רכישת הבית בכפוף הלוואה קיימת

כאשר הריבית עולה, לקנות נושא פתאום מתחיל להיראות כמו אופציה מימון אטרקטיבי מאוד עבור קונים הביתה. כאשר הריבית נמוכה, רוכשי הבתים נוטים להימנע מעסקאות. אבל הריבית אינה הגורם היחיד המשמש כדי לקבוע אם הקונה עשוי לבצע הצעת רכש עם הנושא למימון.

מה קונה נושא?

"רכישת נושא" פירושו רכישת נושא הבית למשכנתא הקיימת.

זה אומר המוכר אינו משלם את המשכנתא הקיימת הקונה הוא לוקח על התשלומים. היתרה שלא שולמה של המשכנתא הקיימת מחושבת אז כחלק ממחיר הרכישה של הקונה.

למה קונים לרכוש בית כפוף למשכנתא?

הסיבה העיקרית לרכישת נושא היא להשתלט על הריבית הקיימת של המוכר. אם הריבית הנוכחית הם 7% ו המוכר יש 5% בריבית קבועה, כי 2% שונות יכולה לעשות את ההבדל העצום של הקונה התשלום החודשי.

• 200 $, 000 משכנתא בריבית של 5% מופחת על תשלום של 1 $, 073. 64 לחודש.
• משכנתא $ 200, 000 בריבית של 7% מופחת על תשלום של 1 $, 330. 60 לחודש.
• החיסכון החודשי לקונה בנסיבות אלה הוא 256 $. 96 או 3 $, 083. 52 בשנה.

סיבה שנייה: בדרך כלל קונים אינם זכאים לקנות בית בעת שימוש נושא למימון אלא אם המוכר מחליט למשוך את דוח האשראי של הקונה.

אם המוכר מוכן, אפילו קונה עם אשראי רע יכול לקנות נושא הביתה.

שלושה סוגים של נושא לאפשרויות

נושא למכירה אינו בהכרח כרוך מימון הבעלים אבל זה יכול. אם המוכר נושא כל סוג של מימון תלוי אם המוכר עוטפת את המשכנתא ו / או את סכום התשלום כלפי מטה לעומת מחיר הרכישה.

• נושא ישר במזומן להלוואה.

  הסוג הנפוץ ביותר של הנושא הוא כאשר הקונה משלם במזומן את ההפרש בין מחיר הרכישה לבין יתרת ההלוואה הקיימת של המוכר. לדוגמה, אם יתרת ההלוואה הקיימת של המוכר היא $ 150, 000 ואת מחיר המכירה הוא 200 $, 000, הקונה חייב לתת את המוכר $ 50, 000 במזומן.

• נושא ישר עם חזרה המוכר.

  המוכר carrybacks, הידוע גם בשם המוכר או הבעלים מימון, הם הנפוצים ביותר למצוא בצורה של משכנתא שנייה. Reback המוכר יכול להיות גם חוזה הקרקע או אפשרות מכירה חכירה מכשיר.

  לדוגמה, אם מחיר המכירה הוא 200,000 $, יתרת ההלוואה הקיימת היא $ 150, 000, והקונה עושה מקדמה של $ 20, 000, המוכר יישא את היתרה שנותרה של $ 30, 000 ב שיעור ריבית ומונחים נפרדים בין הצדדים.הקונה יסכים לבצע תשלום אחד למלווה של המוכר ותשלום נפרד בריבית אחרת למוכר.

• לעטוף סביב הנושא.

  לעטוף סביב הנושא נותן המוכר לעקוף עניין כי המוכר עושה כסף על יתרת המשכנתא הקיימת. נניח המשכנתא הקיימת נושאת ריבית של 5%. אם מחיר המכירה הוא 200 $, 000 והרוכש יניח $ 20, 000, ההחזר של המוכר יהיה 180 $, 000. בשיעור של 6%, המוכר עושה 1% על המשכנתא הקיימת של 150 $, 000 ו 6% ב את יתרת $ 30, 000. הקונה ישלם 6% על 180 $, 000.

ההבדל בין נושא להנחה הלוואה

ב נושא העסקה, לא המוכר ולא הקונה אומר המלווה הקיים כי המוכר מכרה את הנכס ואת הקונה עכשיו ביצוע תשלומים. הרוכש לא קיבל את אישורו של הבנק לקחת את ההלוואה. המלווים לשים את המימון מיוחד לתוך המשכנתאות שלהם ומעשים אמון לתת את המלווה את הזכות להאיץ את ההלוואה במקרה של ניכור.

האם הבנקים קוראים את ההלוואות הבאות לשלם עם ההעברה? זה תלוי. במצבים מסוימים, כמה בנקים פשוט מאושרים שמישהו - מישהו - הוא עושה את התשלומים. אבל הבנקים עושים את הזכות בשל סעיף ההאצה המשכנתא או שטר הנאמנות. זה מה שעושה את זה מצב מסוכן עבור קונה. אם הקונה לא יכול להחזיר את ההלוואה על הביקוש של הבנק, הבנק יכול ליזום עיקול.

אם קונה עושה הלוואה הלוואה, הקונה רשמית מניח את ההלוואה עם אישור של הבנק. משמעות הדבר היא שמו של המוכר יוסר ההלוואה, והקונה זכאי ההלוואה, בדיוק כמו כל הלוואה אחרת לרכוש כסף. בדרך כלל, הבנקים לחייב את הקונה דמי ההנחה לעבד הלוואה הלוואה, אבל את דמי הוא הרבה פחות מאשר את דמי כדי לקבל הלוואה קונבנציונלית. הלוואות FHA לאפשר הלוואה הלוואה אבל ההלוואות קונבנציונאלי ביותר לא.

_{בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}