צעדים מעשיים להרוויח כסף מרפרף בית

השקעות בתחום הנדל"ן יכול להיות דרך מצוינת לעשות כסף. סוג אחד של השקעה ברכוש לשקול הוא מרפרף על הבית. השגת הצלחה באמצעות שיטה זו היא בדרך כלל שילוב של מיומנות, ניתוח מעמיק ומחקר, אם כי כמה לעשות להשיג הצלחה על ידי מזל מטומטם. הנה שלושה מפתחות להעיף בית מוצלח.

מה זה אומר להעיף בית?

היפוך בית אומר שאתה קונה בית מתוך כוונה למכור אותו, בדרך כלל במהירות, בשביל רווח.

זה לא לטווח ארוך לקנות והחזק אסטרטגיה. מכירת הנכס עבור יותר ממה שאתה קונה את זה לא בהכרח אומר שאתה תעשה רווח.

לדוגמה, אתה קונה בית עבור $ 200, 000 ו לשים $ 50, 000 בשווי של שיפוצים. אם אתה מוכר את הבית עבור $ 240, 000, וזה יותר ממה שקנית את זה, אתה בעצם מפסיד כסף כאשר אתה גורם עלויות השיפוץ, כמו גם עלויות נוספות להחזיק את הנכס ולמכור את הנכס.

-> ->

איזה סוג של נכס יכול להיות התהפך?

הסוג הנפוץ ביותר של רכוש כי הוא התהפך הוא בית משפחתי אחד. עם זאת, כמעט כל סוג של נדל"ן יכול להיות flipped עבור רווח. זה כולל:

בתים רב משפחתי: הזדמנויות היפוך כוללים שיפוץ יחידות קיימות או הוספת יחידות נוספות כדי להפוך את הנכס יקר יותר לקונים פוטנציאליים.
נכס מעורב: זה יכול להיות שיפוצים או תוספות שבוצעו על שטח קמעונאי, מגורים או שניהם.

נכס קמעונאי: שיפוץ שטח בהתאם לצרכים ספציפיים, כגון מסעדה, סלון או חנות כללית.
מגרש: לעבור את תהליך הבנייה כדי לקבל את זה מאושר לשימוש מסוים, כגון מגורים או קמעונאות. קבלת אישורים יעוד יכול להיות תהליך ארוך תלוי איך מהירה וקלה מחלקת הבניין בעיר היא לעבוד עם.

מפתח 1: קנה במחיר הנכון

אתה עושה את הכסף שלך על הרכישה. זה לא משנה כמה טוב לך לשפץ את הבית בסופו של דבר, אם אתה שם יותר מדי כסף מההתחלה, זה יהיה הרבה יותר קשה לעשות רווח.

לקבוע את הערך לאחר תיקון - ARV

אתה מנסה לקבוע כמה אתה יכול להרשות לעצמך לרכוש את הנכס עבור כדי להרוויח. לכן, אתה צריך לעבוד לאחור.

הדבר הראשון שאתה צריך לעשות הוא לקבוע את הערך לאחר תיקון של הנכס. זה מה שאתה מאמין הבית יהיה שווה לאחר השלמת כל שיפוצים על הנכס.

תצטרך להסתכל על מחירי נמכר לאחרונה עבור נכסים דומים באזור. בעוד מסתכלים על comparables הוא לא מדע מדויק, זה יעזור לתת לך ballpark של הערך של הבית. אם הבית שלך הוא ארבע מיטות, שני אמבטיה קולוניאלי, אתה רוצה להסתכל על קולוניאלים בגודל דומה כי נמכרו בשנה האחרונה.יהיה עליך לבצע התאמות עבור גורמים מסוימים כגון:

ריבוע מדה: שני בתים יכול להיות מספר זהה של מיטות אמבטיות, אבל אחד יכול להיות 1, 000 רגל מרובע גדול.
איכות שיפוצים: בדוק את החומרים ששימשו לשיפוץ. האם זה מה הקונה הנוכחי מחפש?
מיקום: באזורים מסוימים של העיר יהיה טוב יותר מאחרים: מחוז בית הספר טוב יותר, רחוב שקט יותר.
גודל לוט: מגרשים גדולים יותר יהיו בעלי ערך רב יותר.
מפרט טכני: האם בבית יש מיזוג מרכזי, בריכת קרקע, מרתף סיים או יחידת הורים?

ברגע שיש לך הסתכל על מאפיינים דומים, אתה אמור להיות מסוגל לבוא עם מגוון של מה יהיה שווה הביתה לאחר השלמת השיפוץ שלך. זהו ערך תיקון לאחר.

להפחית את העלויות שלך

כדי לקנות את הנכס במחיר הנכון, אתה צריך לקבוע כמה כסף אתה מאמין שאתה תשלם על הבית.

