מימון יצירתי נדל"ן

מימון יצירתי בתחום הנדל"ן היה נושא חם מאוד בשנות ה -70. קשה לי להאמין שרבים מאגדות החלוצים במימון היצירתי מתים עכשיו, אבל איזו נסיעה מטורפת בשיאה.

כאשר הריבית קפצה ל -18% בסוף שנות ה -70, קונים רבים נאלצו לצאת בשוק הנדל"ן ומימון יצירתי קפץ לחיים החוצה כי צריך. הרבה בתים למכירה פורסמו עם ראשי התיבות OWC, כלומר הבעלים יישא (מימון הבעלים).

במהלך תקופה זו, כל דבר והכל נעשה במסווה של מימון יצירתי. הקצב היה מטורף עד כדי כך שסוכנים רבים לא הפסיקו לחשוב אם סוגי העסקאות שהם מכניסים היו משפטיים פחות מוסריים. כמעט כל תהליך שניתן להעלות על הדעת, גם אם זה לא היה רעיון טוב, נוצל לעתים קרובות.

סוגים של אפשרויות מימון יצירתי

• מחוץ לחוף זרים אמון. יש אנשים שעדיין פועלים תחת אמון החוץ מחוץ לחוף היום, אבל אם מס הכנסה מוצא אותם, האנשים האלה עלולים בסופו של דבר בכלא. מס הכנסה אינו נראה בחביבות על זרים זרים זרים, ללא קשר מה סוכן מדבר מהר בחליפה איטלקית יקר אומר. אמון זר מחוץ לחוף הוא דרך להעביר כסף בסתר למדינה אחרת. Dodgers מס ואז לתת את האמון שהותקנו באותה מדינה זרה לקנות נכס.
• בכפוף לעסקאות. הלוואות רבות לא לשאת סעיפים ניכור כי קרא האצה, כך הקונים יכולים להשתלט על תשלומים על הלוואה קיימת, להשאיר את שמו של המוכר על ההלוואה, וזה היה בסדר. וואו. הבנקים לא אהב להיות נעול לתוך ריבית נמוכה יותר לאבד לווה פוטנציאלי כאשר קונים קנו בתים עם נושא למימון. נושא לעסקאות מסוכנות היום, כי המלווים יכולים וגם יתקשר ההלוואה בשל המכירה. שלא לדבר, רוב המוכרים לא רוצה את החבות קשורה עסקה אל העסקה.

• הלוואות שניתנות להמרה. כמה סוגים של משכנתאות פירסם בגלוי כי קונה חדש יכול להניח את ההלוואה של הבעלים הקיים. אם הקונה מוסמך להניח את ההלוואה, הבנק פרסמה את המוכר מאחריות. ההנחה הלוואה הציל קונה באותם ימים אלפי דולרים של עמלות המלווה, ומכירות רבות יכול לסגור במהירות תחת תנאים אלה. כיום, ישנם מעטים הלוואות ללא זמין זמין.
• חוזי קרקע. בעיה עם חוזה הקרקע היא למצוא חברה לביטוח הכותרת מוכן לבטח את העסקה. שלא לדבר, חוזה הקרקע, אשר מספק כותרת שוויונית לקונה, בדרך כלל אינו מכיל משכנתא הבסיסית, כי רוב ההלוואות להכיל סעיף ניכור. חוזה הקרקע הוא הטוב ביותר בשימוש כאשר הבית הוא בבעלות חופשית וברורה על ידי המוכר.
• משכנתא המוכר או שטר הנאמנות. אם המוכר הבעלים של הנכס ברורות רוצה לשאת את המימון עבור הלווה, קל לשימוש המכשיר הוא משכנתא או שטר נאמנות. לכל מדינה יש חוקים משלה לגבי האם נהוג לרשום משכנתא או שטר נאמנות. בקליפורניה, למשל, מענקי מענקים להעברת הבעלות ושטרי הנאמנות להבטחת שטרי חוב משמשים בדרך כלל.

Dodd-Frank ותנאי מימון יצירתיים לרכישת בית

חוק דוד-פרנק הוא מונח מקוצר עבור חוק דוד-פרנק וול סטריט הצרכן הרפורמה והגנה, חתם על החוק בחודש יולי 2010. על ידי לשעבר חבר הקונגרס ברנט בארני פרנק והסנאטור דאז כריסטופר ג'ון דוד, חוק דוד-פרנק הביא לשינוי גורף בתקנות הפיננסיות ותיקן את חוק האמת בהלוואות. השינוי המקיף הזה יצר סוכנויות חדשות ושינה חוקים רבים.

אתה לא יכול להניף חתול מת במימון מבלי להכות את חוק דוד-פרנק. אני מתנצל בפני החתול המסכן עבור התייחסות זו; זה שהביטוי מתאים כל כך.

חלק חוק דוד-פרנק מתייחס מימון המוכר. זה מסדיר ולא מאפשר סוגים מסוימים של מימון, כי היה מותר בקלות בעבר. שלא כמו בימים מתנדנד חינם של 1970, כאשר כל אחד יכול לסדר הלוואה ולקבל תשלום עבור כל עוד אדם היה רישיון הנדל"ן, עכשיו אדם חייב להיות מורשה בתור משכנתא הלוואה. המוכרים פטורים בתנאי שהם לא להאריך תנאי מימון הבעלים על יותר מ 3 נכסים בשנה. כללים אחרים הם:

• המוכר יכול להציע מימון הבעלים כל עוד המוכר לא לבנות את הבית. זה מבטל את בוני הבית מציעים מימון הבעלים.
• אין תשלום בלון. דרך מועדפת להציע מימון יצירתי היה בדרך כלל הלוואה לטווח קצר, אומרים 3 או 5 שנים, עם בלון בסוף, כלומר האיזון כולו יהיה בשל לתשלום. הלוואות בעלים מימון עכשיו צריך להיות מופחת.
• המוכר לא יכול להציע מימון הבעלים רק כל קונה שקורה יחד. המוכר יש אחריות לקבוע כי הקונה מוסמך לקנות את הבית ולשלם את ההלוואה. זה יכול אומר המוכר יצטרך להפעיל דו"ח אשראי על הקונה, אשר היה כנראה לחסל את כל קונים הביתה עם אשראי רע.
• ההלוואה חייבת להיות קבועה או ניתנת להתאמה לאחר 5 שנים בכפוף לעליות שנתיות סבירות, וכן תקרת חיים סבירה.
• ההלוואה במימון הבעלים חייבת לעמוד בקריטריונים אחרים שנקבעו על ידי מועצת הפדרל ריזרב. עם זאת, זוהי דרישה לא בלון כי ישים קץ רבים מאמצי מימון יצירתיים. פתרון עבור כמה מוכרים וקונים עשוי להיות מכירה בחכירה אופציה.

לפני רכישת בית באמצעות מימון יצירתי, לקבל ייעוץ משפטי.

בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.