שכירות הכנסות והוצאות בזמן מס

המפתח מאסטרינג IRS לוח הזמנים עבור בעלי הבית - "הכנסה משלימה ואובדן" - היא לארגן את ההכנסה וההוצאות באמצעות גיליון אלקטרוני או תוכנה אישית האוצר. בעלי בתים אשר לשמור על תקצירים מפורטים של הוצאותיהם להשכרה הם אלה אשר נהנים ביותר בזמן המס. הכללים IRS לגבי שכירות הכנסה די נדיב אז אתה רוצה לנצל אותם.

-> ->

לוח זמנים טיפים מס

בעל הבית חייב לשמור רשומות מצוינות לגבי בסיס עלות, הכנסות והוצאות, ואת הדרך הטובה ביותר מספר אחד כדי לעקוב אחר כל הדברים האלה היא להגדיר גיליון אלקטרוני - חשבון מס יכול אפילו יש לך תבנית אתה יכול להשתמש.

להלן הדברים שתרצה לעקוב אחריהם:

- <->

• מחיר הרכישה של הבית, דירה או בניין דירה אתה משכיר
• פחת שנצבר, ופחת שנתי שוטף על הנכס שלך
• הכנסות שכירות
• פיקדונות אבטחה שקיבלת < כמו כן, אתה רוצה לעקוב אחר הוצאות שונות הקשורות שלך נכס מניב, כולל:

עמלות או דמי ניהול הנכס

• עלויות הפרסום
• עלויות ניקוי, תחזוקה ותיקון
• ביטוח בתים דמי חבר
• מסים על נדל"ן והוצאות משכנתא
• פיקדונות ביטחון החזר הדייר
• והוצאות שונות אחרות, כגון שירותים, גינון ואיסוף אשפה

אם אתה עוקב אחר הוצאות אלה באמצעות תוכנה האוצר האישי או גיליון אלקטרוני של המחשב, דוחות חודשי שלך ואת סוף השנה יהיה ממש בקצות אצבעותיך ואתה יכול בקלות להדפיס אותם.

הנהלה נדיבה של מס הכנסה מס '1: אם אחד הנכסים מניבים שלך יש הפסד נטו לשנה, הפסד זה יכול להיות מרושת נגד הפסדים ורווחים של כל הנכסים שלך אחרים להשכרה.

עכשיו הנה החדשות אולי לא כל כך טוב: אם הסכום הכולל של כל הנכסים שלך הוא שלילי - הפסד נטו - כי הפסד עשוי להיות מלא, חלקית או לא deductible בכלל נגד שאר ההכנסה שלך עבור שנה עקב מגבלות אובדן פעילות פסיבית.

להשכיר את נכסי הנדל"ן נחשב בדרך כלל פעילות פסיבית, גם אם אתה מקדיש כמות משמעותית של זמן לבחירת הדיירים הנכון, תיקון יחידת השכירות ובדיקת הנכס לצורך תחזוקה שגרתית.

הפסדים מפעילות פסיבית מוגבלים לרווחים פסיביים מקזזים.

אם אתה משתתף באופן פעיל בפעילויות ההשכרה, כל הפסדים להשכרה יכולים להיות מנוכים עד $ 25, 000 בשנה במצטבר על פני כל הנכסים שלך השכירות. נשואים אשר להגיש בנפרד יש גבול אובדן שכירות של עד $ 12, 500 בתנאי האדם חי בנפרד מבן / בת זוגו בכל עת במהלך שנת המס.סכום ההפסד הממושך המותר למשתתפים פעילים בנכס שכור משתנה בהתאם להכנסה הגולמית המותאמת שלך (MAGI):

עבור MAGI של $ 100, 000 או פחות ($ 50,000 או פחות אם הגשת נישואין בנפרד), השכרה הפסדים ניתן לנכות במלואו, עד $ 25, 000 ($ 12, 500) להגביל.

עבור MAGI בין $ 100, 000 ו $ 150, 000 (בין $ 50, 000 ו 75 $, 000 אם נשוי הגשת בנפרד), הפסדי השכירות ניתן לנכות עד גבול של 50% מההבדל בין $ 150, 000 ($ 75, 000 אם נשוי הגשת בנפרד) ו MAGI.

