נדל"ן השקעות ללא תשלום במזומן (אפשרות חכירה סנדוויץ ')

ישנן דרכים רבות להשקיע בתחום הנדל"ן. השקעה בנדל"ן יכולה להיות עבור רווחים לטווח קצר או תזרים מזומנים לטווח ארוך. אנשים רבים היו שמחים להיות משקיעים הנדל"ן, אבל הם חסרים את המזומן עבור תשלומים למטה ולחשוב כי קונים או מחזיק או קונה ו היפוך הם רק דרכים להרוויח כסף. זה לא נכון.

אסטרטגיות להשקעה בנדל"ן ללא מזומנים

ישנן אסטרטגיות להשקעה בנדל"ן ללא מזומנים.

אתה יכול להתחיל עבור קטנה כמו העלות של כמה מאות כרטיסי ביקור. זה לא מאמר על "כסף קל". אמנם יש דרכים להתחיל להשקיע בנדל"ן רק עם הרצון שלך וכמה עבודת רגליים, זה לא קל, אבל זה יכול להפוך מזומנים בכיס שלך בתוך פרק זמן קצר.

ישנם גורואים בכל מקום, בטלוויזיה, בדפוס ובאינטרנט אשר מלמדים את כל השיטות האלה. אתה יכול ללמוד הרבה מאתרים השקעות נדל"ן, אבל להיזהר לשלם עבור קורס יקר מאוד או חונכות. אחרים למדו את הדרך הקשה, כי לא משנה כמה המורה יודע ומלמד אותך, זה עדיין תלוי בך כדי לצאת ולבצע אותו.

כמה טכניקות שיאפשרו לך להרוויח כסף מנדל"ן ללא כל מזומנים להתחיל כוללים:

-> ->

• ציפור כלבים
• מטלות
• אפשרויות חכירה
• חכירה סנדוויץ
• גב אל גב סגור

במאמר זה, אני אתן לך סקירה של אלה טכניקות, איך הם עובדים, וכיצד כמה משקיעים הנדל"ן משתמשים בהם להכנסות במזומן בשלב מוקדם שלהם עסקים להשקיע.

1. ציפור דוגינג

לפני שאתה באמת יכול להעריך את הערך של כלב ציפור יכול לספק משקיעים הנדל"ן, בואו נסתכל על מי המשקיעים האלה. הדבר הראשון שעולה על הדעת הוא "סנפיר", קונה בתים, לתקן אותם ולמכור אותם במהירות עבור רווח. ואז יש את המשקיע לטווח ארוך שקונה בתים כמו נכסים מניבים, מימוש תזרים מזומנים והערכה לאורך זמן.

או של אלה השקעות אסטרטגיות הנדל"ן יכול להיות רווחי מאוד. איזו אסטרטגיה משקיע בוחר על המטרות שלהם, המזג, ואת הסיכון לסבולת.

יש הרבה יותר משקיעים אלה שם מאשר רוב האנשים חושבים, במיוחד לטווח ארוך המשקיעים השכירות. מי הם? רק מעטים הם סוג פרופיל גבוה שאתה רואה בטלוויזיה. הרוב המכריע הם אנשים שאתה רואה כל יום. הם עשויים להיות עוד עסק מצליח יש מזומנים כי הם רוצים להשקיע בתחום הנדל"ן. הפעלת העסק שלהם דורש רוב הזמן שלהם, והם נוטים להסתמך על משאבים מסורתיים כמו סוכני נדל"ן כדי לסייע להם לאתר עסקאות נדל"ן להשקעה. הם בדרך כלל לשלם יותר ממה שהם צריכים עבור עסקאות אלה כמו סוכני הנדל"ן פועלים מתוך רשימת רישום מרובות (MLS) מלאי.אין הרבה גמישות בתמחור, במיוחד עם העמלות בעסקה.

