מס תוצאות כאשר אתה מאבד את הבית שלך טרפה

בכל הנוגע לשירות מס ההכנסה, עיקול זהה למכירת נכס. השורה התחתונה היא שזה היה פעם שלך ועכשיו זה לא. משמעות הדבר היא שהאירוע יכול לגרום לרווח או הפסד הון, ואם כל חלק מחוב המשכנתא ייסלח או יבוטל, ייתכן ויהיה מס הכנסה גם על סכום זה.

רווח הון או הפסד על עיקולים

מכירת נדל"ן בדרך כלל עובר תהליך השלשה המוכר מקבל הצהרות מראה כמה הבית נמכר.

עם עיקולים, עם זאת, אין נאמנות. הבנק המלווה פשוט לוקח את החזקה של הבית. הנכס השתנה הידיים כך מס הכנסה אומר טרפה עדיין נחשב מכירה, או במונחים טכניים יותר, "נטייה" של רכוש.

הנוסחה הבסיסית לחישוב רווחי הון היא להפחית את הבסיס או העלות של הנכס ממחיר המכירה. ההבדל הוא כמה רווח אדם עשה, או כמה כסף אבד על העסקה. במצב עיקול וללא הצהרות נאמנות, מחיר המכירה המשמש למטרות מס אינו ברור מיד. אין מחיר מוסכם על מחיר המכירה.

אבל עדיין יש "מחיר המכירה" למטרות מס. זה יהיה גם את שווי השוק ההוגן של הנכס או את יתרת ההלוואה מיד לפני טרפה, בהתאם לסוג ההלוואה היה לך. שתי דמויות אלה ידווחו לך ו למס הכנסה על ידי מוסד ההלוואות על טופס 1099-A.

הלווה או Non-Recourse הלוואות

המשכנתא שלך היה גם נסיגה או הלוואה ללא recourse. משכנתאות המשמשים לרכוש בית נוטים להיות Non-recourse הלוואות, בעוד refinanced הלוואות הון עצמי הביתה הלוואות נוטים להיות recourse הלוואות. אין זה כלל מוחלט. זה יכול גם תלוי במצב שבו אתה מתגורר.

אם היה לך הלוואה recourse, אתה אחראי באופן אישי על החוב ואת משאיל יכול לרדוף אותך להחזר גם לאחר הנכס כבר repossessed. במקרה זה, הנתון ששימש כמחיר המכירה בעת חישוב רווח ההון או ההפסד שלך הוא הנמוך מבין שני הסכומים הבאים:

• יתרת ההלוואה שטרם נפרעה מיד לפני עיקול בניכוי כל חוב אשר הלווה נשאר באחריות אישית לאחר עיקול
• שווי השוק ההוגן של הנכס להיות foreclosed

אתה יכול לבטל את החוב הכנסה טרפה עם סוג זה של הלוואה.

הלוואת Non-Recourse היא הלוואה שבה הלווה אינו אחראי באופן אישי לפרעון ההלוואה. במילים אחרות, ההלוואה מרוצה המלווה לא יכול להמשיך את הלווה עבור פירעון נוסף לאחר repossesses את הנכס. עבור הלוואות Non-Recourse, הנתון ששימש כמחיר המכירה הוא יתרת ההלוואה שטרם נפרעה מיד לפני העיקול.מס הכנסה אומר שאתה למעשה מוכר את הבית בחזרה המלווה על שיקול מלא של החוב שטרם נפרעו. לא תהיה לך כל חוב בוטלה כי המלווה אסור על פי החוק מ לרדוף אותך להחזר.

דיווח רווח הון או הפסד

לאחר שקבעת איזה סוג של הלוואה היה לך על הנכס שלך, אתה יכול לקבוע את מחיר המכירה.

אם הנכס מעוקל היה המגורים העיקרי שלך, לדווח על עיקול על לוח D ו טופס 8949. אתה יכול להעפיל להוציא עד 500 $, 000 של רווח ממס הכנסה בכפוף לכללים מסוימים:

• הבית היה העיקרי שלך מגורים.
• אתה גר בו לפחות שניים מהחמש האחרונות.

משלמי המסים הפרטיים יכולים להוציא 250 $, 000, ומשתלם משלמי המסים הגשת יחד יכול להכפיל את הסכום הזה.

כללים נוספים חלים. אם הנכס המעוקל היה מעורב-שימוש - זה היה מקום המגורים העיקרי שלך בזמן אחד ובתי מגורים משניים בזמן אחר - ייתכן שעדיין תהיה זכאי להחרגת מס רווחי הון בהתאם לכללים המתוקנים לחישוב הרווח או ההפסד שלך.

נכון לשנת 2017, שיעור המס על רווחי הון ארוכי טווח לנכסים, אלו שבבעלותם לשנה או יותר, הוא 15% עבור משלמי המסים הנמצאים במדרגות המס שבין 25 ל -35%.

השיעור הוא 20 אחוז עבור מי נופל לתוך 39. 6 מס סוגריים. בעלי בתים אשר נופלים לתוך 10 או 15 אחוז מס סוגר לא צריך לשלם מס רווחי הון בכלל. אם אתה הבעלים של הבית שלך פחות משנה, אתה חייב לשלם מס רווחי הון באותה שיעור להחיל על ההכנסה הרגילה שלך - במילים אחרות, על פי סוג המס שלך.

אם הנכס מעוקל היה נכס מניב, דווח על מכירה על טופס 4797.

משכנתא סליחה חוק הקלה חוק

עיקולים יכולים להפעיל הכנסה חייבת מלבד רווחי הון. אם המלווה סולח או מבטל את החוב המשכנתא על הלוואה recourse, ייתכן שיהיה עליך לכלול את זה כהכנסה, אבל יש כמה יוצאים מן הכלל, כי ניתן לכלול החובות בוטלו מטיפול מס.

החשוב ביותר של אלה הוא הדרה עבור חוב מובטחת על ידי הבית הראשי שלך. תחת משכנתא מחילה החוב הקלה הקלה, חובות בוטלו של עד 2 מיליון דולר ניתן לכלול כל עוד החוב שימש לקנות או לבנות את מקום מגוריו העיקרי. זה הרחקה מס פג מבחינה טכנית בסוף שנת 2016, אבל זה עדיין מכסה חובות כי הם נסלחו בשנת 2017 אם הסכם בכתב היה נכנס בשנת 2016. הקונגרס נפתח מחדש את הבעיה בינואר 2017, ולכן זה אפשרי כי החוק יהיה בסופו של דבר המורחבת לתוך השנים הבאות.

מסמכי דיווח מס טופס 1099-A ו טופס 1099-C

טופס 1099-A מונפק על ידי הבנק לאחר הנדל"ן כבר foreclosed. הוא מדווח על תאריך עיקול, שווי השוק ההוגן של הנכס, ואת יתרת ההלוואה שטרם נפרעו מיד לפני העיקול. אתה צריך את המידע הזה כאשר אתה מדווח על כל רווח הון הכנסות הקשורות עיקול.

טופס 1099-C מונפקת על ידי הבנק לאחר שהבנק ביטל או סלח כל חוב על הלוואה recourse.טופס זה יציין כמה החוב בוטל. אם משאיל הן forecloses על הבית ומבטל את החוב שלא שולמו באותה שנה, אתה עשוי לקבל רק טופס 1099-C אחד כי דוחות הן טרפה וביטול החוב במקום לקבל הן 1099-A ו 1099- C