• עבור MAGI מעל $ 150, 000 (75 $, 000 אם נשוי הגשת בנפרד), אף אחד הפסדי השכירות ניתן לנכות כנגד הכנסות אחרות.
• אתה יכול לשאת הפסדים קדימה
• זה מביא אותנו למס הכנסה נדיב מס '2: הפסדי השכירות המוגבלים על ידי הפסדים אובדן פעילות פסיבית יכול להיות מועבר לשנת המס הבאה, כאשר הם יכולים לקזז את הרווחים השכירות.

המגבלות על אובדן הפעילות הפסיבית מיושמות בכל שנה, אך הפסדי השכירות ממשיכים להימשך שנה אחר שנה עד שההפסדים ינוצלו בקיזוז רווחי השכירות או בניכוי כנגד הכנסות אחרות.

טופס 8582 משמש לחישוב מגבלות אובדן פעילות פסיבית ולעקוב אחר הפסדי השכירות המצטברים מדי שנה עבור כל נכס.

תכנון מס עבור בעלי הבית

בעלי הבית מדי פעם להרוויח רווח קטן כאשר ההכנסה השכירות מספיק כדי לשלם את המשכנתא, כמו גם מס רכוש, ביטוח ותיקונים. אבל בעלי הבית לקבל להפחית את מחיר הרכישה של הנכס להשכרה, וזה יכול לעתים קרובות להפוך רווח כלכלי קטן לתוך הפסד מס קטן - הוצאות יעלה על הכנסה לאחר פחת נלקח בחשבון.

מדי פעם, עם זאת, בעלי הבית בפני הוצאות גדולות, כגון החלפת גג או gutting דירה לאחר פנוי לטווח ארוך הדייר.

בנסיבות אלה, זה אפשרי כי בעל הבית יש הפסד גדול מ 25,000 $, אבל הפסדים פעילות הפסדים להגביל את ההפסד בדיוק 25,000 $. השאר יישארו בשנה הבאה כאשר בעל הבית בתקווה יש יותר רווח, יוכלו לספוג את הפסדי המס עודף.

מכירת נכסים מניבים

הפסדים להשכרה עבור נכס מסוים מותרים במלואם בשנה שבה נכס נמכר במלוא ההתייחסות לקונה לא קשור.

מכירת בית, בניין דירה או נכס מניב אחר אינו זהה למכור את המגורים העיקרי שלך. בדיוק כאשר אתה חישוב רווחי הון, הנוסחה לחישוב רווח או הפסד של השכרת נכס כרוך הפחתת בסיס העלות שלך ממחיר המכירה שלך.

בסיס העלות המתואמת עבור נכס מניב

הנוסחה לחישוב בסיס העלות שלך על נכסים מניבים היא כדלקמן:

מחיר רכישה

עלויות רכישה פלוס (עמלות בעלות ונאמנות, עמלות סוכני נדל"ן וכו '). )

• פלוס שיפורים (החלפת הגג, תנור חדש, וכו ')
• פלוס עלויות המכירה (הכותרת ואת דמי נאמנות, עמלות סוכן נדל"ן, וכו')
• פלוס שנצברו פלוס (כפי שדווח על טופסי המס שלך)
• שווה את בסיס העלות שלך
• חישוב הרווח שלך או הפסד יהיה:
• מחיר המכירה

מינוס בסיס העלות שלך

• שווה את רווח או הפסד
• אם המספר המתקבל חיובי, הרווחת בעת מכירת הנכס השכור שלך. אם המספר המתקבל הוא שלילי, נגרמת לך הפסד. השכר על הנכסים המניבים ניתן לחייב במס בחלקו כפסולת פחת בשיעור מס מקסימלי של 25% ובחלק מהרווח. מכירות נכס שכירות מדווחות על טופס 4797, וכל חישובי רווח הון מדווחים על לוח ד <
• נדל"ן נכסים ואחריות מוגבלת

בעלי קרקעות רבים לשקול הקמת תאגידים, חברות אחריות מוגבלת או שותפויות להחזיק את הנכסים המניבים שלהם. תאגיד עשוי להיות נחות, כי לתאגידים אין שיעור מס מועדף על רווחי הון לטווח ארוך. חברה בעלת אחריות מוגבלת תוכל להעביר רווחים ארוכי טווח באמצעות חבריה, כך שהרווחים עדיין יהיו זכאים לשיעור המועדף של 15% על רווחים ארוכי טווח. בעלי הבית צריך לדון זה ועוד היבטים משפטיים של הקמת חברה לנכסים מניבים עם עורך דין כדי לקבל הבנה של כל ההשלכות המשפטיות והכלכליות של אסטרטגיה כזו.