כי המוכר כבר מחוץ לתמונה. זה רק המשקיע, הסוכן של המשקיע, הבנק והסוכן של הבנק שמנהל משא ומתן על העסקה. חלק REOs ניתן לרכוש ישירות מן המלווה.

לקבלת מידע נוסף, לחפש את עצתו של עורך דין הנדל"ן.

בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.