למד על אפשרויות חכירה ועל רכישת חוזה מכירה

מכירת אופציות היו כלי מימון פופולריים בסוף שנות השבעים ותחילת שנות השמונים. הם שימשו בעיקר כדרך לעקוף סעיפי ניכור במשכנתאות. התומכים טענו כי המכירה לא היתה ממש מכירה כי זה היה חכירה; אלא שבתי המשפט טענו אחרת.

כיום, אופציות לרכישה, חכירה אופציות, וחכירה חוזי רכישה הן שלוש מסמכי מימון שונים. השונות היא ספציפית למדינה ולא לכל המדינות יש חוקים זהים.

לפני הכניסה להסכם עם המוכר, הקונים צריכים לקבל את עצתו של עורך דין בתחום הנדל"ן. המידע שלהלן הוא סקירה כללית ואינו אמור להיחשב כעצה משפטית.

יסודות של אופציה

• הקונה משלם את אפשרות המוכר כסף עבור הזכות לרכוש את הנכס מאוחר יותר. זה כסף אפשרות עשויה להיות משמעותית או קטנה כמו $ 1.
• הקונה והמוכר עשויים להסכים למחיר הרכישה או שהקונה רשאי להסכים לשלם את שווי השוק בעת מימוש האופציה. זה סחיר. עם זאת, רוב הקונים רוצים לנעול את מחיר הרכישה בעתיד עם תחילתה של האופציה.
• תקופת הסכם האופציה ניתנת למשא ומתן, אך האורך המקובל הוא בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים.
• כסף אפשרות לעתים רחוקות להחזרה.
• אף אחד אחר לא יכול לקנות את הנכס במהלך תקופת האופציה.
• הקונה יכול למכור את האופציה למישהו אחר.
• אם הקונה לא לממש את האופציה ולרכוש את הנכס בסוף האופציה, פקיעת האופציה.

• הקונה אינו מחויב לקנות את הנכס.

יסודות של אפשרות חכירה

• הקונה משלם את אפשרות המוכר כסף עבור הזכות לרכוש מאוחר יותר את הנכס. אפשרות אופציות החכירה עשויה להיות מהותית.
• הקונה והמוכר רשאים להסכים על מחיר הרכישה כעת, או שהקונה רשאי להסכים לשלם את שווי השוק בעת מימוש האופציה. זה סחיר. עם זאת, רוב הקונים רוצים לנעול את מחיר הרכישה בעתיד עם תחילתה של אפשרות החכירה.

- 3 - -

• במהלך תקופת אופציית החכירה, הרוכש מסכים לחכור את הנכס מהמוכר עבור סכום שכירות קבוע מראש.
• תקופת הסכם החכירה ניתנת למשא ומתן, אך האורך המקובל הוא בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים.
• כסף אפשרות בדרך כלל אינו חל כלפי מקדמה.
• חלק מתשלום השכירות החודשי בדרך כלל חל על מחיר הרכישה.
• כסף אפשרות לעתים רחוקות להחזרה.
• אף אחד אחר לא יכול לקנות את הנכס במהלך תקופת החכירה אופציה.
• הקונה בדרך כלל אינו יכול להקצות את אפשרות החכירה ללא אישור המפיץ.
• אם הקונה אינו מימוש אופציית החכירה ורכש את הנכס בתום אופציית החכירה, יפוג תוקפו.
• הקונה אינו מחויב לקנות את הנכס.

יסודות של רכישת חכירה

• הקונה משלם את אפשרות המוכר כסף עבור הזכות לרכוש מאוחר יותר את הנכס. אפשרות זו עשויה להיות משמעותית.
• הקונה והמוכר מסכימים על מחיר הרכישה, לעתים קרובות או גבוה במעט משווי השוק.
• במהלך תקופת האופציה, הרוכש מסכים לחכור את הנכס מהמוכר עבור סכום שכירות קבוע מראש.
• המונח של הסכם הרכישה החכירה הוא סחיר, אבל אורך משותף הוא בדרך כלל בין שנה לשלוש שנים, אז הקונה חל על מימון בנקאי ומשלם המוכר במלואו.
• כסף אפשרות בדרך כלל אינו חל כלפי מקדמה.
• חלק תשלום החכירה החודשי בדרך כלל חל על מחיר הרכישה.
• כסף אפשרות הוא nonrefundable.
• אף אחד אחר לא יכול לקנות את הנכס, אלא אם כן הקונה ברירת המחדל.
• הקונה בדרך כלל אינו יכול להקצות את הסכם רכישת החכירה ללא אישור המפיץ.
• הקונים הם לעתים קרובות אחראי לשמירה על הנכס ולשלם את כל ההוצאות הקשורות אחזקה שלה, כולל מסים וביטוח.
• הקונה מחויב לקנות את הנכס.

עושה אפשרות חכירה / רכישת חכירה

שכור עורך דין במקרקעין כדי לצייר את המסמכים ולהסביר את הזכויות שלך, כולל אלה של החזקה ותוצאות ברירת המחדל. הנכס עשוי להיות משועבד על ידי הלוואות הבסיס המכיל סעיפים ניכור, נותן למלווה את הזכות להאיץ את ההלוואות על המכירה.

לפעמים המוכרים לתת את האפשרות כסף לסוכן הנדל"ן שלהם כמו תשלום מלא של עמלה. סוכנים לא תמיד מעורבים במימוש של אפשרויות חכירה או הגשמה של הסכמי רכישת חכירה, גם אם יש לך נציג נציג הנדל"ן, אתה עדיין צריך עורך דין הנדל"ן. סוכנים אינם עורכי דין ולא יכולים לתת ייעוץ משפטי.

במקרה של רכישת חכירה, לקבל את כל הגילויים ולעשות בדיקת נאותות שלך בדיוק כמו שאתה עושה על מכירה רגילה. פירוש הדבר:

• קבל בדיקה בבית.
• בדוק את מדיניות הכותרת.
• קבל הערכה.
• קרא את גילויי המוכר.
• שקול קבלת בדיקות הדברה, אישור גג, תוכנית אחריות הביתה ושכר פקחים מוסמכים אחרים.

חכירה רכישת יתרונות למוכרים וקונים

הסכמי רכישה חכירה מוצעים בדרך כלל על ידי המוכרים של נכסים למכירה קשה. תחשוב על זה; אם הנכס היה קל למכור, המוכר היה למכור אותו לקונה קונבנציונאלי שישלם את המוכר במזומן.

• המוכרים בדרך כלל לקבל שווי שוק במחירים של היום והקלה משלמים משכנתא על רכוש פנוי.
• למרות תשלומי החכירה עשוי לעלות על שכר הדירה בשוק, הקונה הוא בניית downpayment, והבנקאות כי הנכס יעריכו מעבר להסכם הרכישה.
• הקונים בדרך כלל לבצע תשלום קטן למטה, עם מעט או ללא זכאות, ביצוע רכישה חכירה דרך אטרקטיבית כדי להקל על היתרונות של בעלות על הבית.
• קונים גם לקבל תוכנית חיסכון בכפייה, שכן חלק תשלום החכירה נזקף על מחיר הרכישה בסוף הסכם אופציות חכירה.
• אם הקונה ברירת המחדל, המוכר אינו מחזיר כל חלק מתשלומי החכירה או מכספי האופציה, ועשוי לשמור על הזכות לתבוע ביצוע ספציפי.

לקבלת מידע נוסף, פנה עורך דין הנדל"ן.

בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.