מדוע מחירי הנכסים נופלים כאשר הריבית להגדיל?

אחת הסכנות של שיעורי הריבית הנמוכים היא שהם מנפחים את מחירי הנכסים; דברים כגון מניות, איגרות חוב, וסחר נדל"ן בהערכות שווי גבוהות יותר מאשר הם היו תומכים אחרת. עבור מניות, זה יכול להוביל גבוה יותר מאשר נורמלי יחס מחיר לרווחים, יחסי PEG, יחסי PEG דיבידנד מתואם, יחסי ערך מחיר הספר, יחס תזרים מזומנים, יחסי מחיר למכירות יחסים , וכן תשואות רווחיות נמוכות מהרגיל, ותשואות דיבידנדים.

- כל זה יכול להיראות פנטסטי אם אתה בר מזל מספיק כדי להיות יושב על אחזקות משמעותיות לפני הירידה בריבית, ומאפשר לך לחוות את הגאות כל הדרך למעלה, לראות את הרשת שלך שווה לגדול גבוה יותר ויותר עם כל שנה חולפת למרות העובדה כי שיעור עליית ערך נטו עולה על קצב הגידול בהכנסה פסיבית, וזה מה באמת נחשב. זה לא כל כך גדול עבור המשקיע לטווח ארוך ו / או אלה ללא נכסים רבים לשים בצד שרוצים להתחיל לחסוך, אשר לעתים קרובות כולל מבוגרים צעירים רק מחוץ תיכון או מכללה, להיכנס לכוח העבודה בפעם הראשונה.

זה אולי נשמע מוזר אם אתה לא מכיר את האוצר או הערכת שווי העסק אבל זה עושה הרבה חוש אם אתה מפסיק לחשוב על זה. כאשר אתה קונה השקעה, מה אתה באמת קונה הוא תזרימי מזומנים עתידיים; רווח או הכנסות ממכירות, המתואמות לפי זמן, סיכון, אינפלציה ומסים, אתה מאמין שהם יספקו שיעור תשואה נאות, שיובא כמגמה שנתית מתמשכת, כדי לפצות אותך על אי-צריכת כוח הקנייה שלך בהווה; בהוצאות על דברים המספקים כלי שירות כגון מכוניות, בתים, חופשות, מתנות, ארון בגדים חדש, גינון, ארוחות ערב במסעדות נחמדות, או כל דבר אחר מביא תחושה של אושר או שמחה לחיים שלך, הגדלת מה שחשוב באמת: חברים, חופש על הזמן שלך, ובריאות טובה.

->

כאשר מחירי הנכסים גבוהים בשל שיעורי ריבית נמוכים, זה אומר שכל דולר שאתה מוציא קונה השקעה רכישות פחות דולר של דיבידנדים, ריבית, דמי השכירות, או הכנסות אחרות (ישיר או להסתכל דרך, במקרה של חברות לשמור על הרווחים לצמיחה ולא לשלם אותם לבעלי המניות).

ואכן, משקיע רציונלי לטווח ארוך יעשה גלגלונים על האפשרות של שוק המניות המציע תשואות דיבידנד העולה על 2x או 3x התשואה האג"ח האוצר מנורמל או שוק הנדל"ן שיכול לספק 5x או 10x האג"ח האוצר מנורמל תְשׁוּאָה. עבור מה שהם איבדו ערך הנכס על המאזן, מה שהופך אותם נראים עניים על הנייר, הם היו מרוויחים הכנסה חודשית נוספת, המאפשר להם לרכוש יותר; מקרה של מציאות כלכלית המביאה מראה חשבונאי.

עדיין, גם אם אתה יודע את כל זה, אתה עשוי לתהות מדוע

מחירי הנכסים נופלים כאשר הריבית עולה. מה עומד מאחורי הירידה? זו שאלה נפלאה. אם כי הרבה יותר מסובך היינו להתעמק במכניקה, בלב העניין, זה בעיקר מגיע לשני דברים. 1. מחירי הנכסים נופלים כאשר הריבית עולה כי עלות ההזדמנות של "ללא סיכון" שיעור הופך אטרקטיבי יותר אם הם מבינים את זה או לא, רוב האנשים יש שכל ישר מספיק כדי להשוות מה הם יכולים להרוויח על השקעה פוטנציאלית במניות , אג"ח, או נדל"ן מה הם יכולים להרוויח מחנות את הכסף בנכסים בטוחים. עבור משקיעים קטנים, זה לעתים קרובות את הריבית לתשלום על חשבון FDIC חיסכון המבוטח, בדיקת חשבון, חשבון שוק הכסף, או קרנות נאמנות בשוק הכספים.

