REITs מלון יכול להיות דרך משתלמת לקנות מלונות

תארו לעצמכם שאתם רוצים להחזיק אוסף של בתי מלון. (אולי שיחקת הרבה מונופול בילדותך והתענג על הרעיון של קבלת זרם של מזומנים ממישהו שמבקר באחד החדרים שלך ללילה). אם אתה עשיר, אתה יכול להעניק קונספט מלון ישירות מאחד חברות אירוח גדולות. למרבה הצער, רבים ברמה עסקית בתי מלון עלות איפשהו בין 2 $ ל 15 מיליון דולר. מלונות יוקרה ו upscale יכול בקלות לדרוש $ 30 ל $ 60,000,000 או יותר.

-> ->

למרות שרוב זה ממומן באופן מסורתי עם החוב, את התשלום העצמי הנדרש למטה הוא עדיין הרבה מעבר לתחום של אפשרות כמעט לכל המשקיעים.

החדשות הטובות? בימים אלה, יש דרך נוספת להשקיע בבתי מלון. אתה יכול לרכוש REITs המלון בחשבון התיווך שלך באותו אופן שאתה קונה מניות, אג"ח, או קרנות נאמנות.

ראשית, עם זאת, בואו לגבות ולדבר על REITs לרגע. במקרה ששכחת או מעולם לא למדת אותם, קרן השקעות נדל"ן, או REIT, הוא סוג מיוחד של התאגיד התמקד רכישת וניהול נכסי נדל"ן ונדל"ן הקשורים. אחד הדברים להבדיל REITs מתאגידים רגילים היא כי הקונגרס גרם להם פטור ממס חברות בתנאי כמה תנאים קפדניים הם נפגשו, הרלוונטי שבהם הוא הפצה של לפחות 90% מכלל הרווחים בצורה של דיבידנדים במזומן לבעלי המניות.

זה הופך את REITs רגיש מאוד לתנועות הריבית אבל גם אומר שהם נוטים להציע תשואות דיבידנד הרבה יותר שמנים מאשר עמיתיהם המניות כחול שבב. החסרון? הפצות REIT אינן "דיבידנדים מוסמכים" תחת קוד המס, כלומר, אתה תהיה במס כאילו היו הכנסה רגילה, לא בשיעורי המס נמוכים יותר, דיבידנד אטרקטיבי יותר.

ברגע שאתה מתחיל לבנות תיק משמעותי, זה יכול לפעמים לגרום לך בצרות אם אתה קונה יותר מדי דרך ROT IRA, SEP-IRA, 401 (k), או מקלט מס אחר, כפי שאתה עלול להפעיל את Unrelated Business הכנסה מס, או UBIT. זה דיון אחר ליום אחר.

מלון REITs הם שונים מאוד מן הדירה REIT או ריט המתמחה קניון החכירה שטח

בדיוק כמו מניות בתעשיות שונות ומגזרים יש מאפייני סיכון שונים, REITs להשתנות באופן משמעותי בהתאם לסוג פרויקט הנדל"ן שבו הם לְהִתְמַחוֹת. זה לא חדשות למשקיעים בנדל"ן אשר רגילים לרכוש נכס באופן מוחלט - כפי שהם יודעים ממקור ראשון ניסיון, בניין דירה מתנהג אחרת לגמרי מבניין משרדים או יחידות אחסון המבוססים על כלכלה, מסורות, שיטות עבודה, חוקים וכוחות בעבודה - אבל לפעמים זה מפתיע למשקיעים חדשים לרכוש נדל"ן באמצעות ניירות ערך ציבוריים.הם לא מבינים כי המשרד המסחרי שלך REIT עשוי לחוות שיעורי חכירה מחזורית כפי שהוא הבא בום מחזורי החזה, ואילו המחסן התעשייתי שלך REIT עשוי להיות יציב הרבה יותר כמו overcapacity ניתן לסגור עם עלויות תחזוקה מינימלי הרבה יותר מהר מאשר אפשרי עם משהו כמו בניין דירות.

זה טבעו של סוג הנכס.

אחד תת-התמחות מעניינת בענף השקעות הנדל"ן הוא מלון REIT. כפי שאתה יכול כנראה לשער מהשם, ריטס מלון להתמקד בפיתוח, ניהול, רכישה, או מימון מלונות ואירוח נכסים הקשורים. אלה יכולים לנוע בין פונדקים התקציב ממוקם בצד של כבישים נשכחים וכבישים המדינה חמישה יקרות יוקרה הנופש בחלק מבידור, הימורים, ובירות האוכלוסייה של העולם. הם יכולים להיות כרוכים בפיתוח ובבעלות על הנכס, משלמים צוות ניהול של צד שלישי כדי להתמודד עם הריצה בפועל של המלון בתמורה לחלק מההכנסות. הם יכולים להתמקד בעיקר בניהול נכסי מלון של אנשים אחרים עבור קיצוץ בהכנסות. הם יכולים לערב מימון פרויקטים מלון, מתנהג יותר כמו השקעות הכנסה קבועה.

