מקבל נכס השכרת שלך מוכן למכירה

בדיוק כפי שהיית צריך לנקוט צעדים מסוימים בעת רכישת נכס ההשכרה שלך, עליך גם לבצע הכנות מסוימות כאשר אתה רוצה לשים את הנכס השכור שלך למכירה. איך את עצמך ואת הנכס שלך מוכן יעזור לתת לך את הסיכוי הטוב ביותר למכור את הנכס במהירות ועבור הדולר העליון. הנה הצעדים שאתה צריך לקחת לפני שאתה שם את הנכס שלך על השוק.

ניירת

-> ->

הכנסות והוצאות דו"ח: אתה רוצה לוודא שיש לך את כל המידע הכספי שלך לפני שאתה שם את הנכס השכור שלך למכירה.

הכנת דוח הכנסות והוצאות ייתן לך, וכל קונה פוטנציאלי, תמונה טובה יותר של הערך של הנכס שלך.

-> ->

הכנסה: כלול בדוח זה הכנסות והוצאות, אתה רוצה לרשום את כל ההכנסות שהתקבלו על ידי הנכס על בסיס חודשי וחודשי. זה יכול לכלול את דמי השכירות החודשי של השוכר, כמו גם כל דמי השכירות הנוספים מחניונים, מכונת כביסה ומייבשים להשתמש או תשלומים אם אתה בר מזל מספיק כדי להיות לוח מודעות או מגדל הטלפון הנייד על הנכס שלך.

הוצאות: דו"ח הכנסות והוצאות חייב לכלול גם את הכסף שאתה מוציא עבור השנה. זה יכול לכלול:

-> ->

• מס רכוש
• ביטוח תשלומים
• מים וביוב חיובים: אם אתה אחראי על שירות.
• חשמל חיובים: אם אתה אחראי על שירות.
• גז חיובים: אם אתה אחראי על שירות.
• שמן חיובים: אם אתה אחראי על שירות.
• תחזוקה: רוב המשקיעים ו / או מתווכים יעריך אחוז לאחזקה. באופן מסורתי, סכום זה הוא חמישה אחוזים מהרווח התפעולי ברוטו. עלויות התחזוקה ישתנו בהתאם לגודל הנכס, גיל הנכס וכמות החלל החיצוני. זה יכול לכלול דברים כמו עלויות גינון, עלויות לתקן או להחליף אביזרי מיושן או נכשל, מנעולים הדלת, חלונות, אריחים סדוקים, דליפות אינסטלציה, דליפות גג או מעקות מתנדנד.
• עלויות פנויות: רוב המשקיעים יביא בחשבון גם גורם פנוי. בהתאם לסוג הנכס, אתה יכול לצפות שמספר זה יהיה בין חמישה לעשרה אחוזים מהרווח התפעולי ברוטו. עלויות פנויות יכולות לכלול עלויות לשווק את הנכס, כגון הצבת מודעות להשכרה שלך ועלויות להחזקת הנכס, כגון מסים וביטוח.

איסוף מסמכים הקשורים להכנסות, הוצאות ולניהול נכסים

פריטים מחשבון הכנסות והוצאות: לפני שתשים את הנכס השכור שלך למכירה, תרצה לחפש את העותקים המודפסים של הפריטים שהוספת על דוח הכנסות והוצאות. אתה רוצה לאסוף את ההצהרות האלה מהשנה הקודמת. זה יכול לכלול את כל החשבונות השירות, הצהרות ביטוח, ארנונה, תשלומי המשכנתא, תשלומי שכר דירה, עלויות תחזוקה וכן הלאה.

עליך לסרוק את כל התקבולים האלה למחשב, כך שיש לך גם עותק דיגיטלי מהם. זה יקל על שליחת פריט לקונה פוטנציאלי, עורך דין או המתווך אם נדרש מאז כבר יש לך את זה זמין אלקטרונית.

עותקים של כל החוזים החלים: אתה רוצה לאסוף את העותקים של כל הסכמי חכירה עבור הדיירים הנוכחיים. זה ישמש לאמת את דמי השכירות הנוכחי, כמו גם את אורך החכירה.

