המורכבות של מכירת שני בתים לקנות בית אחד

כאשר אני עובד עם זוג בשלבים הראשונים של מכירת שני בתים לקנות אחד, אני מוצא שהם לעתים קרובות לצרף את עצמם בתחילה לתכנית המשחק הלא נכון, חושב שזה צריך להיות כל כך פשוט. תוכנית המשחק היא בדרך כלל לקנות בית, ואחריו מוכר את שני בתים אחרים. תוכנית זו עושה תחושה הגיונית לרוב האנשים. זה לא הדרך שבה מוכר שני בתים לקנות בית אחד עובד עבור רובנו.

אפשרות 1: רכישת בית, ואחריו מכירת 2 בתים

הבעיה הראשונה עם סוג זה של התוכנית הוא מקבל מוסמך למשכנתא.

ברור, אם שני מוכרים מוכרים כל בית עם כוונה לקנות בית אחד יחד כזוג, ומימון אינו מעורב, זה הרבה יותר קל. המוכרים עם בתים חינם וברור או בתים עם הון עצמי מספיק כדי לייצר מזומנים לקנות בית סף יש יותר חופש לעקוב אחר אפשרות זו. אבל המציאות היא רוב האנשים להוציא משכנתא כדי לקנות בית. מה שאומר הצדדים עשויים להזדקק כדי לקבל את המשכנתא על גבי היכולת להרשות לעצמם תשלום משכנתא על שני בתים אחרים.

לאחר הוספת תשלום המשכנתא החדש לשני תשלומי המשכנתא הקיימים, סכום היחס הזה ביחס להכנסה עשוי לדחוף את שני הצדדים מחוץ לטווח כדי להגיע לרמה. המלווים להשתמש ביחסים, שהם אחוזי סכומים הן בחזית והן בגב. יחס החזית הוא אחוז תשלומי המשכנתא להכנסה החודשית ברוטו המשולבת. היחס האחורי הוא אחוז תשלומי המשכנתא יחד עם חוב נוסף כגון כרטיסי אשראי כנגד הכנסה חודשית ברוטו משולב.

אם היחסים גבוהים מדי, הצדדים לא יהיו זכאים להחזיק את כל שלושת הבתים בו זמנית. אה, אתה יכול לומר, אבל הצדדים יכולים להמיר אותם בתים לתוך השכרות ולהשתמש כי הכנסה להשכרה כדי לקזז את תשלומי המשכנתא, נכון? אמנם זה יגדיל את ההכנסה, אשר היה להקטין את היחס, המלווה סביר להניח לא יאפשר הכנסה השכירות לשמש בחישוב.

רוב המלווים לעקוב אחר קווים מנחים קפדניים לגבי משך הזמן הבית חייב להיות מושכר כדי להעפיל הכנסות שכירות בחישוב משכנתא, חודש אחד או שניים אינו מספיק.

הבעיה השנייה עם קניית בית ואחריו מוכר שני בתים היא העובדה שאם המקדמה עבור הבית החדש מגיע ממכירת שני בתים אחרים, אז המוכרים היה כנראה צריך לכתוב הצעה מותנית. הצעה מותנית נותן להם דרך החוצה, דרך לבטל את הרכישה, ומוכרים רבים לא אוהבים הצעות מותנות סיבה טובה, כי הם לא תמיד דבר בטוח.

אם השוק אינו תורם להצעות מותנות, זה עלול לסבך עוד יותר את האסטרטגיה הזו. בשוק של המוכר, למשל, הצעות מותנות יכול להיות די קשה להתקבל.אם הרכישה המיועדת היא בית רצוי מאוד, לא יכול להיות הצעות מרובות, הצעות מותנות כמעט אף פעם לא לנצח במצב מרובה להציע.

אפשרות 2: מכירת בתים לפני רכישת בית חדש

אם זוג צריך למכור את שני הבתים או רק בית אחד לשלב משקי בית בבית חדש תלוי שוב על יחסי המשכנתא. זה יכול להיות אפשרי למכור רק בית אחד לפני רכישת בית חדש.

משכנתא משאיל יכול לייעץ בצורה הטובה ביותר במצב זה.

עם זאת, אם יש צורך למכור את שני הבתים לפני רכישת בית חדש, אז יש שלוש אפשרויות משנה בסיסיים:

למכור בתים קיימים עם חוזה מותנה המאפשר למוכרים תקופה מסוימת של זמן לקנות חדש בית ולהיכנס חוזה הרכישה, או

• למכור בתים קיימים עם אפשרות לשכור בחזרה לאחר סגירת לתת למוכרים זמן למצוא בית חדש לקנות ולהעביר.
• למכור את שני הבתים, לעבור למקום אחר ולאחר מכן לחפש בית חדש, אשר כרוך זז פעמיים. אפשרות זו האחרונה היא הטובה ביותר מנקודת מבט פיננסית כי המוכר לא היו contingencies ולהיות בעמדה חזקה יותר כדי לנהל משא ומתן על רכישת בית חדש. אבל באופן ריאליסטי, רוב האנשים לא רוצים לזוז פעמיים. העברת פעם היא לעתים קרובות מספיק קשה.
• אם המוכרים בוחרים לכתוב הצעות מותנות, אם הם מוכרים בשוק של המוכר, יהיה קל יותר להכתיב תנאים לקונה מאשר אם הם מוכרים בשוק של קונה.

בשוק של המוכר, הקונים הם הרבה יותר מוכנים לחכות למוכר למצוא בית לקנות מאשר להיפך. זוהי דרך בטוחה עבור המוכרים לתכנן לקנות בית חדש כי אין סיכון למוכרים אם הם לא יכולים למצוא בית חדש לקנות.

החיסרון, כמובן, הוא המוכרים יכולים למצוא את בית החלומות שלהם ואז להיות מסוגל - עבור מגוון רחב של סיבות שיכול לנוע בין מחיר לתנאי למקום - למכור את בתיהם הקיימים. לאבד את בית החלומות יכול להיות כואב. סוכן נדל"ן מנוסה המטפל בסוגי עסקאות אלה אמור להיות מסוגל לסייע ולהפוך את התהליך ללא תפר.

בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.