איך להתמודד עם הערכה נמוכה

האם אתה מודאג לגבי קבלת הערכה נמוכה או שמא הערכתך כבר הושלמה בערך הנמוך מהצפוי? בשווקים של המוכר, מצבים מרובים מציעים לעתים קרובות להעלות את מחיר הרכישה גבוה יותר מכל מכירות דומות באזור; ולכן במקרים אלה המוכרים רבים לדאוג הערכות יגיע נמוך. בשווקים של הקונה, כאשר המחירים רכים או נופלים, המוכרים מודאגים גם כי הבית יביא הערכה נמוכה.

אומדן נמוך יכול לקרות בכל שוק: חם, קר או ניטרלי.

מדוע הערכות נמוכות לקרות?

האיגוד הלאומי של המתווכים מדווחים סקר חודשי מדד ריאליטי מדד המכירות בין נובמבר 2016 לינואר 2017, 22% מהנשאלים עמדו בפני הערכות. בסקר של NAR למשקיעים בתחום המשכנתאות, 55% מהנשאלים בתקופה זו דיווחו על סוגיות הערכה.

ישנן מספר סיבות מדוע שמאות לבוא נמוך. הנה כמה:

• מחירים מנופחים באופן מלאכותי כתוצאה ממספר הצעות.
• ירידת ערך השוק עקב קונים פחות קניות בין מלאי גדול יותר של בתים.
• נפילה משפע של עיקולים או מכירות קצר בשכונה, במיוחד כאשר אין מכירות אחרות קיימות.
• הערכה שגויה של החתם.
• מחיר מופקע על ידי המוכר.
• שמאי חסר ניסיון שאינו מבין השפעות על ערך.
• עליית מחירי השוק בשל מלאי מוגבל ומעטים comps.

• שמאי התעלם ממכירת נתונים ממתינים, אשר יכול לשקף מכירות גבוהות יותר כאשר נסגר, או שמאי נבחרים המכירות להשוות מן השכונות הלא נכונות.
• הקונה מקבל במזומן בחזרה מן המוכר, גורם המלווה להאמין המחיר כבר מנופח.

גורם אחד זה לא נכנס לשחק הוא אם המלווה רוצה לעשות את ההלוואה.

המלווים רוצה להלוות כסף, המלווים אסורים redlining.

פתרונות עבור הערכות נמוכות

אל תיבהל אם ההערכה מגיעה נמוך. זה קשה להישאר רגוע כאשר נראה את המכירה ממתינים יתפרק, אבל שתי המפלגות יש אפשרויות:

• הקונה יכול לעשות את ההבדל במזומן.

  המלווה דואג להערכה רק במידה שהיא משפיעה על יחס ההלוואה לערך. הערכה נמוכה לא אומר המלווה לא להשאיל. זה אומר המלווה יעשה הלוואה על בסיס יחס הסכים בחוזה על הערך המוערך. לפעמים המלווה של הקונה לא יאפשר לקונה לתת מזומנים עבור ההפרש, ובמקרה זה, יש הקונה לשלם במקום כמה עלויות המוכר של הסגירה.

• המוכר יכול להוריד את המחיר.

  אם הבית היה overpriced או את הערך היה מנופח, לעתים קרובות זה הפתרון הטוב ביותר.זה עושה את הקונה מאושר המלווה מרוצה. אין ערובה כי אם הקונה הולך משם, המוכר לא יקבלו הערכה נמוכה מן המלווה השני של הקונה, שלא לדבר על הזמן ואת הצרות שנדרש כדי למכור את הנכס שוב. לפעמים ציפור ביד היא הטובה ביותר.

• המוכר יכול להציע לשאת משכנתא שנייה עבור ההבדל.

  אם הקונה באמת רוצה את הבית אבל לא יכול לבוא עם ההבדל במזומן, ביצוע תשלומים או סכום חד פעמי תשלום במועד מאוחר יותר למוכר היא אופציה. לאחר השלילה נסגר, המוכרים לעתים קרובות לשמור על הזכות הנחה את המשכנתא השנייה, למכור אותו פחות ערך נקוב למשקיע.

• להזמין הערכה שנייה.

  ראשית, אם ההלוואה שלך היא הלוואה FHA, לשאול את המלווה עבור רשימה של שמאים מאושרים. או המוכר או הקונה יכול לשלם עבור הערכה שנייה. לפעמים ההערכה השנייה תבוא גבוה יותר מאשר הראשון, במיוחד אם שמאי הראשון היה חסר ניסיון או עשה טעויות.

  אם ההלוואה שלך היא הלוואה קונבנציונלית, אז זה כפוף לכללים של קוד ההערכה הבית של התנהגות (HVCC). ברב טורס, שמאית בכירה מוסמכת אומרת, "ברגע שהצדדים ימצאו שמאי יוצא שלא מכיר את השוק המקומי, יש להם כל זכות ליצור קשר עם המלווה (רצוי בכתב) כדי לדרוש שמאי מקומי לשימוש . "

• לספק רשימה של מכירות דומות.

  שאל את הסוכנים המעורבים להרכיב רשימה של המכירות האחרונות להשוות כי להצדיק את מחיר המכירה הסכים. שלח את הרשימה לחתם ולבקש בדיקה של ההערכה. נסו להשתמש comps קרוב יותר מאשר את הנושא מאשר comps המשמש את appraiser.

• כמו כן, לשאול את הסוכנים להתקשר הרישום סוכנים של ממתינים המכירות כדי לנסות לברר את מחיר המכירה בפועל של נכסים אלה. רשימה סוכנים לא צריך לחשוף את מחיר המכירה, אבל רבים שמחים לעזור כי הם יכולים למצוא את עצמם באותו מצב. אתה תמיד יכול לשאול אם הסוכן חושב המחיר שלך יהיה להעריך אם הסוכן מסרב לגלות את המחיר הממתין.

• פשרה על הערך. לפעמים המוכרים יהיה לחזור קצת על הקונה לשלם את כל ההבדל יהיה ליישב איפשהו בין תרומה מלאה במזומן לחלוטין להוריד את המחיר. לגבי ההבדל של לומר, $ 10, 000, המוכר עשוי להסכים לקבל 5 $, 000 במזומן ולהוריד את המחיר ב 5 $, 000.

• ביטול העסקה.

  חוזי רכישה רבים מכילים הלוואה ההלוואה. אם ההערכה מגיע נמוך, הקונה אינו זכאי לקנות את הנכס ב מוסכם התנאים בחוזה. הלוואה בכתב כראוי הלוואה מאפשר הקונה לבטל את החוזה דורש המוכר לשחרר את הרוכש של כסף רצינית ההפקדה.

• כמו כן, המוכר יכול למכור יותר על ידי לשים את הבית בחזרה בשוק ומחפשים קונה חדש. כל עוד ההערכה הנמוכה אינה FHA, ההערכה החדשה יכולה להיות שונה מאוד. FHA appraisals מוקצים מספר במקרה כך אם הקונה הראשון היה FHA ואת הקונה השני היה FHA, הערכה אותו יהיה בשימוש.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.