רשימת כל השיפורים האחרונים על הנכס: אתה צריך להרכיב רשימה של כל השיפורים שביצעת את הנכס בשנים האחרונות. לדוגמה, יש לך לשים על גג חדש, החליף את הכבשן או שיפץ את המטבח? אתה גם רוצה לכלול את התאריך המשוער העבודה נעשתה ואולי את הערך המשוער של השיפור.

ברשימת השיפורים שלך, תרצה להוסיף שמות תיאורים. לדוגמה, במקום לומר, מטבח משופץ, זה יכול להיות מושך יותר לומר, מטבח משופץ, כולל ארונות בסגנון שייקר אפור, גרניט לבן קוטבי ו backsplash התחתית משופעים.

בנוסף, אתה צריך גם למצוא כל הוכחה של העבודה שנעשתה. זה יכול להיות עותקים של חשבוניות, חוזים לעבודה או קבלות אחרות.

לעתים קרובות, המתווך ישתמש ברשימה זו של שיפורים בעת שילוב פרטי הרישום עבור הנכס שלך. לכן, רשימה זו צריכה להיות יסודית ככל האפשר.

העתקים של אישורים: הדבר הראשון שאתה רוצה לעשות הוא לוודא שאין היתרים פתוחים על הנכס שלך. בהתאם לעיר שלך, אתה יכול גם לבצע את הבקשה באופן אישי, בטלפון או באינטרנט. פעולה זו ידועה כבקשת רשומות ציבוריות פתוחות.

אם יש היתרים פתוחים על הנכס, סביר להניח שאתה צריך לסגור אותם לפני המכירה. יהיה עליך לקבוע מה העבודה צריכה להסתיים, לשכור קבלן מורשה כדי להשלים את העבודה, ואז יש מפקח מן העיר לצאת ולאמת כי העבודה נעשתה על מנת שיוכלו לסגור את ההיתר.

אתה צריך לאסוף או להשיג עותקים של כל האישורים עבור כל עבודה כי היה אי פעם הושלמה על הנכס. העיר שלך אמור להיות מסוגל לספק לך עותקים של כל ההיתרים שנרשמו עבור הנכס.

קביעת פוטנציאל הרווח

אתה צריך להעריך את הכספים שלך כדי לקבל ballpark של כמה כסף אתה יכול לעשות אם אתה מוכר את הנכס שלך.

1. כמה אתה חייב על המשכנתא שלך? האם יש לך קנסות מראש?

2. לדעת את עלויות הסגירה אתה תהיה אחראית במהלך המכירה של הנכס שלך. זה יכול לכלול מס העברת נדל"ן למכירה, עמלה Realtor למכירה, דמי ההרשמה ושכר טרחת עורך דין.

3. יודע מה בסיס המס שלך עבור הנכס, כך שאתה יודע כמה מסים אתה חייב. שוחח עם רואה החשבון שלך כדי לקבוע מה בסיס המס שלך.

באופן כללי, הבסיס שלך יהיה כל ההוצאות שנכנסו לנכס שלא נמחקו בשנה מסוימת, כגון מחיר הרכישה, עלויות הסגירה ושיפורים, בניכוי הסכום שכתבת בפיחות מעל השנים.

4. לדעת מה שווי שוק מחוספס של הנכס שלך. אתה צריך למצוא שניים או שלושה נכסים דומים שנמכרו באזור שלך בשנה האחרונה. אתה יכול להשתמש במספרים אלה כדי לקבל מושג גס על טווח המחירים שבו הנכס שלך צריך להיות מוכר.

5. קח את שווי השוק הגס של הנכס שלך, פחות הסכום שיש לך על המשכנתא שלך, פחות עלויות הסגירה של מכירת הנכס שלך כדי לקבוע כמה כסף היית הולך עם למכירה.

6. אז אתה צריך לקבוע כמה כסף אתה חייב ב מס רווחי הון. כדי לעשות זאת תוכלו לקחת את מחיר המכירה של הנכס שלך מינוס בסיס המס שחישבת. סכום זה יקבע את מה שאתה חייב עבור מס רווחי הון. ודא שאתה מדבר עם רואה החשבון שלך, כי לא יכול להיות תרחישים שבהם אתה הולך משם עם מעט מאוד כסף למכירה, אבל חייב הרבה יותר במסים רווחי הון בשל פחת לכתוב הפחתות נלקח בכל הבעלות על הנכס.

