דמי אחזקה נפוצים (CAM) דמי ליסינג

כאשר אתה חוכר שטח מסחרי אתה משלם עבור יותר מאשר רק את מדה מרובע בפועל תוכל לכבוש. בחוזים מסחריים רבים, ובמיוחד חכירה קמעונאית וחללים תעשייתיים, עמלות נוספות נקראות לעתים קרובות "דמי אחזקה משותפים" (CAM). בחללים שאינם תעשייתיים, אתה יכול לשמוע את זה נקרא "פקטור טען", הכולל דמי CAM.

ישנם שני חישובים בסיסיים עבור דמי CAM: דמי CAM משתנה, שבהם הסכום השוכר נדרש לתרום עולה על בסיס מספר גורמים; ואת דמי CAM שטוח שבו דמי הם סכום קבוע.

-> ->

דמי CAM עשויים להיות משולם חודשי, רבעוני, מדי שנה, או אפילו מחויב מעת לעת כפי התיקונים העיקריים לבניין או כל העסק / פארק התעשייה נדרשים.

עמלות CAM יכול להסלים בקצב שונה מאשר שיעור השכירות החודשי כי הם נוטים להיות יותר משתנים. לכן חשוב גם כי ההפרש החכירה שלך בין "משתנה" ו "קבוע" דמי CAM כוללים כמה כובע, או, מקסימום דמי CAM שלך יכול להיות מוגברת מדי שנה. שיעור זה של עלייה צריך להיות שיקול נפרד מן כמה אתה שכר בסיסיות מגדילה מדי שנה.

-> ->

רוב ההגדרות של עמלות CAM הם מטעים וצר מדי

יש הגדרות מקוונות רבות של דמי CAM המגדירים דמי CAM כדייר שיתוף חלק מן העלויות הישירות של שמירה על אזורים משותפים ספציפיים מאוד . הגדרות מופרזות אלה אינן מדויקות לחלוטין, ובעל הבית עשוי לכלול עלויות עקיפות רבות, כמו דמי קמה שאינם כה ברורים.

נוהג זה נדונה בלהט בקרב אנשי מקצוע בתעשייה, האם זה מוסרי או אפילו חוקי. בקיצור, אתה אף פעם לא צריך לחתום על חוזה שכירות בלי להבין מה דמי קמ"ר לכסות ב שלך חכירה מסחרית ייחודית.

מטרת דמי קמ"ר: מה הם דמי CAM עבור?

הן CAM והן Load Factor משרתות את אותה מטרה בסיסית: כדי לדרוש מהדיירים לסייע בכיסוי הוצאותיו הישירות של הבעלים עבור "שטחים משותפים". "שטחים משותפים יכולים לכלול הן פנימי (מסדרונות, מעליות, לובי, חדרי אמבטיה ציבוריים, וכו ') והוצאות חיצוניות (מגרשי חניה, אזורים מעוצבים, וכו').

הקפד לציין את החוזה בדיוק מה דמי CAM שלך יכסה, כמה פעמים הם צריכים להיות משולם, וכמה הם יכולים להיות מוגברת מדי שנה. אם תידרש לעזור עם עלות שיפוצים גדולים כמו חניה repaving, או כל סוג של תיקונים מבניים לקבל את זה בכתב. יש את רשימת בעלי הבית כאשר אלה תיקונים עשינו האחרון וכאשר הם מתוכננים או הצפוי להיעשות בעתיד.

לא כל בעלי הבית ידרוש הדיירים לעזור עם הוצאות כמו קירוי, תחזוקה הרבה חנייה, ותיקונים מבניים ואין באמת "תקן" החלים על חכירה ולכן לא להסתמך על פשוט לראות "דמי CAM" בחכירה שלך - להיות בטוח דמי CAM מוסברים.

בעל הבית יכול לכלול מגוון רחב של הוצאות פשוט רשום כמו "דמי CAM" או "דמי ניהול" על בסיס אלה הן הוצאות המשלם המשלם לטובת כל הדיירים. אם דמי CAM אינם מפורטים או מוסברים בחוזה, הקפד לשאול במיוחד אם אתה משלם עבור כל אחד מהבאים:

• מערכות אבטחה או משכורות או עלויות אחרות הקשורות לאנשי האבטחה באתר.
• הרשאות, מסים, ביטוח או כל עלויות משפטיות.
• פרסום, שלטים או הוצאות כלליות כלליות נוספות שנגרמו על ידי בעל הבית לצורך הפעלה או קידום הבניין (i, משכורות או הטבות לעובדים באתר או אפילו מחוץ לאתר).
• תיקון ושיפוץ אחזקת הנכס, כולל תוספות או עיצובי גינון, ציורים חיצוניים, גופי תאורה חיצוניים או חיצוניים, ריצוף או תחיבה מחדש, קירוי או תיקונים ושדרוגים לצנרת מרכזית, חשמל, ביוב וה- HVAC מערכות.
• כלי עזר, שכר דירה או כל עלויות אחרות של שמירה על שטחי משרדים נפרדים להשכרה או באתר או מחוץ לאתר.

