אפשרויות אם המכירה הקצרה שלך נדחתה

שאלה: קורא כותב , "היה לנו את הבית למכירה למכירה קצר בשנה שעברה והבנק אמר המכירה הקצר שלנו נדחתה אבל אנחנו לא יודעים למה הם לא ממש נתנו לנו סיבה, והסוכן שלנו לא יודע למה הבנק דחה את הבקשה שלנו, הם ביקשו מאיתנו כל פיסת נייר אפשרית, ונתנו להם את החזרי המס שלנו ואת כל המסמכים הפיננסיים שהראו שאנחנו הם עדיין לא אמרו לנו, אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו לשמור על הבית הזה יותר, ראינו בשבוע שעבר שהרישום שלנו פג והסוכן שלנו לא ידבר איתנו עוד, מה אפשר לעשות? "< -> ->

תשובה מאת אליזבת Weintraub:

רק בגלל הבנק פעם הכחיש את המכירה הקצרה לא בהכרח אומר שאתה לא צריך לנסות שוב. הדבר הראשון שאני מציע הוא לוודא שאתה לא חוזה עם הקונה הקודם. אם ניירת מכירה בחסר שלך הוגשה לבנק, זה כנראה התכוון כי אתה קונה חתם על חוזה הרכישה. רוב חוזי המכירה הקצרים מכילים איזושהי תוספת אשר הופכת את החוזה בכפוף לאישור מכירה קצר, ויש כנראה מגבלת זמן שהוטלה כתנאי לחוזה הרכישה.

אתה לא יכול למכור את הבית בפעם השנייה, כאשר אתה עדיין מחויב הקונה הקיים, אתה צריך לבדוק את הניירת, להתקשר לחברה הכותרת (או סוכן של הקונה) ולוודא את החוזה יבוטל בכתב, אם לא פג.

שנית, אם הרישום שלך אכן פג, אתה כנראה מקבל שיחות טלפון של סוכנים רבים אחרים מציעים את שירותיהם ו / או מציע שיש להם קונים עבור הבית שלך.

אלה הסוכנים כנראה אין קונים, ואין שום ערובה כי סוכנים לרדוף רישומים פג יש ניסיון בעבודה על מכירות קצרות.

זה מספיק גרוע כי כמה סוכנים אינם מתאימים למכור מכירות קצר עדיין עשוי להציע שירותים אלה, אבל במצב הספציפי שלך, אני מציע לך לשכור סוכן בקי היטב, אשר ניהל משא ומתן מכירות קצרים רבים.

סוכן חסר ניסיון ללא רקע חזק במכירות קצרות יכול לפגוע הסיבה שלך היא כנראה הסיבה מכירה קצר שלך לא אושרה בעבר. רוב סוכני מכירות ותיקים קצר אני יודע אף פעם לא לוותר עד או המוכרים ירידה מתים תשישות או מכירה בחסר אושרה.

לשכור סוכן חדש, להחזיר את הבית שלך לשוק עם תמונות טריות למצוא קונה חדש. ודא הקונה יישאר מחויב לחכות לאישור המכירה קצר שלך. טריק קטן המוכרים שלי להשתמש היא לדרוש את הסוכן של הקונה מבטיח בכתב כי הסוכנים לא יכתוב הצעות נוספות עבור הקונה לאחר ההצעה מתקבלת. לא כל הקונה הוא למעשה מוכן להתחייב לקנות מכירה קצר, קונה מחויבת יש צורך.למעשה, אם הקונה אינו מחויב, אתה לא באמת יש קונה תחת חוזה. יש לך פיסת נייר חסרת ערך.

לאחר השלמת ההקדמות, בדוק את מכתב הקושי שלך. רוב הבנקים מחייבים את המוכר להתאים אחד או יותר מהפרמטרים הנדרשים על פי הנחיות ספציפיות של הבנק לתת למכירה בחסר. לא כל בנק פועל תחת הנחיות זהות, אבל הנה כמה החלים רק על כל מכירה קצר:

אתה מבלה יותר ממה שאתה עושה.

אתה מקבל או גרושים ולא יכול להרשות לעצמו את הבית לבד.

1. הריבית על ההלוואה שלך עומד להתאים או כבר גדל.
2. יש מוות או מחלה רפואית במשפחה שגרמה עבריינות משכנתא.
3. ההלוואה שלך היא ברירת המחדל לפחות 30 ימים מיום התשלום האחרון שלך היה בשל.
4. אתה מובטל עם סיכוי קטן של תעסוקה.
5. יש לך השלמת פשיטת רגל כי יש לפרוק את כל החובות שלך.
6. לפעמים, כאשר המכירה הקצרה נדחתה, זה בגלל משהו פשוט כמו המוכר להיות הנוכחי על המשכנתא. אם תשלומי המשכנתא אינם בפיגור, הנחיות הבנק עשוי להצהיר כי הבנק אינו רשאי לאשר מכירה בחסר. חוץ מזה, לחשוב על זה, אם הבנק מקבל את הכסף שלך, למה כדאי לשקול לתת לך כל טובות בכלל?
7. שנית, להיות מתחת למים ולעשות תשלום משכנתא יכול לפעמים להרגיש כמו המקבילה של זורק $ 100 שטרות באוויר כדי להיסחף על ידי משב רוח.

אם כל אחד 7 פריטים לעיל חלים על המצב שלך, הקפד לכלול את הסיבות האלה מכתב הקושי שלך. מנהלי משא ומתן בבנק מטפלים בכמויות גדולות של קבצים, והם לא תמיד בודקים כל מסמך בודד בקפידה רבה ככל האפשר. אתה צריך לעשות את זה מאוד ברור שיש קשיים, ולספק תיעוד גם כן.

אם אתה מתגרש, לשלוח עותק של הניירת גירושין שלך לבנק. לכלול חשבוניות מהרופא שלך עם אבחנות רפואיות או תוכניות טיפול. פרט את כל ההכנסה החודשית שלך לעומת יצוא. כמה דוחות כספיים אינם מספקים כתמים או תיבות עבור לווה לכלול את כל ההוצאות. ללא קשר לניירת שהבנק נתן לך כדי להשלים, ליצור דו"ח כספי משלך הכנסה הכנסות משמאל וכל ההוצאות בצד ימין. הצג מספר שלילי בתחתית על ידי הפחתת החובות שלך מהכנסותיך. לעשות את זה מאוד קל עבור הבנק negotiator כדי להבין בבירור את התמונה הפיננסית.

לאחר מכן שלח שוב. הסבירות היא מכירה בחסר שלך יאושר. הבנקים רוצים לעשות מכירות קצרות. הסדר המשכנתאות הלאומי, בין פעולות משפטיות אחרות, מספק תמריצים כספיים לבנקים לבצע מכירה קצר כמו גם תוכנית מכירה בחסר HAFA. למעשה, רוב הבנקים אני עובד עם מעדיפים לעשות קצר מכירה על שינוי הלוואה. אם אתה נמצא כעת שינוי הלוואה, הסיכויים כי מכירה בחסר שלך יאושר רק ירו עד 99. 9%. קרא כיצד לעבור מ הלוואה שינוי קצר מכירה.

בזמן כתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה, ואינה מספקת ייעוץ משפטי. אם אתם מחפשים ייעוץ משפטי, אנא התייעצו עם עורך דין מורשה לספק את זה.