שיטת הכנסה של הערכה נדל ן הערכה

שיטה זו משמשת עבור מאפייני הכנסה

אם השימוש של הנכס הוא כדי ליצור הכנסה דמי השכירות או חכירה, שיטת ההכנסה של הערכה או הערכה הוא הנפוץ ביותר. הרווח הנקי שנוצר על ידי הנכס משמש בשילוב עם גורמים מסוימים כדי לחשב את שוויו בשוק הנוכחי אם נמכר.

זה לא רק את המשקיעים בנכס המעוניינים בהכנסות נטו שנוצר על ידי פעולות.

הם כמעט תמיד מחפשים מימון המלווים יהיה לבחון היטב את ההכנסה ואת פרטי ההוצאות להיות מסוימים ככל האפשר כי ההשקעה שלהם מוגן. המלווים רוצים לראות דמי שכירות רגילים, כי יעלה על ההוצאות מספיק כדי לבצע תשלומי המשכנתא עם רווח נותר על הבעלים.

- 9 ->

שימוש בשיעור היוון (שווי שער) לאומדן ערך

בעת שימוש בשיעור היוון לערך של נכס מניב, נעשה שימוש ברווח הנקי מפעולות רגילות של הנכס, ויש קשר הפוך בין שואל מחיר ושיעור כובע. במילים אחרות, ככל ששיעור ההנפקה גבוה יותר, כך המחיר הנמוך יותר.

שימוש במכפיל השכירות ברוטו לאומדן ערך

מכפיל השכירות של Gross Gross או GRM משתמש בשכ"ד ברוטו של נכס ולא בהכנסה התפעולית נטו ששימשה לשיעורי שער. ישנן שתי דרכים לעשות את החישוב, שכן יש פוטנציאל הכנסה ברוטו (GPI) ואת ההכנסות התפעוליות ברוטו (GOI).

<כפי שניתן לראות מהחישובים של כל אחד מהם, אומדן הערך גבוה בהרבה מהשימוש ברווח התפעולי ברוטו, כאשר ההפסדים לתפוסה ואי-תשלום נחשבים.

לאחר מכן תנאי והוצאות עתידיות יש לשקול

סובייקטיבי יותר, אבל חשוב מאוד, הוא לוקח את תנאי הנכס בחשבון.

כפי שאף אחת מהשיטות להערכת הכנסה לא מחשיבה את מצב הרכוש ואת הוצאות התיקון הגבוהות האפשריות בעתיד, יש להתייחס אליהן כאל אומדן סופי של הערך.

בעת רכישת נכס קיים, זה יכול היה לפעול ביעילות רבה, או יכול להיות בעיות מבצעיות כי הם מדכאים את הרווח הנקי. כאשר המשקיעים מעריכים פרויקט דירה כדוגמה, דמי השכירות עשויים שלא להיות דמי השכירות, וההוצאות עשויות להיות גבוהות או נמוכות יותר ממה שהן צריכות להיות.

נניח כי בעל הבית נותן ויתורים להשכרה כמה דיירים תמורת שירותים, או רק בגלל שהם היו בעיות בעל הבית לא רוצה לפנות אותם. או, הוצאות התיקונים והתחזוקה היו נמוכות מהמקובל לנכסים דומים. בעל הבית אולי היה מעייף של חובות ניהול או פשוט לא כי עוסקת בבעיות המגיעים בהמשך הכביש תחזוקה ירודה.

משקיעים בודקים כל היבט של המבצע יכול לראות הזדמנות כי מספרי השכירות אינם אמיתיים.הם רואים כי מקבל הדיירים לתוך יחידות אלה על שכר הדירה הנוכחי הנוכחי יעשה הבדל משמעותי ברווחיות נטו, אז הם רוצים לקנות אותו. הם עשויים לראות את ההוצאות של הנכס הם לא כפי שהם צריכים להיות רכוש נופל לתוך disrepair, כך שהם עשויים להעביר את הרכישה.

משקיעים חריפים ומלווים בהחלט יהיה בזהירות לנתק את כספי הפרויקט כדי להיות בטוח כי המספרים האמיתיים הם מה הם עובדים עם. זה מפתיע כמה נכסים מסחריים קטנים יותר הם mismanaged. דמי השכירות נמוכים מדי, ההוצאות גבוהות מדי או שילוב של שניהם. המשקיעים שעוצרים את חישובי ההערכה הבסיסיים מבלי לחפור את דמי השכירות וההוצאות לעתים קרובות להעביר את הטוב ביותר עסקאות או לשלם יותר מדי עבור נכסים.

לדעת את שיטת הכנסה, כמו זה משמש הרבה

אם אתה מתכנן לעבוד עם לקוחות המשקיע, להשקיע זמן משמעותי אם יש צורך על מנת ללמוד את שיטת ההכנסה של הערכה. אתה לא רוצה את המשקיע קונה או לקוחות המוכר להשתמש בטרמינולוגיה כי אתה לא מזהה או לבקש חישובים אתה לא יכול לבצע.

עבודה עם משקיעים יכול להיות מתגמל למדי, כמו זה נישה שוק הנדל"ן הוא פעיל למדי.

תוכלו גם לבנות עסק לחזור נהדר, כמו גם הפניות מלקוחות משקיע מרוצים.

** עדכון:

אני מעדכן מאמר זה לאחר התרסקות שוק הנדל"ן ובמה שנראה כמו תחילת ההתאוששות. שמאי הפך שמרני ביותר לאחר בעיות בשוק ו כבר מואשם להאט את ההתאוששות על ידי underervaluing נכסים ושימוש foreclosures עבור comparables. עם זאת, נראה שהם חוזרים על ערש אפילו עכשיו.