המוכר תרומה עבור מכירה קצר

בקליפורניה, זה נגד החוק עבור מוכר קצר למכור את המוכר תרומה למכירת קצר, אבל לא כל כך במדינות אחרות. לפני שהחוק הזה חלף, שארי גילתה את הדרך הקשה עד כמה נמוך הבנק שלה. גם היא וגם בעלה איבדו את מקום עבודתם. הם נאלצו לעבור 100 מייל משם, כך בעלה יכול לקחת עבודה חדשה במחיר מופחת, בעוד מתגוררים בדירה, צפוף, חדר שינה אחד.

-> <>

בעריסה תינוק חדש בזרועותיה, שרי היה בדמעות כאשר שמעה את הביקוש הראשוני של הבנק שלה לפני מתן אישור מכירה קצר.

הבנק אמר כי שרי נהנתה מדירוג אשראי מצוין, עם פיקו ב -800 הגבוהים, וראתה שלשרי היה קו אשראי מזומן. ויזה שלה היה זמין מראש במזומן מראש של $ 10, 000. הבנק שאל שארי להקיש על כרטיס האשראי שלה לתת את זה $ 10, 000 לבנק. אם שרי לא יכול להרשות לעצמו להחזיר את ויזה, לבנק לא היה אכפת. זה לא הוציא את הוויזה שלה.

במילים אחרות, המסר של הבנק היה כפול: שרי צריכה להוריד את דירוג האשראי שלה ולרמות מוסד ההלוואות. סיפור אמיתי. ייצגתי את המוכר הזה.

מדוע הבנקים דורשים תרומת המוכר

הבנקים כבר אוכלים אותו במכנסיים קצרים על מכירה קצר. בנק עשוי להיות הלוואה עבור, למשל, $ 500, 000, בחלקים מסוימים של סקרמנטו בשנת 2008, למשל, ערכים ירדו ביותר מ 50%. אם הבנק לקח את זה הביתה דרך עיקול, זה יפסיד לפחות 250,000 $ של ההשקעה הראשונית שלה.

Ditto על מכירה קצר.

המוכר יש תמריץ לעשות מכירה קצר כי יש יתרונות לעשות מכירה קצר לעומת טרפה. לכן, המוכר הוא הישות שהבנק עשוי לנסות לסחוט. כי זה יכול.

הנה סיבות אחרות שבנקים עשויים לבקש תרומת מפיץ:

למוכר יש הכנסה פנויה.

• רוב הבנקים בוחנים את הדוח הכספי של המוכר כדי לקבוע כמה כסף מגיע לבית וכמה כסף הולך. הבנקים מאפשרים הקצאות מסוימות להוצאות. אם המוכר יש כסף נשאר בסוף החודש, הבנק עשוי לבקש את זה. המוכר refinanced ומשך כסף מחוץ לבית.
• זה דבר אחד אם המוכר refinanced לשלם את הריבית הגבוהה או השלמת פרויקט שיפוץ הבית. זה דבר אחר לגמרי אם המוכר קנה סירה גדולה. אם ההחזר של המפיץ הוא זמני, הבנק עשוי לבקש מהמוכר לתרום. הבנק יהיה להזמין BPO. הם לא יהיה בהנחה תלולה את הנכס. הם רוצים למזער את ההפסד ככל האפשר. אם מחיר המכירה אינו גבוה מספיק כדי לתת את הבנק הנדרש נטו שלה, הבנק רשאי לשאול את המוכר הרגל הרגל. הנחיות ה- PSA מחייבות תרומה של מפיץ.
• המשקיעים רוצים תשואה על ההשקעה שלהם, והנחיות PSA נקבעים בדרך כלל כדי לספק רווח. הנחיות אלה עשויים לקבוע כי כל mortgagors בבריכה זו חייבת להפוך את המוכר תרומה כדי להקל על מכירה בחסר. למוכר אין כל קושי כלכלי.
• בנקים רבים יסכימו לעשות מכירה בחסר אם המוכר סובל מסוגים שונים של קשיים שאינם בהכרח בעלי אופי פיננסי. עם זאת, אם המוכר נהנה תזרים מזומנים חזק, הבנק עשוי לרצות חלק ממנו. חוקי המדינה עשויים לאפשר שיפוט לקוי.
• כאשר לבנק יש זכות להמשיך את המוכר באופן אישי על ההפרש בין סכום המשכנתא לבין הפדיון הקצר, בנק רשאי להעדיף לנהל משא ומתן עם המוכר לפני אישור מכירה קצר. משא ומתן זה עשוי לכלול תרומה של המוכר. הטוב ביותר של כל העולמות, הבנק היה רוצה המוכר להחזיר את כל החוב, אבל הבנקים יודעים כי רוב המוכרים סביר לא מסכים לעשות קצר מכירה בנסיבות אלה. בגלל המוכר אולי אפשרויות אחרות כגון שינוי הלוואה, עיקול או פשיטת רגל. לכן, הבנקים בדרך כלל לבקש אחד משני דברים או שניהם:

מזומנים

. אמנם לבנק יש את הזכות לבקש את כל ההבדל, רוב הבנקים מבינים כי המוכרים לא צריך את זה סוג של כסף או שהם לא יעשו מכירה קצר. אין זה נדיר לראות בקשות המשתנות בין 2 ל -10 אחוזים של הנפילה הקצר.

• שטר חוב מובטחת . שיחות מזומנים, אבל שטרי חוב הם גם פתרון. בדרך כלל, בקשות לבקשות הנשף גבוהות יותר מבקשות במזומן. אבל הבנקים לעתים קרובות יסכימו שאינם נושאים ריבית נושאת החזר של 3 עד 15 שנה של הקרן.
• בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.