Pros & Cons של משאיל ביטוח משכנתא בתשלום (LPMI)

ביטוח משכנתא נדרש בכל פעם המקדמה שלך הוא פחות מ 20% של הערך של הבית שלך. ביטוח זה מגן המלווה שלך במקרה שאתה לא משלם את המשכנתא. אמנם זה מצער לשלם ביטוח משכנתא, את ההיפוך הוא שאתה יכול לקנות בית ללא plunking למטה 20% (אשר עשוי לקחת כמה שנים יותר בשווי של שמירת). בין אם זה רעיון טוב לקנות עם פחות מ 20% למטה הוא שנוי במחלוקת, והוא נושא למאמר אחר.

-> ->

בדרך כלל, אתה (הלווה) לשלם פרמיה חודשית עבור ביטוח משכנתא פרטית (PMI). זוהי עלות נוספת בכל חודש, וזה יכול לקחת קצת ביס מחוץ לתקציב שלך. עם זאת, כמה המלווים מציעים משאיל שילם ביטוח משכנתא (LPMI), אשר מאפשר לך להימנע כי תשלום חודשי נוסף.

למרבה הצער, LPMI הוא לא שם טוב מאוד, כי המלווה לא ממש לשלם עבור הביטוח - אתה עושה. תמיד לזכור (במיוחד עם עסקאות פיננסיות) שאף אחד לא הולך לשלם את כל העלויות בשבילך אלא אם כן הם מקבלים משהו בתמורה.

-> ->

איך LPMI עובד

כדי להשתמש LPMI, אתה פשוט לשנות את מבנה של פרמיות ביטוח, כך שאתה לא משלם תשלום נפרד מדי חודש. במקום זאת, אתה גם לשלם סכום חד פעמי מראש, או שאתה עושה תשלומי משכנתא גדולים יותר מדי חודש. הגישה סכום חד פעמי פחות נפוץ מאשר התאמה לשיעור המשכנתא שלך.

אם אתה משלם סכום חד פעמי, המלווה שלך יקבע סכום שהם חושבים יכסה את העלויות שלהם (כי הם הולכים לקנות ביטוח משכנתא עם הכסף הזה) בהתחשב בפרטים של רכישת הבית שלך.

אם, לעומת זאת, אתה משלם לאורך זמן, תשלם בצורה של שיעור משכנתא מעט גבוה יותר. מכיוון ששיעור משכנתא גבוה יותר פירושו תשלומים חודשיים גבוהים יותר (ראה כיצד לחשב הלוואות), אתה תשלם קצת יותר מדי חודש אם אתה הולך על LPMI, אבל זה עלול להיות פחות ממה שאתה משלם אם יש לך PMI בנפרד.

דברים לשקול

LPMI לא לכולם. למעשה, לא כל אחד יהיה זכאי עבור הלוואה עם LPMI. בדרך כלל תצטרך לקבל אשראי טוב עבור LPMI להיות אופציה, וזה רק אטרקטיבי בנסיבות מסוימות. בעלי הכנסה גבוהה:

עבור מי יכול להשתמש LPMI, הוא אטרקטיבי ביותר עבור לווים עם הכנסה גבוהה; הם עשויים ליהנות ניכוי מס גדול יותר בגלל הריבית הגבוהה יותר (בהנחה שהם לנכות את המשכנתא הביתה ריבית עלויות). אנשים עם הכנסה נמוכה יותר, לעומת זאת, עשויים להיות מסוגלים לנכות עצמאי מדד מנהלי הרכש, כך LPMI לא יביא כל הטבות מס נוספות. כמובן, אתה צריך תמיד לדבר עם מכין המס שלך על ניכויים פוטנציאליים - ואפילו איך הכי טוב מבנה משכנתא ההלוואה שלך. כללים אלה השתנו לאחרונה, לכן בדוק עם מומחה לפני שתעשה משהו. הלוואות לטווח קצר:

LPMI הוא הכי אטרקטיבי עם הלוואות לטווח קצר יותר (זה לא עבור הלווה שמקבל 30 הלוואה עושה תשלומים במשך שנים רבות). למה? שוב, רוב הלוואות LPMI כרוכים בריבית משכנתא מוגברת, לעומת סכום חד פעמי מראש, אשר יכול לרדוף אותך במשך שנים. זה שיעור המשכנתא לעולם לא ישתנה, כך תצטרך לשלם את המשכנתא לחלוטין להיפטר LPMI "פרמיה. "אתה יכול לעשות את זה גם על ידי משלם את ההלוואה מחוץ לחיסכון שלך (קל לומר מאשר לעשות) או על ידי מימון מחדש. בניגוד זה עם PMI, אשר תוכל לבטל לאחר לבנות הון עצמי מספיק בבית שלך - אז אתה מקבל ליהנות ריבית נמוכה יותר (ולא עוד תשלומים PMI) למשך שארית חיי ההלוואה שלך.

LTV גבוה:

אם יחס ההלוואה שלך לערך (LTV) קרוב ל -80%, LPMI היא כנראה לא האפשרות הטובה ביותר שלך, אלא אם אתה מתכנן להיפטר מההלוואה בקרוב (על ידי מימון מחדש או תשלום מראש). קרוב ל 80%, אתה כמעט סיימתי עם ביטוח משכנתא לגמרי. אם אתה משתמש ב - PMI במקום, ותבצע תשלום נפרד בכל חודש, תוכל לבטל את הביטוח בקרוב יחסית, ואתה לא תהיה תקועה עם ריבית גבוהה יותר. זכור כי אתה עלול לקבל מעל 80% LTV על ידי ביצוע תשלומים, או שזה יכול לקרות אם הערך של הבית שלך מגדילה עקב שוק הדיור חזק. קבלת PMI שלך בוטל רק עלויות של כמה מאות דולרים (כדי לקבל הערכה), בעוד זה יעלה הרבה יותר למחזר. חלופות LPMI

אם אתה לא אוהב איך נשמע LPMI, יש כמה חלופות. ראשית, אתה יכול לעשות תשלום גדול יותר למטה של ​​לפחות 20%. עם זאת, אנשים רבים אין אפשרות זו. אפשרות נוספת היא לשלם עבור PMI שלך (לפעמים נקרא הלווה משכנתא בתשלום או BPMI). ראית כבר כמה דוגמאות למצבים שבהם מדד ה- PMI הישן פשוט עדיף על ה- LPMI. לבסוף, אתה יכול להשתמש הלוואה piggyback (או 80/20 הלוואה), אם כי הלוואות אלה אינם נפוצים כמו שהיו פעם. Piggyback מאפשר לך להימנע ביטוח משכנתא לגמרי, אבל המשכנתא השנייה שלך יגיע עם ריבית גבוהה יותר. אם אתה יכול לשלם את המשכנתא השנייה במהירות סבירה, תוכל בסופו של דבר נהנה נמוך (לא מוגברת על ידי LPMI) שיעור המשכנתא במשך שנים רבות.