מה הם מכירות השוואת עבור קניית או מכירת בית?

למי לדעתך אכפת יותר ממכירות דומות? קונים הביתה או מוכרים הביתה? האם מכירות דומות יותר חשוב למוכר הביתה או לעשות קונים הביתה מקום גבוה יותר רמת החשיבות על מכירות דומות?

אני מאמין שהתשובה היא מוכרים לבית. אבל זה לא צריך להיות. זה צריך להיות קונים הביתה. אבל הקונים לעתים נדירות להגיע לראות את המכירות דומה. חלק מהסיבה מדוע קונים הביתה לא נראה אכפת מאוד על המכירות דומה כי זה קשה לקבל גישה למידע זה.

-> ->

אין באמת אתר אינטרנט המספק מידע מסוג זה הוא מדויק מאוד.

הסיבה האחרת היא קונים הביתה לא לעתים קרובות לשאול על מכירות דומות. כאשר קונה הביתה סיורים בתים, כי הקונה משווה בתים למכירה עם בתים אחרים למכירה. הדבר היחיד הקונה יודע כמה המוכר במורד הרחוב מבקש תוכנית קומה דומה. מחירי המכירה לא אומר כלום.

-> ->

מה הופך למכירה להשוות?

מכירות השוואתיות הן מחירי המכירה של בתים דומים שנמכרו. מכירות דומות אינן רישומים פעילים או מכירות ממתינות; אם כי הם יכולים להיות מושווים, ערכים אלה אינם נושאים את אותו משקל כמו בית שכבר מכר. מכירות השוואתי משמשים דוגמה כדי להצדיק מדוע הקונה לא רוצה לשלם יותר מאשר הבחור האחרון שילם עבור בית דומה.

להלן המרכיבים העיקריים של מכירה דומה:

• מסגרת הזמן האחרון של המכירה. לפני שנים רבות, שמאים נהג לחזור 6 חודשים ברשומות הציבור כדי למשוך מכירות דומות. מאז 2007 משכנתא sub-prime המשבר, מסגרת זמן זו יש הידוק משמעותי. כיום, שמאים בדרך כלל להשתמש רק את 3 החודשים האחרונים של מכירות דומות.
• קרבה. באופן אידיאלי, חוקר ישקול נתונים סטטיסטיים שנמכרו בתוך רדיוס מסוים, בדרך כלל בתוך ¼ עד קילומטר וחצי של הנכס הנושא. ככל שהתקרב יותר. זכור את האמרה: מיקום, מיקום, מיקום. בית החזית רחוב עסוק יהיה שווה פחות מאשר בית מול אגם.
• דומה מרובע מדה. אתה לא יכול לקחת את המחיר של 1, 000 רגל מרובע הביתה כפול זה כדי לקבוע את הערך של 2, 000 רגל מרובע הביתה. הסיבה לכך היא העלות לכל רגל מרובע של בתים קטנים יותר מאשר עלות לכל רגל מרובע של בית גדול יותר. באופן אידיאלי, אתה רוצה להשוות בתים בתוך 10% של הנכס שלך רבוע מדה.
• גיל דומה ובנייה. תשמע אנשים אומרים: הם לא בונים בתים כמו שהיו פעם. אבל זה לא בהכרח אומר בתים ישנים טובים יותר מאשר בתים חדשים. הערכים, לעומת זאת, שונים בגלל אופי הערעור. גג רעפים, למשל, יכול ליהנות מחיים של 50 שנה על פני החיים של 25 עד 30 שנה של הרכב רגיל.
• דומה הרבה גודל. בחלק מהחלקים החדשים של הבית, ייתכן שתמצא שילוב של גדלי הרבה. לדוגמה, שורה אפס הרבה אומר בבית באמת אין חצר. הצד או החצר האחורית עשויים להיות קטנים מאוד ללא דשא או צמחייה, שבדרך כלל אינם פונים למשפחות עם ילדים. תחומים רבים לחשב הרבה גודל מבוסס על מדה מרובע בפועל מחולק 43, 560 מטרים רבועים. דונם הוא 43, 560 מטרים רבועים. רבע דונם, או 10, 890 מטרים רבועים הוא. 25 דונם.
• מצב דומה. אלא אם כן אתה עובד עם מומחה שכונה שיש לו ידע אינטימי על מצבם של רוב הבתים באזור מסוים, זה יכול להיות קשה לקבוע את המצב של מכירה דומה. בית טרפה חשוף בבעלות הבנק, אשר חסר המכשירים שלה אינסטלציה נחושת, שווה הרבה פחות מאשר בית Turn-Key, מעודכן עם מכשירים חדשים, שטיח וצבע.

  אם אתה באמת בר מזל ואתה משווה בתים בתת מחלקה, אתה עלול למצוא כפילויות מודל מדויק להשתמש במכירות דומה.

למה צריך טיפול קונה על המכירות להשוות?

המוכר יכול להשתמש במכירות דומות כדי להצדיק את המחיר המבוקש שלו לקונה. עם זאת, בסופו של דבר, הקונה ישלם סכום הקונה מאמין הוא מחיר הוגן. קרוב לוודאי שמעולם לא שמעת קונה אומר, "הייתי צריך לשלם יותר תמורת הבית הזה. " הקונים בדרך כלל רוצים לשלם פחות. להיפך, קונים לפעמים לדאוג שהם ישלמו יותר מדי עבור בית. במיוחד כאשר הם קונים בשוק הנדל"ן למטה. הקונה לא רוצה למצוא את הבית הוא או היא פשוט רכשה שווה פחות ממחיר המקורי.

אם הרוכש מקבל מימון, שמאי הבנק נכנס לתמונה. הבנקים גם רוצים להגן על ההשקעה שלהם ואת הביטחון עבור ההשקעה שלהם. לכן הבנקים לשכור שמאי על חשבון הקונה כדי לקבוע ולהצדיק את הערך.

עם זאת, הערכות הן חוות דעת של ערך. הערכה היא רק טוב כמו הניסיון והידע של האדם שהכינו אותו.

אם שמאי הקונה מגיש הערכה נמוכה, למוכר יש אפשרות להוזיל את מחיר המכירה. אם המוכר מסרב, זה כאשר הקונה עלול לערער את ההערכה. קונים יכולים לערער על הערכה על ידי הגשת מכירות דומות.

אמנם ניתן להתאים את הערכת גורמי מצטיינים כאשר comps הם מעטים ומרוחקים, המכירות הטובות ביותר יהיו תמיד אלה עם קריטריונים המתאימים ביותר לזה של הנכס הנושא. שאל את סוכן הנדל"ן כדי להכין את המכירות דומה.