מה הם המוכר וקונה Prorations?

חוזי רכישה רבים המשמשים בתחום הנדל"ן כוללים הוראות עבור prorations בין המוכרים לקונים. לפני חתימת חוזה הרכישה, אתה צריך לקרוא אותו כדי לברר כיצד prorations מטופלים, כי ייתכן שתרצה להציע שינוי המלל על prorations.

ברוב המקרים, אך לא כולם, הקונים מחויבים עבור prorations. חיובים מופיעים כהוראה על דוח הסיכום של הקונה וכזיכוי על דוח הסיכום של המפיץ.

-> ->

הזיכויים להגדיל את הרווחים נטו של המוכר ולפצות את המוכר על פריטים המוכר יש מראש עבור תקופת הזמן המוכר לא הבעלים של הנכס.

ריבית למשכנתאות Prorations

בניגוד שכר הדירה, אשר משולמת מראש, ריבית המשכנתא משולמת בפיגור. כאשר אתה משלם תשלום משכנתא ב -1 בינואר, למשל, היא משלמת את הריבית לחודש דצמבר.

על משכנתא חדשה, המלווים רוצה לאסוף ריבית עד 30 יום לפני התשלום הראשון המשכנתא היא בשל. משמעות הדבר היא שאם אתה סוגר על, למשל, נובמבר 15, התשלום המשכנתא הראשון שלך יהיה 1 בינואר. המשכנתא ינואר 1 ישלם את הריבית לחודש דצמבר.

כפי הלווה, תחויב 15 ימים של עניין על הצהרת הסיכום שלך, מ -15 בנובמבר עד דצמבר 1. כדי להבין את הריבית שלך proration בתרחיש זה, הנה הנוסחה:

• סכום ההלוואה x ריבית = ריבית שנתית.
• ריבית שנתית חלקי 12 חודשים = ריבית חודשית.
• ריבית חודשית חלקי 30 יום = ריבית יומית.
• ריבית יומי x 15 ימים (כדי לשלם את הריבית עד דצמבר 1) = ריבית ריבית חיוב.

אותו עיקרון חל על המוכרים שחייבים לשלם ריבית יחד עם תגמול ההלוואה, על פי דרישת המלווה של המלווה.

נדל "ן מס Prorations

כל מדינה מבססת מס רכוש השנה שלה השנה אחרת.

בקליפורניה, לדוגמה, השנה הקלנדרית היא בין 1 ביולי ל -30 ביוני. ראשית, גלה כיצד המחוז שלך גובה מסים. כמה מדינות לאסוף מס רכוש מראש, כמה לאסוף בפיגור, וכמה אוספים תלויים בזמן השנה.

מיסים משולמים לרוב בשני תשלומים. הדבר הבא הוא להבין אם התקופה שבה אתה סוגר כולל מסים מראש. אם המסים הם מראש, ואתה המוכר, תקבל אשראי. אם המסים הם מראש, ואתה הקונה, תחויב. ההפך הוא הנכון אם המסים עדיין לא עקב ו payable - המוכרים יקבלו proration חיוב קונים proration אשראי.

במצבים מסוימים, גם אם המסים עדיין אינם חייבים לפרעון, אם מועד הסגירה שלך קרוב למועד שבו המסים יהיו צפויים, קרוב אליך ישלם את המסים מתמורת המוכר, יזכה את החלק שאינו בשימוש למוכר ולחייב את הקונה בהתאם.

כמה קונים חישוב יבקש שום prorations המס בחוזה הרכישה, אם ברור כי הקונה יהיה צפוי לפצות את המוכר עבור חלק מסים מראש. אם אתה מוכר במצב זה, ואתה לא מבין את המשמעות של "ללא prorations," אתה תשלם מסים לתקופה שאתה לא לכבוש את הנכס.

Homeowner האגודה Dues Prorations

מאז רוב הארגונים homeowner לאסוף דמי החודשי upfront (כמה חשבונות HOA רבעוני או שנתי), אם המוכר עדיין לא שילם את דמי חבר, את דמי ישולם מן ההכנסות של המוכר. המוכר יקבל זיכוי בגין החלק הבלתי מנוצל של דמי חבר.

לדוגמה, אם דמי חבר הם 300 $ לחודש, proration היומי הוא 10 $. כאשר העסקה נסגרת ב -10 בחודש, המוכר יחויב 10 ימים של דמי HOA או 100 דולר. הקונה ישלם 200 $ עבור 20 ימים של דמי HOA.

השכרה Prorations

שכר הדירה משולם בדרך כלל מראש. קונים הרוכשים נכס להשקעה מצפים לקבל זיכוי עבור חלק זה של דמי השכירות אשר מכסה את פרק הזמן הקונה יהיה הבעלים של הנכס.

מכירה הסוגרת ב -15 בנובמבר, הכוללת נכס השוכר דייר כי דמי השכירות עבור $ 1, 000 בחודש, תביא את הרוכש מקבל אשראי עבור 15 ימים של שכר הדירה מראש או 500 $.

המוכר יקבל חיוב בסך $ 500. פיקדונות הביטחון המוחזקים על ידי המוכר מועברים גם לקונה כאשראי לקונה וחיוב למוכר.

ביטוח Prorations

פרמיות ביטוח משולמות מראש. קונים בדרך כלל להוציא את הסיכון חדש / אש פוליסת ביטוח בעת רכישת בית. עם זאת, אם הקונה הוא בהנחה ההלוואה הקיימת של המוכר או קונה על חוזה הקרקע, הקונה עשוי לבקש המוכר להעביר את פוליסת הביטוח הקיימת.

פוליסות ביטוח אש מועברות עם או ללא תמורה. עם שיקול פירושו המוכר יוחזר לתקופה זו המוכר לא הבעלים של הנכס. ללא התחשבות פירושו לא יהיו prorations. רוב הקונים לקבל מדיניות חדשה היום.

שירות Prorations

זה לא לעתים קרובות כי כלי עזר הם prorated בשעה הסגירה, אבל prorations אינם חלים על עיריות מסוימות. ב סקרמנטו קאונטי, למשל, אם המוכר אינו משלם את שירות המחוז או העיר (מים, ביוב, אשפה), ולאחר מכן את השירותים להתגלגל שומות המס.

Utilities מנוכים מכן מן הצעת החוק המס עבור prorations, ואת הרוכש הוא זוכה נגד חשבונות המס בעתיד. אתה תראה את המצב הזה לקרות במכירות קצר foreclosures כי, אם המוכר אינו עושה את תשלומי המשכנתא, המוכר הוא כנראה לא לשלם את החשבונות השירות, או.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.