עבור משקיעים גדולים יותר, עסקים ומוסדות, זה מה שנקרא "ללא סיכון" שיעור על שטרות האוצר, אגרות חוב, שטרות, אשר מגובים על ידי מלוא כוח המס של ממשלת ארצות הברית.

אם שיעורי "בטוח" להגדיל, אתה, ואת רוב המשקיעים האחרים, הולכים לדרוש תשואה גבוהה יותר לחלק עם הכסף שלך; לקחת סיכונים בעלות עסקים או בנייני דירות. זה טבעי. למה לחשוף את עצמך לאבד או תנודתיות כאשר אתה יכול לשבת מאחור, לאסוף ריבית, ואתה יודע שאתה בסופו של דבר לקבל את מלוא (נומינלי) ערך הקרן בחזרה בשלב כלשהו בעתיד? אין דיווחים שנתיים לקרוא, לא 10-K של ללמוד, אין הצהרות proxy כדי לעיין.

דוגמה מעשית יכולה לעזור.

תארו לעצמכם את אג"ח האוצר ל -10 שנים הציע תשואה לפני מס של 2. 4%. אתה מסתכל על המניה שמוכרת עבור $ 100. 00 למניה ולרווח מדולל למניה של 4 דולר. 00.

מתוך 4 $. 00, $ 2. 00 משולם כדיבידנד במזומן. התוצאה היא תשואת רווח של 4. 00% ותשואת דיבידנד של 2.00%.

עכשיו, לדמיין את הפדרל ריזרב מגדיל את הריבית. 10 שנים האוצר מסתיים תשואה 5. 0% לפני מס. כל השאר שווה (וזה אף פעם לא, אבל למען הבהירות האקדמית, אנחנו נניח כך כרגע), המשקיעים עשויים לדרוש את אותה פרמיה להחזיק את המניות. כלומר, לפני עליית הריבית, המשקיעים היו מוכנים לקנות מניות בתמורה ל -1.6% בתשואה הנוספת (ההפרש בין תשואת הרווח של 4% ל -2% ותשואת האוצר ב -40%). כאשר תשואת האג "ח עלתה ל - .0% 00, אם יחזיקו אותם יחסים, הם ידרשו תשואת רווח של .6% 60% מה שמתורגם לתשואת דיבידנד של. בהעדר משתנים אחרים, כגון שינויים בעלות של מבנה ההון (יותר על זה בעוד רגע), הדרך היחידה שבה המניה יכולה לספק את רמת הרווח והדיבידנד היא לרדת מ -100 דולר. 00 למניה ל -60 דולר. 60 למניה, ירידה של כמעט 40. 00%.

זה לא בעייתי כלל עבור משקיע ממושמע, נתון, כמובן, כי שיעור האינפלציה נשאר שפיר. אם זה משהו, זה נהדר עבור הפיתוח שלהם כי הדולר הרגיל עלות ממוצעת, דיבידנדים מושקע מחדש, הון חדש, טרי מושקע משכורות או מקורות הכנסה אחרים עכשיו לקנות יותר רווחים, יותר דיבידנדים, יותר עניין, יותר דמי השכירות ממה שהיה אפשרי בעבר.הם גם יתרונות כמו חברות יכולות לייצר תשואות גבוהות יותר מ תוכניות רכישה חוזרת.

2. מחירי הנכסים נופלים כאשר הריבית עולה כי עלות השינויים בהון לעסקים ונדל"ן, קיצוץ ברווחים

סיבה שנייה מחירי הנכסים נופלים כאשר הריבית עולה היא יכולה להשפיע באופן מעמיק על רמת הרווח הנקי המדווח על דוח רווח והפסד . כאשר עסק לווה כסף, זה עושה דרך דרך הלוואות בנקאיות או על ידי הנפקת אג"ח קונצרניות. אם שיעורי הריבית חברה יכולה לקבל בשוק הם באופן משמעותי גבוה יותר מאשר הריבית היא משלמת על החוב הקיים שלה, היא תצטרך לוותר על תזרים מזומנים יותר עבור כל דולר של התחייבויות מצטיינים כשזה מגיע הזמן למחזר. זה יביא להוצאות ריבית גבוהה הרבה יותר. החברה תהיה רווחית פחות מאז מחזיקי האג"ח באג"ח שהונפקו לאחרונה, ששימשו למימון מחדש של איגרות חוב ישנות, מתמחות, או איגרות חוב שהונפקו לאחרונה, הדרושות לצורך רכישות או הרחבות, דורשות כיום יותר תזרים מזומנים. זה גורם "הרווחים" היחס בין מחיר לרווח כדי ירידה, כלומר ההערכה מרובים עולה אלא אם המניות יורדת לפי הסכום המתאים. לשים דרך אחרת, עבור המניה להישאר באותו מחיר במונחים ריאליים, מחיר המניה חייב לרדת.

