משכנתא מחשבון: החוב יחס כיסוי שירות (DSCR)

המלווים מסחרי הם זהירים מאוד בחיתום שלהם. מאז ההיסטוריה אשראי אישי של קונים הם לעתים רחוקות חשוב הלוואות מסחריות, הם משתמשים בקריטריונים אחרים כדי לקבל החלטות ההלוואות. נכס מסחרי נרכש כדי לייצר הכנסה, כך אחד הקריטריונים הפופולריים היא להסתכל על ההכנסה כדי לראות אם זה מספיק כדי לשלם את המשכנתא כראוי ולהשאיר רווח עבור הלווים.

כאשר המלווה מסתכל על דירה או נכס multifamily, אם המשכנתא תינתן, ועל כמה, ניתן לקבוע באמצעות DSCR, או שירות החוב כיסוי יחס. זה חישוב פשוט, אבל חשוב מאוד. המלווה הוא לא ממש מודאג הרבה עם ציונים בודדים האשראי או היסטוריות של הבעלים. מטרת ההשקעה היא החזר השקעה, תשואה להשקעה ותזרים מזומנים, ולכן תזרים המזומנים הוא השיקול העיקרי.

למעשה, המשקיעים צריכים להעריך את הטיפול המלווים לוודא את חישובי תזרים מזומנים נכונים לפרויקט דירה. הם ירצו לראות כספים שמראים הכנסות והוצאות. לאחר מכן הם יקבעו אם מספרים אלה נראים כאילו הם ימשיכו אל העתיד, או אולי ישתפרו או יגדלו. כאשר המספרים מראים כי תזרים המזומנים יהיה כראוי לכסות את שירות החוב, זה מאמת את הבחירה ההשקעה ומיומנויות הערכה של המשקיע (ים).

-> ->

אמנם יש מקומות רבים כדי לראות איך לחשב את DSCR עם הפרויקט ואת סכום המשכנתא כבר במקום, סביר יותר הקונה ירצה לדעת כמה הם יכולים לשאול על הפרויקט הם "שוקל לקנות. המשקיעים עושים את החישובים שלהם ולראות המלווה הנבחר שלהם כדי לאמת את המספרים הם הגיעו עם.

הן למשקיעים והן למלווים יש מטרה משותפת בהקשר זה. האם הפרויקט הולך להיות רווחי מספיק כדי לשרת את החוב עם רווח נאות נשאר?

נסתכל על זה משני כיוונים, מקבל את DSCR הנוכחי והערכת נכס עם DSCR חובה המלווה. חישוב זה בחזרה לתוך סכום זה באמצעות המלווה המשותף המינימלי מקובל DSCR של 1. 20. אז נעשה את זה בכיוון אחר, מקבל את DSCR.

קושי:

ממוצע זמן נדרש:

20 דקות הנה כיצד:

קבע את תזרים המזומנים, או את הרווח התפעולי ברוטו לאחר הפחתת הפנויות ואת הפסדי האשראי.

1. שכר דירה של $ 187, 000 / שנה - 9% פנוי & הפסד אשראי ($ 16, 830) = 170 $, 170

   לאחר מכן להגיע NOI, או הרווח התפעולי נטו על ידי הפחתת כל הוצאות אחרות עבור תפעול וניהול, כולל מסים וביטוח.

2. רווח תפעולי ברוטו - כל ההוצאות = NOI או רווח תפעולי נטו

   170 $, 170 - 72, 470 (הוצאות) = $ 97, 700 NOI

   $ 97, 700/12 חודשים = $ 8142 לחודש NOI > אם המלווה משתמש DSCR מקובל מינימלי של 1.20, אז זה 8142 $ לחודש / חודש צריך להיות 1. 2 פעמים תשלום המשכנתא החודשי. כדי להגיע לתשלום המקסימלי, יש צורך לחלק את $ 8142 על ידי 1. 2.

   $ 8142 הכנסה חודשית נטו / 1. 20 מינימום DSCR = 6785 $ לחודש תשלום משכנתא מקסימלית.

3. עכשיו זה רק הכרחי כדי לקבוע כמה יהיה מושאל בשיעורים הנוכחיים. אם הקונה הזה יכול לצפות בריבית של 6. 875% על הלוואה של 30 שנה, מחשבון המשכנתא יגיד לנו כי המלווה עשוי להיות מוכן להלוות סביב

   $ 1, 032, 836 על נכס זה

4. , כמו כי ההלוואה ואת הריבית תגרום תשלומי קרן וריבית של 6785 $ לחודש, המינימום 1. 20 DSCR. רוב מחשבונים משכנתא יאפשר לך להזין את התשלום, הריבית ואת הזמן כדי לחשב את סכום ההלוואה. כשהתחלנו, ידענו שאנחנו בחזרה לתוך סכום המשכנתא באמצעות DSCR כאמור, כפי שאנו קונים המבקשים להעריך כמה ניתן ללוות משכנתא נכס אנו מעריכים עבור הרכישה. אבל, בואו רק לעשות חישוב DSCR שבו אנו יודעים את ההוצאות של הפרויקט הנוכחי ואת תשלום המשכנתא.

   $ 223, 000 NOI / $ 172, 000 תשלומים למשכנתאות השנתי = 1. 30 DSCR

5. 1. 3 הוא טוב יותר מאשר 1. 2 במקרה זה, אז כנראה DSCR מקובל. עם זאת, אם הלוואה חדשה היא להיות מבוקש על פרוייקט ההפעלה, נוי הנוכחי ישמש כפי שעשינו בהתחלה כדי לראות מה עשוי להיות זמין כמו סכום המשכנתא.

   כאשר מספרים עבודה, משקיעים ומלווים יכול להרגיש טוב על מימון הפרויקט ואת הרווחיות העתידית.

   מה שאתה צריך:

פרטי הכנסה & הוצאה עבור הנכס.

מחשבון משכנתא.