תחזוקה

תחזוקה נדחית: לפני המכירה, אתה רוצה לקבל את הנכס שלך נראה טוב ככל האפשר. זה הזמן לטפל בבעיות תחזוקה אתה כבר לדחות. זה יכול לכלול ציור אזורים משותפים, שיפור הגינון או לרסן ערעור, תיקון שירותים פועל או טיפות קלות ברזים.

שיפורים ההון: אתה גם צריך לקבוע אם השלמת כל שיפורים הון לפני המכירה שווה את זה. האם השיפור יניב תשואה גדולה יותר ממה שהוא עולה? לדוגמה, האם אתה מסוגל לשים גג חדש על הנכס עבור פחות משער השוק?

האם זה הגיוני להשקיע יותר כסף לתוך הנכס? אם אתה לא עושה שיפורים כאלה, זה יהיה לצמצם את האפשרות של מכירה? האם גג רע, סיפון רקוב או חורים בקירות להרתיע מישהו לרכוש את הנכס?

כללי טיפים

להודיע ​​הדיירים: כאשר הנכס השכירות שלך הוא למעשה על השוק, קונים פוטנציאליים יצטרכו להיות מסוגלים להיכנס לפחות יחידת השכירות אחת כאשר הם צופים הנכס. לכן יהיה עליך לקבוע כיצד ומתי תודיע הדיירים כי אתה מכניס את הנכס למכירה. בהתאם לגודל של הנכס שלך, ייתכן שלא צריך להודיע ​​לכל הדיירים של הכוונה שלך למכור את הנכס. אתה רק צריך להודיע ​​הדיירים שאת דירות אתה רוצה להראות לקונים פוטנציאליים.

לפעמים הדיירים חוששים כאשר הם שומעים כי הנכס עומד למכירה. הם חוששים כי הם יהיו עקורים כאשר הוא נמכר. הם גם לדאוג איך בעל הבית החדש ינהל את הנכס. כמה הדיירים יהיה גם להשתמש בו הזדמנות לפרוק נגד בעל הבית עבור בעיות סבירות ובלתי סבירות, כדי להיות זהיר על נותנים הדיירים אינטראקציה עם קונים פוטנציאליים.

מלא משרות פנויות: לפני המכירה, אתה באופן אידיאלי יש תפוסה 100 אחוז בבית שלך. אם יש לך מקום פנוי, לא לחתוך פינות כדי לנסות למלא את החלל במהירות. ודא שאתה עדיין בצע את תהליך ההקרנה המלא.

אם הנכס שלך אינו מוכר במהירות, אתה תהיה תקועה עם מה השוכר לך מקום בנכס. אתה גם לא רוצה לשים את הדיירים בעיה בנכס אשר עלול לפגוע ברכוש בזמן שהוא צריך להיראות במיטבו. עדיף יש יחידה ריקה מאחד כי הוא עסוק עם דייר רע.

ראיון מתווכים: תצטרך למצוא המתווך לרשום את הנכס השכור שלך עם. אם כבר יש לך המתווך אתה עובד עם בעבר ולהרגיש בנוח עם, אז אתה מוכן.

אחרת, תצטרך לראיין כמה מתווכים. חשוב לחפש מתווכים המתמחים סוג הנכס ואת השטח שבו אתה מוכר. בתים בודדים או דירות ייתכן שלא צריך מישהו כל כך מיוחדים, אבל עבור multifamily, קמעונאית רכוש, נכס לשימוש מעורב או אחר השקעות ייחודיות יותר, אתה רוצה לחפש מישהו שיש לו הצלחה למכור את סוג הנכס שאתה מנסה למכור. תחשוב על זה באותה דרך כי עורכי דין מתמחים בתחומים מסוימים כגון גירושים, ערעור מס או דיני חברות.

מתי לשים את זה על השוק? השקעות נכסים לא פעל לפי אותם הכללים כמו מכירת מגורים העיקרי לבעלי בתים. שוק הדיור הרגיל הוא החזק ביותר באביב, כמו משפחות מנסים להיכנס לבתיהם החדשים לפני שנת הלימודים החדשה.

באופן כללי, אתה יכול לשים נכס להשקעה למכירה בכל עת של השנה. אתה עשוי לראות פעילות נמוכה יותר סביב החגים או בקיץ.