הלוואות עבור בתים מרפרף: מה עובד ומה לא

בית מרפרף העסק יכול לספק הכנסה בריאה ואת ההזדמנות לשנות קריירה. בהתבסס על תוכניות טלוויזיה פופולריות, זה נראה קל לעשות, ואתה לא צריך להשקיע שנים בתוכנית חינוך יקר כדי להצליח.

למרבה הצער, זה לא קל כמו שזה נראה. תכנון נכון ידע טכני הם חיוניים, אבל המחסום הגדול ביותר הוא כנראה מימון - זה לוקח כסף כדי להרוויח כסף.

-> ->

אז איך אתה מקבל את הכסף?

משקיעים פרטיים, כולל אנשים שאתה מכיר כסף קשה המלווים, הם המקור הטוב ביותר של הלוואות עבור מרפרף בתים. המלווים האלה אינם דורשים את אותה כמות של זמן וניירת כמו בנקים מסורתיים. במקום זאת, הם מעריכים את הנכס עצמו (לפני ואחרי שיפורים) ואת היכולת שלך להשלים בהצלחה את הפרויקט.

-> ->

נדון המלווים פרטיים להלן, אבל זה עשוי להיות מועיל להבין את האתגרים הייחודיים לבית היפוך הלוואות לפני שאתה הולך סביב לבקש כסף. במיוחד לאחר קבלת אישור למשכנתא לקנות את הבית שאתה גר בו, אתה יכול להניח שאתה רק צריך לקבל משכנתא נוספת.

משכנתא הלוואות להעיף בית?

הלוואות הביתה המסורתית יהיה כנראה לא להיות אופציה לרכישת נכסים להשקעה - לפחות כאשר אתה מתחיל.

->

החדשות הטובות היא כי הלוואות מבנקים ומלווים מסורתיים הם זולים יחסית: הריבית היא בין הנמוכים ביותר תמצא עבור נכסים להשקעה (אבל אתה עדיין צריך לשלם סגירה עלויות).

למרבה הצער, הלוואות אלה לא תמיד מעשי.

לאט לאט: אחד האתגרים העיקריים עם שימוש במלווה המסורתי הוא הזמן שנדרש כדי לסגור את ההלוואה. המלווים דורשים ממך למלא יישום נרחב, והם יעברו את הכספים שלך עם מסרק עדין. אם הם רואים משהו שמעלה שאלות, הם יבקשו עוד תיעוד, והם ייקחו עוד זמן רב יותר לבדיקת בקשתך.

התהליך לוקח רק פחות מ -30 יום (45 או 90 יום עשוי להיות מציאותי יותר), הזדמנויות השקעה לעתים קרובות לזוז מהר מדי עבור ציר זמן זה. במיוחד אם foreclosures או מכירות קצר הם חלק מהאסטרטגיה שלך, אתה צפוי להיות מתוסכל על ידי מהירות של המלווים המסורתיים.

הערכת הכנסה: המלווים המסורתיים בסיס החלטות ההלוואות שלהם על היכולת שלך להחזיר הלוואה. הם יסתכלו כמה אתה מרוויח כל חודש לעומת תשלומי ההלוואה החודשי הנדרש כדי לחשב את יחס החוב להכנסה. אם אתה משקיע הנדל"ן או עצמאיים אחרים, ייתכן שלא יהיה סוג של "הכנסה" הם מחפשים (המלווים אוהבים לראות W-2 טפסים לשלם לשלם).

כמה הוא שווה את הנכס? המלווים גם להשוות את הערך של הנכס שאתה קונה ההלוואה שאתה מבקש. ידוע בתור הלוואה ערך יחס, המלווים קונבנציונאלי לעתים קרובות מעדיפים לשמור את המספר מתחת 80 אחוז, אם כי אפשר לקבל הלוואות FHA עם קטנה כמו 3. 5 אחוזים למטה. כאשר אתה קונה בית עבור מרפרף, זה כנראה לא שווה הרבה במצב הנוכחי שלה - אבל אתה צריך מספיק כסף כדי לרכוש את הנכס ו לשלם עבור שיפורים, אשר עשוי להוות יותר מאשר בבית הוא אפילו שִׁוּוּי.