אתה בהחלט חייב להבין מה אתה הבעלים שלך או שאתה מסכן את החיסכון הקשיח שנצברו.

מלון REITs הם תנודתיים לשמצה בגלל התפוסה במלון מתואם עם התנאים הכלכליים הכלליים, מה שהופך אותם רגישים מאוד התרחבות והתכווצות. כאשר המיתון מכה, עסקים לקצץ תקציבים נסיעות, בוחרים ועידות וידאו או שיחות טלפון, במקום. משפחות וארגונים לדחות חופשות, להישאר קרוב לבית. עבור מלון REIT, זה בדרך כלל אומר תזרים מזומנים להתייבש באותו זמן עליית התשואות כך שאתה מקבל ירידה דרמטית בשווי של יחידות או מניות. לעומת זאת, כאשר דברים מפנה, תזרים מזומנים לפעמים מתפוצץ דרך הגג כך שתקבל את אלה skyrocketing payouts וערכי השוק. הם שונים מאוד מן stavwarts של העולם, כי פשוט לשאוב את הכסף כמו clockwork, דור אחר דור; עסקים כמו Colgate-Palmolive או נסטלה.

בואו נביט באיור של העולם האמיתי כדי להדגים כיצד פועל מלון ריט בפועל.

בחינת כיצד נדל מלון REIT התנהלו במהלך המשבר הכלכלי 2008-2009

אירוח נכסים אמון הוא מלון RIT שבבעלותה 291 בתי מלון, המקיף 43, 976 חדרים או סוויטות, כמו גם 185 מרכזים בבעלות או מושכר. על פי דיווחי ה- SEC, נכסים אלה ממוקמים ב -44 מדינות בארצות הברית, קנדה ופוארטו ריקו. מלון ריט מפעיל את תיק המלונות שלו תחת אוסף מגוון של הסכמי זיכיון, כולל חצר מריוט, סוויטות קנדלווד, מלון רזידנס אין מריוט, רויאל סונסטה, סונסטה, סטייברידג 'סוויטות, הייאט פלייס, קראון פלאזה מלונות & Resorts, ווינדהאם גרנד, מלונות Wyndham מלונות נופש & Resorts, Sonesta ES סוויטות, מלונות אינטרקונטיננטל & Resorts, מלונות מריוט Resorts, מלון קליפט, Radisson מלונות & Resorts, TownePlace מלונות על ידי מריוט, סוויטות הות'ורן, קאנטרי אינס & סוויטות ידי קרלסון, Holiday Inn מלונות & Resorts, SpringHill סוויטות ידי מריוט, ו פארק פלאזה מלונות & Resorts.

ב בום שנים לפני התמוטטות הנדל"ן טנק את המשק המיתון הגרוע ביותר מאז השפל הגדול, זה מלון REIT שנוצר הפצות שומן לבעלי. בשנת 2004 הם קיבלו 2 דולר. 88 במזומן למניה, בשנת 2005, 2 $. 89 במזומן למניה, בשנת 2006, 2 $. 94 במזומן למניה, בשנת 2007, 3 $. 03 במזומן למניה, בשנת 2008, 3 $. 08 מזומן למניה. כאשר העולם הפיננסי התמוטט, עם זאת, הזמנות מלון נפלו מצוק. ועידות עסקיות בוטלו והפחתות במזומן הושחתו, והמשיכו לרדת ל -0 דולר. 77 למניה, ירידה מדהימה של 75%. אם היית מסתמך על הכסף הזה כדי לשלם את החשבונות שלך, אתה פתאום מצאתי את זה התאדו ברגע שאתה צריך את זה ביותר. בטיפשות למכור את ההימור שלהם (שוב, אם אתה הבעלים של מלון REIT אתה צריך לדעת שזה חלק בלתי נפרד מחוויית הבעלות), המניות התמוטטו מ גבוה של 51 $. 50 בשנת 2006 ל 6 $ בלבד. 90 בשנת 2009. זה 86. ירידה של 6% במחיר המניה נוספה עלבון לפגיעה של קיצוץ חמור הכנסה פסיבית שלך.