רבים מהמשקיעים האלה הם קונים נכסים מרובים. מה תהיה התגובה שלהם אם הם היו פנה על ידי מישהו שאמר כי הם יכולים להביא אותם הביתה לרכוש עסקאות עבור 10% עד 40% פחות כסף ממה שהם קונים כרגע? התשובה היא פשוטה, כפי שהם עושים את זה כדי להרוויח כסף.

ככל שהם משלמים פחות עבור בית, כך טוב יותר את ההחזר על ההשקעה (ROI) מ תזרים מזומנים, ואת במוקדם הם נעולים של הון עצמי.

הם ירצו שהאדם הזה יביא להם עסקאות. אדם זה ידוע כציפור כלב. זה קצת כמו להיות סיטונאי. באמצעות עבודה, מחקר וחקירה, כלב הציפורים מוצא בעלי בתים אשר צריכים למכור ולא הצליחו או בעלי בתים עם קשיים משכנתא או עיקולים לפני שהם רשומים.

זה ציפור דוגינג, וזה לא דורש כסף כדי להתחיל, רק כמה כרטיסי ביקור והרבה מאמץ. עם זאת, זה יכול לעשות הנדל"ן להשקיע עסק עבור האדם הממוצע עם יותר מדי חוב ולא הרבה מזומנים.

הם שם בחוץ מחפשים בתים סוכני נדל"ן אינם הרישום. למעשה, כמה כלבי ציפורים יש סוכני נדל"ן להאכיל אותם מוביל כאשר homeowner במצוקה לא היה מסוגל למכור. כלב הציפור מספק השקעות רווחיות למשקיע, ואגרות יכולות לרוץ בין $ 2000 ל $ 10, 000 לכל עסקה כאשר הוא נסגר.

2. מטלות

דרך נוספת להרוויח כסף בנדל"ן להשקיע ללא שימוש בכסף שלך הוא להשתמש במטלות. זה לא תהליך מסובך אבל זה דורש כי יש לך את הקונה בשורה לפני נעילת עצמך לתוך חוזה הרכישה. אתה הולך למעשה לעשות את העסקה עם המוכר לכתוב את חוזה הרכישה. החוזה יציין כי הקונה הוא "שמך ו / או הקצאות".

זה מאפשר לך להקצות את החוזה למישהו אחר, הקונה שלך, ללא כל הסכמה נוספת של המוכר. הם חייבים להיות קונה במזומן, אבל זה בדרך כלל המקרה כאשר אתה עושה סוגים כאלה של עסקאות. המוכר יהיה רק ​​הודיע ​​כי הקונה שלך עכשיו הקונה וכי העסקה תמשיך כרגיל על פי תנאי חוזה הרכישה.

שיקול נוסף בעת הקצאת עסקאות הוא ההפקדה הכסף רצינית אתה נותן את המוכר. כסף זה מופקד עם החברה כותרת הטיפול הסגירה, ואתה לא תקבל את זה החזר. זה יעביר את הקונה שלך. אז, אתה רוצה לשמור על סכום זה נמוך ככל האפשר, שכן יש עדיין כמה הסיכון כי העסקה לא תיסגר.

אם אתה עובד באופן קבוע עם קונים משקיע, ייתכן שתוכל לקבל את דמי שלך כאשר אתה עושה את המשימה של החוזה על אותם, ולא צריך לחכות עד הסגירה. עם זאת, ייתכן שתשולם כאשר העסקה נסגרת. כמובן, אם אתה מיושר היטב עם קונים מסוימים, והוא יכול לתאר את העסקה להם ולקבל התחייבות מילולית, ייתכן שתוכל גם לקבל את הכסף רצינית מראש לפני שאתה נועל את הבית.

3. אפשרויות חכירה

המרכיבים הבסיסיים של אסטרטגיית אופציות חכירה הם חכירה עם תשלומי חכירה חודשיים ואופציה לרכישת הנכס בתום תקופת החכירה.בואו נריץ דוגמה כדי להמחיש איך זה עובד. אתה משקיע שרוצה להיות הבעלים של הבית כמו השכרת נכס, אבל אתה לא יושב על מספיק מזומנים עבור מקדמה. אתה יכול אפילו יש ניקוד האשראי זה יגרום ללוות יקר מדי.

