הלוואה יחס ערך - הגדרה וחישוב

יחס הלוואה לערך (LTV) הוא מספר המתאר את גודל ההלוואה בהשוואה לערך של הנכס המאבטח את ההלוואה. המלווים ואחרים להשתמש היחס כדי להבין עד כמה מסוכן הלוואה, והוא יכול לשמש לאישור הלוואות או הדורשים ביטוח משכנתא. יחס LTV גבוה יותר מצביע על סיכון גבוה יותר, שכן הנכסים שמאחורי ההלוואה נוטים פחות לשלם את ההלוואה עם עליית שיעור ה- LTV.

שים בדרך אחרת, יחס LTV אומר לך כמה רכוש אתה באמת לבד לעומת כמה אתה חייב. היחס משמש לכמה סוגים של הלוואות, כולל הלוואות ביתיות ואוטומטיות (הן רכישות והן מחזרים).

כיצד לחשב

כדי לחשב יחס LTV, לחלק את סכום ההלוואה לערך הכולל של הנכס הבטחת ההלוואה.

-> ->

דוגמה: נניח שאתה רוצה לקנות בית בשווי $ 100, 000. יש לך 20 $, 000 זמין עבור מקדמה, כך תצטרך ללוות 80 $, 000.

יחס LTV שלך יהיה 80 אחוזים, כי סכום הדולר של ההלוואה הוא 80 אחוז משווי הבית. $ 80, 000 חלקי 100 $, 000 שווה 0. 0. 80 (וזה זהה 80 אחוז - לראות איך עשרוני ואחוזים קשורים).

חישוב יחס LTV על ידי חלוקת ערך ההלוואה לערך הנכס: 80, 000/100, 000 = 0. 8

דרך קלה לחשב את LTV היא להשתמש במחשבון של המכשיר שלך, או לחפש ב- Google באמצעות קו נטוי (")" לחלוקה.

לדוגמה, הקישור הבא יהיה "חיפוש" עבור התשובה: 80, 000/100, 000, או שאתה יכול להקליד את זה לתוך תיבת החיפוש (כולל בינג ו- Yahoo).

למה זה עניין

יחס LTV מסייע המלווים להעריך את הסיכון: ככל שהם להשאיל, את הסיכון שהם לוקחים יותר. סיכון גבוה יותר עבור המלווה אומר:

1. קשה לקבל אישור עבור הלוואות.
2. ייתכן שיהיה עליך לשלם יותר (עם ריבית גבוהה יותר).
3. ייתכן שיהיה עליך לשלם עלויות נוספות, כגון ביטוח משכנתא.

אם אתה חישוב LTV, אתה כנראה להתמודד עם הלוואה כי הוא מאובטח על ידי סוג כלשהו של בטחונות. לדוגמה, כאשר אתה ללוות כסף כדי לקנות בית, ההלוואה מובטחת על ידי שעבוד על הבית. המלווה יכול לקחת את החזקה של הבית ולמכור אותו דרך עיקול אם לא תצליח לשלם את ההלוואה. כנ"ל לגבי הלוואות רכב - המכונית שלך יכול להיות repossessed אם אתה מפסיק לבצע תשלומים.

המלווים לא באמת רוצה את הנכס שלך - הם רק רוצים לקבל את כספם בחזרה במהירות. אם הם רק להשאיל עד 80% (או פחות) של הנכס של ערך, הם יכולים למכור את הנכס פחות מ העליון דולר כדי לשחזר את כספם. זה קל יותר מאשר להחזיק מעמד עבור הצעה גדולה.

כמו כן, מה שקנית אולי איבד ערך מאז קנית את זה, אז ההלוואות 100 אחוז או יותר מעמיד את המלווים בסיכון.

לבסוף, כאשר אתה מכניס חלק הכסף שלך לתוך רכישה, אתה צפוי להעריך את זה ולהמשיך לבצע תשלומים. יש לך עור במשחק, אז אתה לא הולך ללכת משם, אלא אם כן אתה מתוך אפשרויות.