מה קרה למשקיעים מתוחכמים שהבינו את אופי הבעלות על המלון? הם ישבו על אחוריהם המשולבים, צופים בהתפלגויות המזומנים ל -1 דולר. 96 למניה עם מחיר המניה של 32 $. 46. ​​בטח, זה לא קרוב לשנים טובות אבל לתקופה למדידה מזעזע למדי, אתה קצת היכו האינפלציה לאחר מסים, שמירה על כוח הקנייה שלך. קנית את הנדל"ן אבטחה לפני עשר שנים, לשלם בין 26 $. 50 ו 42 $. 40 למניה. במהלך הזמן הזה, אספת $ 24. 83 כך בערך הפצות במזומן. אם היית חכם ו reinvested אלה דיבידנדים במהלך המשבר, הם הפכו למה אחד האקדמיה הפיננסית יש המכונה "מאיץ החזר", מה שהופך כמה מאות אחוזים של רווח על כל המחאה או הפקדה שנחרשו בחזרה לקנות מניות נוספות בשל חלקי התאוששות בשווי השוק.

ניגוד זה מלון REIT עם משהו כמו תעשייה REIT. גם עם העולם מתפרק, עסקים לא רוצה לפנות את המחסנים שלהם, מתקני המשלוח, ומפעלים. בנוסף, הם לעתים קרובות (לא תמיד) מסוגל לשלם את חוזי השכירות שהם חייבים מבחינה חוקית גם אם המשרד עצמו בסופו של דבר פושט רגל. באותה התמוטטות, ריט תעשייתי כמו איסטגרופ נכסים לא קיצץ את הדיבידנד. המניה ירדה מ -48 דולר. 54 ל 24 $. 58, ירידה של רק 49. 36%, אשר לא היה שונה בהרבה מאשר מדדי שוק המניות, כגון דאו ג 'ונס תעשייתי ממוצע S & P 500! בהתחשב זרימת דרך הטבע של ניירות ערך, וכיצד זה משפיע על שווי השוק, זה מרשים להפליא. מרשים עוד יותר? המניות הן למעשה ב 59 $. 32 עכשיו, אז יש לך 10 $. 78 רווח הון לא ממומש, או 22% + על המניה עצמה על גבי כל אותם דיבידנדים שנהנית.

ההשלכות של המשקיעים REIT במלון ברורים

ישנן ארבע דרכים עיקריות אתה יכול גישה אסטרטגית רכישת ריטס מלון אם אתה רוצה להחזיק אותם:

1. רק לקנות בלוקים של REITs מלון במהלך קריסות שוק טיפול זה שונה מאוד מן המדד שלך קרנות או אחזקות אחרות, כי אז אתה מתכנן להחזיק לנצח.התחתון בסיס העלות שלך, מהר אתה מסוגל לחלץ את מחיר הרכישה שלך בחזרה בדיבידנדים במזומן אם אתה מתכנן להשקיע את הכסף במקום אחר.
2. באופן קבוע עלות הדולר הממוצע לתוך REITs המלון , בידיעה שלפעמים, אתה הולך להיות קונה ברגע הגרוע ביותר האפשרי אבל אמון על העליות והמורדות, בשילוב עם דיבידנדים מחדש, ממוצע הכל בשבילך בשבילך תשואה כוללת משביעת רצון. עבור רוב האנשים, זה כנראה גישה טובה יותר כמו עלות הדולר ממוצעת באופן דרסטי מקטין את הסיכון בשוק המניות, במיוחד בשילוב עם גיוון.
3. ספקולציות . כאשר תעשיית המלונות היא בקריסה, לקנות REITs המלון עד שנים בום לחזור, ואז לזרוק אותם גם אם הם בסופו של דבר הולך הרבה יותר גבוה. הסיכויים להצלחה ארוכת טווח כאן הם לא נהדרים, אלא אם כן אתה יכול להבין את תעשיית המלון במרומז ולטפל הרכישה REIT באותו אופן היית אם היית מבלה מיליוני דולרים כדי לקנות נכס באופן מוחלט, אבל יש מיעוט של אנשים מתוחכמים כלכלית שם בחוץ עם היכולת לעשות את זה על בסיס מונחה שווי, בתנאי שהם יכולים לחיות עם קניית מוקדם מדי או למכור מוקדם מדי, אשר חייב לקרות למשקיעים, ככלל, יש הרגל לקבל אופטימי מדי או פסימי מפעם לפעם.
4. לזרוק את המגבת ולקנות משהו כמו קרן ואנגארד REIT אינדקס , אשר מערבבת הרבה ריטים שונים, כולל REITs המלון, כחלק מתיק מגוון. יש לה תשואה דיבידנמית נמוכה בהרבה, אבל אם אתה חושב שהסיכון מופחת שווה את הסחר, זה עשוי להיות מהלך הפעולה החכם ביותר שלך.

בכל מקרה, REITs המלון הם לא חלש של הלב. אם אתה לא יודע מה אתה עושה, לדרוך קלות.