באמצעות שיווק עם שלט השלט, העיתון מודעות Craigslist או סתם הפניה מפה לאוזן, לך לאתר בעל מוטיבציה גבוהה אשר לא הצליח למכור את הבית שלהם. בואו נסתכל על דוגמה היפותטית. נניח כי בעלי הבית היו הבית רשום, אבל לא הצליחו למכור. הבית שווה $ 100, 000 בשוק הנוכחי, יתרת המשכנתא שלהם היא $ 70, 000, והתשלומים שלהם הם 525 $ לחודש עם מסים וביטוח. בן זוג אחד פוטר את עבודתם, והשני מצא עבודה טובה יותר, כך שהם צריכים לעבור בקרוב. הנה מה המשקיע שלנו עושה:

• הצעות לחכור את ביתם במשך 3 שנים עם תשלומי חכירה שווה תשלומי הבית שלהם.
• משלם להם $ 1, 500 כמו תשלום החזר לא ניתן להחזר תשלום יש את הזכות, אבל לא את החובה, לרכוש את הבית בסוף החוזה עבור $ 80, 000.
• עם הסכם מילולי, משקיע משתמש שיווק או שיטות אחרות כדי למצוא דייר עבור הבית אשר מוכן לשלם $ 750 / month כדי לחכור אותו. הם יחתמו מינימום של חכירה לשנה.
• במהלך החכירה 3 שנים, המסים וביטוח יישאר כמו / הוא, עם הנאמנות התשלום לטפל באותם פריטים.
• מזומן: $ 525 x 3 עבור החודש הראשון והאחרון חודש חכירה תשלומים ופיקדונות אבטחה = $ 1, 575 + $ 1, 500 עבור אפשרות חכירה תשלום $ 3, 075.
• מזומנים ב: $ 750 x 3 עבור הראשון, אחרון & פיקדון אבטחה = $ 2, 250.

זהו המצב במקרה הגרוע ביותר במזומן, עם המשקיע מתוך כיס $ 825. עם זאת, הם היו יכולים לנהל משא ומתן טוב יותר עם המוכר ודחה את הפיקדונות, או לחסל את זה לגמרי, להפיל את הסכום שהם יהיו מחוץ לכיס סביב 300 $. זה לא רע לשלוט על הבית הזה לנעול לרכוש רווחית בסוף. זה כבר שווה יותר מאשר המחיר שישולם, סביר להניח להעריך במהלך 3 שנים החכירה. תזרים המזומנים החיובי של $ 250 / month יסתכם ב- $ 9,000 במהלך התקופה של 3 שנים. אז, גם אם המשקיע לא לממש את האפשרות לרכוש את הבית, הם עשו רווח נחמד בהתחשב בכמות הזעירה של הכסף שהם השקיעו.

4. סנדוויץ 'חכירה

חכירה סנדוויץ' הוא בדיוק כמו השם מרמז: שתי אפשרויות חכירה עם המשקיע באמצע. במצב זה, המשקיע רוצה לקבל את האפשרות לרכוש את הנכס בהנחה בסוף תקופת החכירה, והם רוצים למצוא דייר שרוצה לרכוש את הבית אבל לא יכול בשל בעיות אשראי או חוסר במזומן עבור מקדמה. רוב האנשים במצב זה שרוצים לבד, שמחים למצוא את הבית הנכון הם יכולים לקנות עם אפשרות חכירה, שיש זמן כדי לשפר את האשראי שלהם ולקבל את התשלום למטה יחד.