ערך הבית לאחר תיקון (ARV) עשוי להיות מדד טוב יותר, אבל המלווים המסורתיים רק לשקול ערך הנכס הנוכחי של הנכס.

אשראי קלאסי: רוב הבנקים ומשכנתאות המלווים דורשים כי יש לך אשראי חזק לקבל אישור הלוואה. אולי אין לך היסטוריה של גיוס הון, או שיש לך כמה פריטים שלילי בדוחות האשראי שלך - אבל זה לא אומר שאתה לא מצליח להעיף בתים. אלטרנטיבי המלווים מעוניינים יותר בפרויקטים הקודמים שלך מאשר ניקוד האשראי שלך.

בעיות עם הבית: מסורתי המלווים מעדיפים לעשות הלוואות על בתים כי הם במצב טוב סביר. אם יש בעיות בריאות או בטיחות, ההלוואה היא לא ללכת. אתה יכול מתכוון לתקן את הבעיות האלה, להגדיל באופן משמעותי את הערך של הבית עבור רווח, אבל המלווים הם מעוניינים ביותר ההלוואות עבור בתים כי הם מוכנים פנימה.

בלתי אפשרי? אתה יכול להשתמש הלוואות הביתה המסורתית להעיף בית, במיוחד במצבים הבאים:

1. יש לך נכסים משמעותיים שיעזור לך להעפיל - אם הם משמשים כבטוחה או חלק למטה תַשְׁלוּם.
2. אתה לא לגמרי "מדפדף" הבית. כאשר אתה קונה מגורים העיקרי (שבו אתה הבעלים / הדייר), ייתכן שתוכל לקבל כספים הן עבור רכישה ו שיפורים באמצעות הלוואה FHA 203k. עם זאת, התהליך הוא איטי מגיע עם מגבלות רבות. יש לך הון עצמי משמעותי
3. בנכס אחר שניתן להשתמש בו להון עצמי של הון (או לנכסים אחרים, כולל נדל"ן, אשר יכול לשמש כבטוחה). זכור כי אתה עלול לאבד את הנכס טרפה אם אתה לא יכול לשמור על קשר עם התשלומים, ולכן אפשרות זו מסוכנת (במיוחד אם המשפחה שלך מתגוררת באותו נכס). יש לך ניסיון
4. עם פרויקטים מוצלחים בעבר. ייתכן שתוכל לקבל הלוואות להשקעה בנדל"ן בנקים ואיגודי אשראי אם לשכנע אותם כי אתה עסק אמיתי עם שותפים ידע, תהליך מוצק, ואת המשאבים הכספיים. אתה יכול לקבל הלוואות Unsecured.
5. אם אתה יכול ללוות ללא משכון בטחונות, ייתכן שתוכל להשתמש הלוואות כמו כרטיסי אשראי כדי לממן שיפורים. אתה עדיין צריך כספים כדי לרכוש את הנכס, אבל כסף נוסף יכול לבוא מתוך Unsecured הלוואה. אסטרטגיה זו היא מסוכנת, כי כרטיסי אשראי הם יקרים יקר, ואת הפרויקט שלך יגיע לחריגה להפסיק אם קו האשראי שלך הוא לחתוך או קפוא באופן בלתי צפוי (בתוספת אתה צריך מסגרת אשראי גבוהה מאוד). הלוואות פרטיות עבור פליפינג נכסים

הלוואות ממלווים פרטיים להקל על רוב האתגרים לעיל. החיסרון העיקרי הוא העלות, אבל המטרה היא להשתמש אלה הלוואות אסטרטגית. הלוואות פרטיות יכול לבוא כמעט מכל מקום, אבל רוב הלוואות מרפרף יתאים לשתי קטגוריות רחבות:

הלוואות מאנשים שאתה מכיר

1. הלוואות כסף קשה
2. כאשר מתחיל, זה יהיה קשה למצוא

מישהו מוכן לתת לך כסף - אנשים שמכירים אותך (ומי לא יכול להיות הרבה כסף או סובלנות הסיכון) עשוי להיות האופציה היחידה שלך. לחלופין, ייתכן שיהיה עליך לממן את העסקאות הראשונות שלך בעצמך. לבנות את הרשת:

