מוכר קצר?

שאלה: מי הוא המוכר קצר מכירה?

קורא כותב: "חתמתי כל כך הרבה ניירת כאשר אני מכניס את הבית שלי לשוק כמו מכירה קצר כי אני לא זוכר מה הבטחתי לעשות או מה כל הניירת אומר. הבנק משלם את כל העלויות של המכירה, אבל זה לא נראה לי ככה, הוא שלח לי הצעה לחתום, ההצעה אומרת "המוכר לשלם כותרת ונאמנות". האם זה אני או הבנק? מי משלם את המסים על הנכס? מי מוכר במכירה קצרה? "

תשובה: ראשית, תן לי לומר שאם אתה תוהה מי המוכר הוא קצר מכירה, אתה לא לבד. גם המוכרים מי צריך לדעת את התשובה לשאלה זו לא. אפילו סוכנים שצריך לדעת את התשובה לשאלה הזאת לא. זה חלק מהסיבה מדוע הסוכן שלך אומר לך הבנק משלם את כל העלויות במכירה בחסר. אבל הסוכן שלך הוא לא בדיוק נכון ואולי לקחת את הדרך הקלה החוצה.

זה גם נשמע לי כאילו יש לך בעיה אמון קורה עם הסוכן שלך. כאשר סוכן חתימה על הסכם הרישום איתך, כי סוכן יוצר מערכת נאמנות איתך. כלומר, הסוכן חייב לעבוד לטובתך. זה קשה עבור סוכן לעשות את העבודה בשבילך אם אמון לא קיים. אתה חייב לסמוך על הסוכן שלך כדי להיות נאמן עם סוכן זה. ללא אמון, אתה יכול לשבור את מערכת הנאמנות.

ההצעה שלי היא כי אתה שואל הסוכן שלך להסביר לך נאמנות, ולהסביר לך מי הוא מוכר במכירה בחסר.

זה לא אמור להיות משימה קשה עבור הסוכן שלך, למעשה, סביר להניח יתקבלו בברכה על ידי הסוכן שלך.

מי משלם את עלות קצר מכירה

מכירה קצר הוא באמת לא שונה מכל סוג אחר של העסקה מבחינת עלויות מודאגים. הצהרה הסגירה שלך ואת דמי כי הם טעונים דומים מאוד לכל עסקת נדל"ן אחרת.

זה עובד ככה:

תגיד שאתה מוכר את הבית שלך עבור $ 100, 000. אתה המוכר.

• הרוכש ידיים לך 100 $, 000, או באמצעות שילוב של מקדמה הלוואה, או אולי זה רק כל במזומן. זה לא משנה. בסופו של דבר, אתה מקבל $ 100, 000.

• ראשית, אתה משלם את הוועדה. אם זה 7%, תשלם 7,000 $ לברוקר הרישום. מתווך הרישום ואז משלם את סוכן הרישום, הברוקר של הקונה, ואת הברוקר של הקונה משלם הסוכן של הקונה. יכול להיות אפילו תת סוכנים של סוכנים אשר משלמים את $ 7, 000, אבל העובדה היא שיש לך עכשיו $ 93, 000 שמאל.

• מתוך $ 93, 000, סביר להניח שיהיה עוד 3 $, 000 בהוצאות. עמלות אלה יכולים לכסות דמי כותרת, עמלות נאמנות, דמי רישום, מסים רכוש עבריין, prorations המס, דמי העברה, בין חיובים אחרים.אם כל אלה דמי בסך $ 3, 000, למשל, עכשיו יש לך $ 90, 000 שמאל.

• $ 90, 000 הוא התמורה נטו שלך. אתה לא יכול לשמור את הכסף כי אתה חייב את הבנק. אתה כנראה חייב את הבנק הרבה יותר מ $ 90, 000, אבל אם הבנק היו למכור את הבית שלך כמו בנק בבעלות הבנק, המקסימום הבנק יכול כנראה לקבל יהיה $ 100, 000 היית מוצע רק עבור מכירה בחסר .

• לכן, מאז הבנק לא יכול לקבל יותר מזה כי 100 $, 000 הוא שווי השוק, הבנק יקבל את 90 $, 000. ההבדל היחיד בין מכירה קצר לעסקה רגילה, כפי שאתה יכול לראות , היא העובדה שאתה לא שם כסף לתוך הכיס שלך. בעסקה רגילה, היית בכיס את התמורה נטו לאחר ששילם את הבנק כי היה לך מה שנקרא הון עצמי. במכירה קצרה, אין לך הון עצמי כי איבדת את ההון העצמי שלך.

  זה אומר שאתה המוכר. הבנק אינו המוכר. הבעלים הוא המוכר, והבעלים משלם את עלויות המכירה מתמורת המכירה.

האם הבנק באמת מוכר של מכירה בחסר?

יש אנשים טוענים כי הבנק הוא באמת המוכר של מכירה בחסר כי הבנק חייב הרבה יותר כסף מאשר את הבית מוכר, אבל זה לא נכון. זה בגלל הכותרת נשארת עם המוכר עד המוכר מעשים את הבית לקונה. המוכר הוא הבעלים.

אבל זה עובד כך במציאות. תגיד, אתה חייב $ 200, 000 לבנק, אבל הבית שלך שווה רק $ 100, 000. אם הבנק הולך להפסיד 10 $, 000 מן ההכנסות, כי את התמורה נטו של המכירה הם רק $ 90, 000, מה שהופך את הבנק מאוד עניין ו הבשילו את עלויות המכירה. למרות שהבנק לא ממש משלם את עלויות המכירה, כל שקל שהבנק יכול לעצור את המוכר מלשלם נכנס לכיס הבנק. כי הבנק מקבל את הכסף שנותר. לכן הבנק דואג כמה המוכר משלם בעלויות הסגירה.

אבל המוכר הוא עדיין המוכר, והבנק הוא עדיין הבנק.

השאלה נשארת אם הבנק לא יאשר תשלום מסוים או הוצאה במכירה בחסר, מי משלם את זה? אם האגרה אינה מורשית, פירוש הדבר שהבנק לא יאפשר לו לנכות מהתמורה ברוטו. אבל האגרה עדיין צריכה להיות משולם. במרבית המכירות הקצרות שלי, אני מבקש מהקונה לשלם כל עמלה לא מורשית.

בדרך כלל, תשלום של עמלות לא מורשות הוא סחיר. עם זאת, במכירה קצרה של HAFA, המוכר לא הורשה לשלם דבר נוסף. מכירות HAFA קצר כבר לא בשימוש. בקליפורניה, SB 458 אוסר קליפורניה המוכרים מכירה קצר משלם כל דמי בכלל מתוך מחוץ בכיס, כפי שמעידים קוד קליפורניה 580e קוד.

בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.