אנחנו הולכים להשתמש בדוגמה הקודמת, אבל במקום דייר רגיל, המשקיע מוצא מישהו שרוצה לקנות חכירה או לשכור את עצמו לבית.כל המספרים זהים, למעט עכשיו הקונה הדייר רוצה להיות הבעלים של הבית בסוף תקופת החכירה 3 שנה תואמים. הקונה השוכר עכשיו לא רק משלם את הראשון, האחרון ופיקדונות הביטחון upfront, אלא גם אפשרות החכירה תשלום ללא החזר עבור הזכות לקנות את הבית בסוף החוזה. כמו כן, הקונה הדייר מסכים כי אם הם עושים לרכוש את הבית, המחיר יהיה $ 110, 000. עכשיו תזרים המזומנים עבור המשקיע נראה ככה:

• אותו $ 3, 075 יוצא למוכר עבור אפשרות החכירה הראשונה .
• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 אפשרות חכירה תשלום מ קונה הדייר מגיע ב = $ 3, 750.
• המשקיע יכול גם לבקש תשלום אפשרות חכירה גבוהה יותר אבל היה שמח עם 675 $ תזרים מזומנים חיובי כאשר שני עסקאות נחתמים.
• המוכר עושה $ 675 מראש, 250 $ לחודש עבור 34 החודשים הנותרים (הראשון / האחרון שילם), ו $ 30, 000 רווח גולמי על ידי מכירת הבית עבור $ 110, 000 אבל לשלם רק 80 $, 000.
• ברוטו של המשקיעים הרווח הוא $ 39, 175 עם אפס דולר של הכסף שלהם השקיעו.

יתרון נוסף של אסטרטגיה זו היא כי הקונה השוכר מקווה להחזיק את הבית יטפל טוב יותר של זה. למעשה, חלק מהמשקיעים הם משא ומתן חכירה הדורשים השוכר לשלם את הראשון 100 $ או יותר של תיקונים כלשהם. כמו ביטוח מסים משלמים את תשלום המשכנתא המקורי, ההוצאות הן מינימליות.

אם המשקיע רוצה לכסות את כל הבסיסים, הם יכולים לשלם את תשלומי המשכנתא ישירות, לא נותנים המוכר להיכנס למצב שבו הם ברירת המחדל בכל מקרה.

אפשרויות חכירה וחכירה סנדוויץ 'הן אסטרטגיות המשמשות לעתים קרובות על ידי משקיעים הנדל"ן להוסיף נכסים לתיק שלהם ולבנות תזרים מזומנים חודשי.

5. גב אל גב Closings

הדיור והמשכנתאות הבלגן שהחל להתפתח בשנת 2007 יצרה הרבה שינוי בעסקי ההלוואות הנדל"ן העסקה. חברות כותרת שפעלו פעמיים סגירת קרן אחת עסקה עם ההכנסות של אחר הם די הרבה מקום להימצא עכשיו. עם זאת, יש דרך סיטוני להעיף נכסים עם גב אל גב נסגר מבלי להשתמש בכסף שלך.

כמובן, הדרישה הראשונה היא שיש לך עסקה רווחית להעיף סיבוב להגדיר. אתה חייב את הנכס הראשון שנרכשו במחיר הנכון, ומשקיע מוכן לקנות את זה ממך ברווח נחמד. הרווח צריך להיות מספיק כדי לכסות את האגרה שתידרש כדי שתוכל להשתמש בכסף של אנשים אחרים כדי לסגור את העסקה הראשונה, כך שתוכל לסגור את המכירה השנייה למשקיע שלך.

מימון העסקה הוא תהליך של קבלת הלוואה לטווח קצר מאוד כדי לממן עסקה אחת עם מעקב סגירת למכור את הנכס באותו יום או בתוך 24 שעות בדרך כלל. A משאיל העסקה ימקם את הכספים עם החברה כותרת כי יש צורך לסגור את העסקה הראשונה. לאחר העסקה נסגרת, אתה עובר על העסקה השנייה, בדרך כלל מתוזמן ממש מאחורי זה. הצהרת הסיכום של העסקה תשקף תשלום למלווה העסקה עבור הסכום שהם הלווה על העסקה הראשונה בתוספת שכרם.זה בדרך כלל מינימום של $ 2, 500, והוא יכול גם להיות מבוסס על אחוז מהסכום ההלוואה. אתה מקבל את האיזון ואת הרווחים שלך.