זה, בתורו, גורמת לירידה גם יחס כיסוי הריבית, מה שהופך את החברה נראה מסוכנת יותר. אם הסיכון המוגבר גבוה מספיק, הוא עלול לגרום למשקיעים לדרוש פרמיית סיכון גדולה עוד יותר, ובכך להוריד את מחיר המניה עוד יותר.

עסקים אינטנסיבית נכסים הדורשים הרבה רכוש, המפעל, וציוד הם בין הפגיעים ביותר מסוג זה של סיכון הריבית. חברות אחרות - לחשוב על מיקרוסופט בחזרה ב 1990 כאשר זה היה ללא תשלום ו נדרש כל כך מעט בדרך של נכסים מוחשיים לפעול, הוא יכול לממן כל דבר מתוך חשבון הבנק שלה לבדוק מבלי לשאול בנקים או וול סטריט תמורת כסף - להפליג ימינה על ידי בעיה זו, לגמרי לא מושפע.

כמה סוגים של עסקים למעשה לשגשג כאשר ואם הריבית עולה. איור אחד: תאגיד הביטוח ברקשייר האת'ווי, שנבנה על פני 50 + השנים האחרונות על ידי עכשיו המיליארדר וורן באפט. בין מזומנים לבין אג"ח מזומן, החברה יושבת על 60 מיליארד דולר בנכסים כי הוא כמעט לא מרוויח כלום. אם הריבית תגדיל אחוז הגון, החברה יהיה פתאום להרוויח מיליארדים על מיליארדי דולרים בהכנסה נוספת בשנה מאותם החזקות נזילות רזרבות. במקרים כאלה, זה יכול להיות מעניין במיוחד כגורמים מן הפריט הראשון - המשקיעים תובעניים מחירי המניות נמוך כדי לפצות אותם על העובדה שטרות האוצר, אגרות חוב, והערות מספקים תשואות עשירות יותר - דיוק זה עם תופעה זו כמו הרווחים עצמם לגדול. אם העסק יושב על מספיק חילוף חילוף, זה אפשרי מחיר המניה יכול למעשה

להגדיל

בסופו של דבר; אחד הדברים שגורמים להשקעה כל כך מהנה מבחינה אינטלקטואלית. כנ"ל לגבי הנדל"ן. תאר לעצמך יש לך $ 500, 000 בהון העצמי שאתה רוצה לשים לתוך פרוייקט הנדל"ן; אולי לבנות בניין משרדים, להקים יחידות אחסון, או לפתח מחסן תעשייתי להחכיר לחברות ייצור. לא משנה מה הפרויקט אתה יוצר, אתה יודע שאתה חייב לשים 30% הון לתוך זה כדי לשמור על פרופיל הסיכון המועדף עליך, עם 70% אחרים מגיעים הלוואות בנקאיות או מקורות מימון אחרים. אם הריבית עולה, עלות ההון שלך עולה. זה אומר שאתה גם צריך לשלם פחות עבור רכישת הנכס / פיתוח או שאתה צריך להיות מרוצה עם תזרים מזומנים נמוך בהרבה; כסף זה היה נכנס לכיס שלך אבל עכשיו מקבל מנותב מחדש המלווים. התוצאה? אלא אם כן קיימים משתנים נוספים המגלמים שיקול זה, הערך המצוין של הנדל"ן חייב לרדת ביחס למקום שבו היה. (מפעילים חזקים בשוק הנדל"ן נוטים לרכוש נכסים שהם יכולים להחזיק במשך עשרות שנים, מימון על תנאי זמן רב ככל האפשר, כך שהם יכולים arbitrage פחת במטבע.כאשר שבבי האינפלציה משם את הערך של כל דולר, הם להגדיל את דמי השכירות, בידיעה תשלומי הפדיון העתידיים שלהם קטנים וקטנים יותר במונחים כלכליים.)