עלויות סגירה על רכישה: זה כולל ביטוח הכותרת, בדיקות בית, שכר טרחת עורך דין, סקרים, עמלות בנק, דמי רישום: שטר משכנתא.
עלויות בנייה: היתרים מן העיר, עלויות החומר, עלות העבודה.
החזקת עלויות: תשלומי ביטוח, מסים, תשלום על כל ההלוואות, עלויות השירות אפשרי.
סגירת עלויות למכירה: שכר טרחת עורך דין, אולי העברת נדל"ן, עמלת המתווך, דמי רישום: שטר משכנתא, עיר דמי בדיקה: אפשרי תעודת תפוסה, CO, אם העיר דורשת את זה, אשראי הקונה: מפקח הבית של הקונה ימצאו דברים לא בסדר עם הנכס, כך הקונה סביר להניח לבקש ממך אשראי כדי לתקן את הדברים האלה.

מה מניע הרווח שלך?

אתה כנראה לא עובר את כל העבודה ואת הסיכון של מרפרף הביתה לעשות $ 5, 000. לכן, עליך לקבוע את המטרה הרווח האידיאלי שלך מן ההפוך. כאשר הכל הוא אמר לעשות היית רוצה לעשות $ 20, 000? $ 50, 000? $ 100, 000? לדעת כמה אתה רוצה לעשות יעזור לך לקבוע את המחיר שבו אתה יכול להרשות לעצמי לקנות את הבית.

אתה צריך להיות מודע לכך כי ייתכן שיהיה עליך לשלם מס רווחי הון על כל רווח שתבצע. בהתאם סוגר ההכנסה שלך, ייתכן שיהיה עליך לשלם כלום, או אולי צריך לשלם עד 20 אחוזים מהרווח שלך דוד סם. ייתכן שתוכל לדחות את העלות על ידי ביצוע 1031 Exchange.

קביעת מחיר הרכישה האידיאלי

כעת, לאחר שקבעת ערך לאחר תיקון עבור הנכס, את העלות המשוערת הקשורים לשיפוץ הנכס וכמה כסף אתה רוצה לעשות, אתה יכול לקבוע את הסכום המקסימלי שאתה מוכן לשלם עבור הנכס.

לאחר תיקון ערך

- מינוס עלויות

- מינוס רווח מוטיבציה

= מחיר הרכישה האידיאלי

זוהי הנקודה שבה אתה מבצע את ההצעה שלך ומקווים שהיא מקובלת. עברתם הרבה עבודה כדי להגיע למספר הזה, אז לא להתנדנד על ידי מתווכים אומר לך אם להגדיל את מחיר ההצעה שלך, הנכס שלך. כל דולר יותר כי אתה משלם עבור הנכס הוא דולר של פוטנציאל הרווח שאתה מאבד.זכור, אתה הכסף שלך על הרכישה.

מפתח 2: לצאת במהירות

המטרה של מרפרף הנדל"ן היא להרוויח ולהרוויח את זה מהר ככל האפשר. כל משקיע טוב יודע כי שוק הנדל"ן יכול להפעיל על אגורה. כל מספר גורמים יכול להפחית באופן דרמטי את הערך של הנכס שלך. זה כולל:

עלייה בשיעורי הריבית: כאשר הריבית גבוהה, אנשים לא יכולים להרשות לעצמם להוציא כמו בבית. זה מקטין את כוח הקנייה שלהם, כי תשלום המשכנתא החודשי שלהם יהיה גבוה יותר. כמו שיעורי הריבית לעלות, מחירי הבתים יירד כדי להתאים עבור ירידה זו ברכישת כוח.
שנה של עונה: העונה קונה הביתה פסגות בחודשי הקיץ, כאשר הילדים הם מחוץ לבית הספר. משפחות רוצה לעבור לפני תחילת שנת הלימודים החדשה. אם אתה לא יכול להיות להעיף את השוק שלך על האביב מוקדם / קיץ למהר, אתה יכול בסופו של דבר עולה לעצמך הרבה כסף.
מגדילה במלאי: גורם נוסף שיכול להשפיע על ערך הבית שלך הוא מלאי עודף באזור. סיבה אחת שיכולה לקרות תהיה אם חברה גדולה בעיר ייסגר, ואנשים מתחילים לשים את בתיהם בשוק שלהם, כך שהם יכולים לעבור למקום אחר. יש רק כל כך הרבה קונים עבור 3 חדרי שינה, 2 אמבטיה 250 $, 000 בית חווה. אם יש חמישה בשוק, ייתכן שיהיה עליך להפחית את המחיר שלך כדי לקבל את זה נמכר מהר.
עיקולים או מכירות קצר באזור: למרבה הצער, אתה לא יכול לשלוט על השכנים שלך. מכירות קצר foreclosures באזור יביא את הערך של הבית שלך.
טבע אסון: גם אתה לא יכול לשלוט אמא טבע . הוריקנים, סופות טורנדו ואש בשדה קוצים יכולים להרוס אזורים, ולהשאיר את מחירי הבתים בשווים.
בית הספר הנמוך דירוגים: אם הדירוג של מערכת החינוך יורד, השכונה תהיה פחות רצוי לקונים פוטנציאליים.
הכלכלה איטית: כאשר הכלכלה מתמוטטת, כך גם מחירי הבתים. פחות אנשים מסוגלים לקנות בתים, ואלה עושים מחפשים להשקיע פחות.
בעיות סביבתיות / קווי חשמל: רמות גבוהות של ראדון או כימיקלים אחרים בקרקע, קווי חשמל הנבנים בחצר האחורית או צינור פועל דרך העיר תקשה על מכירת הבית שלך עבור הדולר העליון.

