הפדראלי ריזרב שיעור לחתוך משפיעים על משכנתאות

שאלה:

"מדוע אני שומע את הפד כי הוא קיצוץ בשיעורי הריבית, אבל שיעורי המשכנתא עולים" הברוקר שלי אומר שהריבית שלי נקבעת על פי שיעורי ריבית T, אבל אלה שיעורי ירדו שיעורי המשכנתא לא נפלו.מה אני לא מבין על הפחתות הריבית הפד ומשכנתאות? "

תשובה:

כדי לקבל את התשובה הטובה ביותר, הלכנו דן Tharp, משכנתא מוסמכת מומחה לתכנון בסקרמנטו:

-> ->

ישנן שתי תפיסות מוטעות נפוצות על ידי אנשים בתקשורת הפיננסית, הנדל"ן ומקצועות ההלוואות, כולל אלה מהציבור.

זה דבר אחד עבור הדיוטות כדי לקבל את זה לא נכון; זה דבר אחר לגמרי כאשר מקצועי פיננסי מקבל את זה לא נכון.

הראשונה היא איך שיעורי המשכנתא נקבעים, ואחריו את ההשפעה על שיעורי המשכנתאות על ידי הבנק הפדרלי של ארה"ב.

על מה הם שיעורי משכנתא מבוסס?

התשובה הנכונה היחידה היא אג"ח משכנתא או ניירות ערך מגובי משכנתא. שיעורי משכנתא אינם מבוססים על 10 שנים האוצר הערה. כאשר קניות עבור הלוואה חדשה הביתה, רבים מכם יקפוץ באינטרנט לאתר האינטרנט הפיננסי האהוב עליך לראות איך 10 שנים האוצר האוצר עושה. במציאות, ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS), גורמים לשינויים בשערי המשכנתאות. למעשה, זה לא יוצא דופן לראות אותם נעים בכיוונים שונים לחלוטין, ללא הדרכה מקצועית, כי תנועה מבלבלת עלולה לגרום לך לעשות החלטה כלכלית גרועה.

רבים בשוק האג"ח עיתונאים בטעות לקשור את המשכנתא שיעורי הביצועים של 10 שנים T- ביל.

רבים של אלה כתבים פיננסיים בעלי ידע נרחב של שוקי האג"ח, אבל הם לא מומחים למשכנתאות ולא מבינים לגמרי איך הריבית על המשכנתאות נקבעים.

ההצעה שלי היא להימנע מעבודה עם אנשי מקצוע ההלוואות אשר לשמור על העיניים שלהם על האינדיקטורים הלא נכונים.

שערי הפד הפחית - למה לא יורד מחירים?

כאשר הפד מוריד את שיעור ההיוון לטווח קצר, זה נועד לעורר את הוצאות הצרכנים על אשראי לטווח קצר, אשר משפיע על כרטיסי האשראי שיעורי, כמה הלוואות רכב קווי אשראי.

שיעור ההיוון קצר טווח יש השפעה מועטה על שיעורי המשכנתא לטווח ארוך.

תחשוב על זה: השוק נע מהר יותר ממה שאתה יכול לצפות - לפעמים במהירות הבזק. כאשר המשקיעים מזהים גירוי לטווח קצר, הם משתחררים מן המקלט הבטוח של איגרות חוב - או ניירות ערך מגובי משכנתאות - ומעבירים את אותם דולרים למניות. כאשר זה קורה, אנו רואים עצרת בשוק המניות ומכירה של ניירות ערך מגובי משכנתאות, שתיהן גורמות לריבית לעלות.

כולנו שמענו את פרסומות הרדיו של המלווים: "הפד נמצא שוב הוא - שיעור הריבית. אל תחמיצו הזדמנות זו כדי לקבל את השיעורים הנמוכים ביותר בשנים!התקשר אלינו היום, לפני שיהיה מאוחר מדי! " אנחנו אפילו שומעים את זה בחדשות הלילה: " הפד קבע שוב את הריבית. פעולה זו תסייע לעורר את שוק הדיור ".

הם לא בהכרח משקרים לנו, אבל הם להיות disingenuous על ידי רומז כי שיעורי המשכנתא הולכים בעקבות החליפה וליפול. אל תיפול על ההייפ. זה תכסיס. הם חושבים שאם הם אומרים שמשהו נכון מספיק, אנשים יתחילו להאמין בכך. זה עושה את הטלפון מצלצל, וזה כל מה שחשוב רבים המלווים האלה, כמה מהם, אני יכול להוסיף, הם מתנדנד על הכחדה.

המציאות של הפחתות הריבית הפד

כאשר הפד מקצץ את הריבית, במיוחד על ידי ירידה גדולה או נקודת חוזרת נקודת אחוז, אנשים באופן אוטומטי להניח כי שיעורי המשכנתא תיפול.

אבל אם אתה מבין את שיעורי המשכנתא, כמוני, תראה כי רוב הזמן, שיעורי נופלים לאט מאוד, אם בכלל. מבחינה היסטורית, כאשר ה- FDS הפחיתו באופן דרמטי את הריבית, שיעורי הריבית נשארו כמעט זהים לשיעורים שנקבעו חודשים לפני החתך כפי שהם עושים חודשים לאחר החתך.

המהלכים של הפד אינם רלוונטיים לחלוטין ויש להם השפעה מאוחרת מתעכב על שיעורי ההלוואה הביתה. כאשר המשקיעים מודאגים מאינפלציה, החשש הזה ידחוף את הריבית. כאשר הקונגרס רוצה לעורר פעולה ולגייס כסף עבור הגירעון, זה יהיה ליצור יותר U. ס אג"ח עבור אנשים לקנות. זה תוספת של היצע חדש האוצר יכולים גם לגרום שיעורי להעביר גבוה יותר.

אני מזהיר את הלקוחות שלי כדי למנוע את הסירנה ואת תחושת שווא של אבטחה זה יוצר על ידי חשיבה משכנתא שיעורי הולכים להשתפר רק בגלל הפד להפחית את שיעורי.

אפילו יותר חשוב הוא כאשר הקונה נמצא בתהליך של קבלת החלטה אם לנעול הלוואה רק לפני הפחתת הריבית הפד. אומרים הקונה הוא בחוזה וחושב הפד הולך להוריד את הריבית בשבוע הבא. הקונה עשוי להתפתות לחכות לפני נעילת ההלוואה - טעות גדולה. כאשר הפד עושה את הירידה הגדולה, אומרים על ידי 50 נקודות בסיס או יותר, זה בעצם יכול לגרום 30 שנה קבוע שיעורי כדי ספייק בתחילה. אבל אז עם הזמן שיעורי בדרך כלל החוצה או להחזיר את ההפסדים שלהם - תלוי, כמובן, על מגמות השוק הנוכחי. אז, אם הקונה שלי הוא בתוך שלושה שבועות של סגירת לפני הפד הצפוי לחתוך, אני בדרך כלל ממליץ לנעול לקראת הפד הריבית לקצץ כדי להגן על הריבית המקורית טוב.

_{דן Tharp עובד ב Comstock למשכנתאות ב סקרמנטו, קליפורניה.}

_{בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.}