להסתבך בקהילה המקומית להשקיע נדל"ן. עם הזמן, תוכל לפגוש אנשים, ואתה תלמד מי יכול להשאיל כסף. יתר על כן, אנשים יכירו אותך. משקיעים אחרים, סוכני נדל"ן ומלווים פרטיים יראו שאתה מחויב לנהל עסק מצליח (שלא לדבר על המוסמכת), ואת הסיכויים שלך לקבל הלוואה ישפרו. בסופו של דבר, אתה אמור להיות מסוגל להתחיל לשאול מ המלווים כסף קשה. המלווים האלה מתמחים בהלוואות ובהשקעות אחרות, והם שונים מהבנקים המסורתיים.

סגירה מהירה:

עם משאיל פרטי, התהליך שונה, ואת ההלוואה שלך יכול להיות ממומן הרבה יותר מהר (שבוע או כך הוא סביר כאשר יש לך מערכת יחסים טובה עם משאיל מקצועי). המעבר במהירות יכול להיות יתרון תחרותי כאשר מישהו מחפש לקבל רכוש מעל הידיים שלהם. נכס מבוסס ההלוואות:

במקום להסתכל דרך דוחות אשראי וחישוב יחסי הכנסה, המלווים פרטיים נוטים להתמקד בערך של הנכס שאתה קונה. אם אתה מדלג בתים, משאיל רוצה לדעת כי הם יכולים למכור את הבית במהירות כדי לשחזר את כספם (כמו המלווים אחרים, המלווים הפרטיים יש שעבוד על הנכס, המאפשר להם לתפוס את הנכס ולמכור אותו אם אתה לא להחזיר את ההלוואה). רכישה ושיפורים:

המלווים הפרטיים הם בעסק של התאמת המשקיעים בבסיס הכספים שלך זמין על ARV של הפרויקט. אבל הם עלולים לא לתת לך הכל בבת אחת - ייתכן שיהיה צורך לצייר מתוך חשבון נאמנות כמו התקדמות הפרויקט שלך. היפוך ללא כסף?

עד שיש לך כמה פרויקטים מוצלחים תחת החגורה שלך, המלווים ידרוש כי יש לך הון בפרויקט. בשלב מסוים, ייתכן שתוכל ללוות 100 אחוז לפרויקט יש פרויקטים מרובים הפועלים באותו זמן. עלויות הלוואה

הלוואות עבור היפוך פרויקטים יקרים יותר מאשר בבית

רכישה הלוואות. הריבית היא גבוהה יותר, ואתה ¯ ll צריך לשלם כמה נקודות או דמי מקור (נקודה אחת היא אחוז אחד של ההלוואה ערך). Flipping פרויקטים הם פרויקטים לטווח קצר. אתה לא הולך לחיות בבית במשך עשרות שנים, כך רגיל 15 שנה או 30 שנה משכנתא לא את ההלוואה הנכון עבור העבודה. המשקיעים מעדיפים לעתים קרובות לקנות, לשפר ולמכור נכס בתוך שנה אחת או פחות, וכך רוב ההלוואות הפרטיות עובדות.הלוואות אלה יקבלו יקר אם אתה מחזיק רכוש במשך זמן רב, וזה הגיוני כי הסיכון של המלווה גדל ככל שאתה עיכוב החזר.

כמה זה עולה ללוות עבור מרפרף? העלויות הן על כל הלוח, והכל סחיר. שיעורי הריבית עשויים להיות בכל מקום בין 8 ל -20 אחוזים בשנה, ואתה צריך לשלם 1 עד 10 אחוזים מראש. ככל שאתה בעסק, ואת היחסים שלך טוב יותר עם המלווים, פחות תשלם.

כדי למקסם את כמות הכסף הזמין עבור הפרויקט שלך, המלווים לעתים קרובות לאפשר ריבית רק תשלומים, ולא צריך להיות עונש מראש, כך שאתה יכול למכור לשלם את ההלוואה בכל פעם שאתה מוכן.