מפתח 3: צוות אתה עובד עם יכול לעשות או לשבור אותך

הטלות רכוש מוצלח נעשים במהירות נעשה במחיר הנכון. שכירת קבלן טועה, מעצב או המתווך יכול להפוך במהירות להעיף לתוך הפלופ. באופן אידיאלי, יהיה לך צוות של אנשים מהימנים במקום לפני שאתה סוגר על הנכס אז אתה לא לבזבז זמן.

מעצבים:

אם אתה הולך לשכור מעצב לשיפוץ שלך, אתה צריך לוודא שהוא או היא מכירים את האזור. הדבר האחרון שאתה רוצה לעשות הוא לשפר יותר מדי. לא כל בית צריך שיש Calcutta ורצפות עץ הברזילאי. אתה יכול לעשות כסף גדול עם תוכנית קומה גדולה ועיצוב נקי. מטבחים ואמבטיות מוכרים בתים, אבל רוב הקונים לא יודעים את ההבדל בין הברז $ 400 ו 40 $ אחד.

לדעת את השוק גם לעזור לקבוע איזה סוג של הקונה מחפש באזור זה. האם האזור מושך אליו הרבה רווקים, זוגות צעירים, משפחות צעירות עם ילדים קטנים, משפחות מבוססות או נסטרים ריקים? זה יעזור לקבוע את הגישה הטובה ביותר לשיפוץ. האם כדאי להוסיף חדר שינה נוסף? פוקוס על חדר משפחה לילדים? האם יחידת הורים הולך להיות הציור העיקרי?

קבלנים:

זה כולל חשמלאים, שרברבים, siders, גגנים, קבלני HVAC, ציירים, pavers וכל אחד אחר ייתכן שיהיה עליך. אתה רוצה לקבל הצעות מרובות, כך שאתה מקבל את המחיר הטוב ביותר, אבל אתה גם רוצה לבדוק אישורים כי המחיר הטוב ביותר הוא לא תמיד את העבודה באיכות הטובה ביותר. אתה יכול לחשוב שיש לך מחיר נהדר בהתחלה, אבל בסופו של דבר ההוצאות יותר זמן וכסף מנסה לתקן עבודה גרועה של הקבלן.

ודא הקבלן מבין את ההיתרים הדרושים כי יש לקחת עם העיר לשיפוץ כי הם צריכים להיעשות. כמה זמן לוקח העירייה לעיבוד היתרים? האם יש בעיות בניה שחייבות להיות מאושרות? בעיות ההיתר עם העיר יכול להחזיק עבודות במשך חודשים במהירות להקטין את כל הרווח הפוטנציאלי.

הקבלנים הם גם ידוע לשמצה עבור "לזלזל" כמה זמן עבודה ייקח. ודא שיש לך תאריך יעד עם הקבלן עבור העבודה להסתיים. אתה צריך גם לכלול קרן מגירה בתקציב שלך עבור עבודות אלה שלא הושלמו בזמן.

מתווכים:

האם אתה מוכר עם המתווך או לנסות למכור את הנכס בעצמך. אם אתה מוכר עם המתווך, לזכור גורם עמלה שלהם במכירה.

בעת בחירת המתווך, עליך לוודא שהם יודעים את השוק שבו אתה מנסה למכור את הבית. גם אם עבדת עם המתווך בעבר, הם עשויים לא להיות בכושר הטוב ביותר עבור שוק מסוים.

בנוסף, מתווכים רבים פשוט מעוניינים לבצע מכירה מהירה ולא בהכרח למכור את הבית עבור הדולר העליון. ודא שיש לך לעשות מחקר משלך, כי אתה מרגיש בנוח עם המספר המתווך מרגיש שאתה יכול להגיע הביתה. אתה רוצה מכירה מהירה, אבל אתה גם לא רוצה להשאיר יותר מדי כסף על השולחן.