טוב LTV יחסים

מהו יחס LTV טוב שיכול לעזור לך לקבל אישור הלוואה?

זה תלוי העדפה של המלווה שלך ואת סוג ההלוואה. לעתים קרובות יהיה לך מזל טוב יותר עם הון עצמי יותר שהושקע (או נמוך יותר LTV יחס).

עם הלוואות הביתה, 80 אחוז הוא מספר קסם. אם אתה לווה יותר מ -80 אחוזים של הערך של הבית, אתה בדרך כלל צריך לקבל ביטוח משכנתא פרטית (PMI) כדי להגן על משאיל. זוהי הוצאה נוספת, אבל אתה יכול לבטל את הביטוח פעם שאתה מקבל מתחת 80% LTV. מספר בולט נוסף הוא 97%. כמה המלווים מאפשרים לך לקנות עם 3 אחוזים למטה (הלוואות FHA דורשים 3. 5 אחוזים) - אבל אתה משלם ביטוח משכנתא, אולי על החיים של ההלוואה שלך.

עם הלוואות אוטומטי, יחסי LTV לעתים קרובות ללכת גבוה יותר, אבל המלווים יכולים לקבוע גבולות (או מקסימום) ולשנות את שיעורי שלך תלוי כמה גבוה יחס LTV שלך יהיה. במקרים מסוימים, אתה יכול אפילו ללוות יותר מ 100% LTV.

מתחת למים: כאשר יחס ה- LTV גבוה מ -100%, ההלוואה גדולה משווי הנכס המבטיח את ההלוואה (או שיש לך הון שלילי). זה בדרך כלל לא מצב טוב כי אתה צריך לכתוב המחאה (או לשלם) כדי למכור את הנכס - לא היית מקבל כסף מחוץ לעסקה. לאחר ערכים הביתה ירד במהלך משבר המשכנתאות, מתחת למים הביתה הלוואות היו בעיה גדולה. מתחת למים הלוואות אוטומטי הם תמיד בעיה. אם אתה לווה עם יחס גבוה LTV, ודא שיש סיבה טובה לקחת את הסיכון.

זכור: ההון העצמי שלך לא צריך להיות בצורה של כסף שאתה מביא לעסקה. אם אתה בעל רכוש (או חלק מנכס), ניתן להשתמש בעלות הבעלות שלך כהון עצמי, וערך הריבית עשוי להשתנות עם הזמן. לדוגמה, כאשר אתה ללוות נגד הבית שלך עם הלוואה להון הביתה, אתה משתמש הערך של הבית שלך באופן יעיל הגדלת יחס LTV שלך כאשר אתה מקבל הלוואה. אם הבית שלך רווחי ערך כי מחירי הדיור לעלות, LTV שלך יקטן (אם כי ייתכן שיהיה צורך הערכה כדי להוכיח את זה). כמו כן, אם אתה לווה כסף כדי לבנות בית חדש, אתה יכול להשתמש בארץ שאתה בונה על הון עצמי עבור הלוואה לבנייה.

תמונה גדולה יותר

יחסי LTV הם חשובים ביותר. אבל הם חלק מתמונה גדולה יותר, הכוללת:

• ציוני האשראי שלך (עם אשראי טוב קל יותר לקבל הלוואות LTV גבוהות יותר)
• ההכנסה שלך זמינה לביצוע תשלומים חודשיים
• הנכס שאתה קונים (האם זה בית במצב טוב או יחידת multifamily? האם זה רכב חדש או משומש? אופנוע או RV?)

בנוסף האשראי שלך, אחד הדברים החשובים ביותר עבור המלווים הוא החוב שלך יחס הכנסה . זוהי דרך מהירה להם להבין כמה זול כל הלוואה חדשה תהיה - אתה יכול בנוחות לקחת על אלה תשלומים חודשיים נוספים, או שאתה מקבל מעל הראש שלך?למידע נוסף על יחסי חוב להכנסה.