למה חשוב להבין בדיוק מה דמי קמ"ר נרשמו בחכירה המסחרית שלך

בשנת 1989, שכרתי שטח תעשייתי לפתוח משלוח מלאכה וחנות תחביב. הפארק נראה במצב טוב, ובעל הבית היה ידיד המשפחה וחתך את שכר הדירה בשליש כמחווה. זה היה החכירה התעשייתית הראשונה שחתמתי ולא הערכתי במלואה את העלויות של דמי ה- CAM. במלים אחרות, חתמתי על מסמך משפטי מחייב בלי שיהיה לי מושג מה אני חותמת.

אני לא יודע מה החכירה נטו טריפל נטו, רק כי אני צריך להימנע חתימה אחת. שאלתי את בעל הבית איזה סוג של חכירה אני עומד לחתום ואף פעם לא שמעתי את המונח "טריפל נטו". במקום זאת, נאמר לי החכירה שלי היה CAM דמי ניהול. מה אני לא מבין בזמנו היה כי דמי הניהול כוללים מסים, ביטוח שורה שלמה של עלויות אחרות יקר מאוד.

רק חודש אחד לתוך החכירה, בעל הפארק התחיל שיפוץ נרחב בפארק כולל עיצוב מחדש של יחידות הקדמי להיראות יותר כמו שטח קמעונאי. שלטים השתנו, הבניין נצבע מחדש, וכמה שינויים מבניים נעשו בחזית הפארק התעשייתי.

הצעת החוק חולקה בין כל הדיירים, ולמרות שהיה לי יחידה קטנה מאוד, הייתי תקוע עם 5,000 $ הצעת החוק - החלק שלי של שדרוגים הפארק למרות היחידה שלי היה בצד ולא נהנו בשום אופן מכל השיפורים. דיירים אחרים נפגעו עם כמעט 20,000 $ דמי שיפוץ. אם הייתי קורא את החוזה בזהירות רבה יותר, הייתי יודע מספיק כדי לפחות לשאול אם כל שדרוגים היו מתוכננות בעתיד הקרוב כדי לראות כי מה שחשבתי היה פשוט חכירה, היה למעשה טריפל נטו חכירה בתחפושת.

סיכום של דמי CAM

• CAM הוא ראשי התיבות של "תחזוקת שטח משותף".
• הוצאות CAM מוקצים הדיירים על בסיס פרו רטה: ככל מרובע מדה דמי השכירות, את אחוז גדול יותר של הוצאות CAM הוא חייב לשלם.
• דמי ה- CAM משולמים על ידי השוכר (החוכר) לבעלים (המשכיר) כדי לסייע בכיסוי עלות תקורה והוצאות תפעוליות ובעלי קרקעות עשויים לנסות לכלול מגוון רחב של ההוצאות שלהם כמו דמי CAM.
• שטחים משותפים כוללים בדרך כלל שטח גישה, שימוש, נהנים או משותפים על ידי כל הדיירים, וכמעט תמיד כוללים מסדרונות, מעליות, חדרי מדרגות, לובי, ושירותים ציבוריים.
• ניתן לחייב את דמי ה- CAM גם עבור שטחים חיצוניים, כגון מדרכות וחניונים, ובמקרים מסוימים גם עבור מתקנים מחוץ לאתר.
• דמי ניהול עשויים להיות מחויבים, בהתאם לאחוז משיעור דמי ה- CAM, בגין עלויות תפעול ותחזוקה הקשורות לאזורים לא שכיחים או משכורות - דברים שאינם הוצאות והוצאות משותפות באמת שרוב הדיירים יתנגדו לתרום.
• לא כל בעלי הקרקעות לגבות דמי CAM, אבל רובם עדיין לעשות, במיוחד במרחב התעשייתי מסחרי וחכירה קמעונאית.
• לא משנה מה בעל משלם דמי, אם אתה משלם עבור תחזוקה, מסים, ביטוח, החכירה שלך היא טריפל נטו חכירה - לפחות נוח מכל החכירה עבור הדיירים.