היתרונות של שינוי הלוואה לעומת מכירה קצר

שאלה: אני צריך לעשות שינוי הלוואה או מכירה קצר?

קורא שואל: "הערך של הבית שלנו נפל מאז שקנינו אותו לפני 4 שנים, זה כנראה שווה בערך חצי ממה ששילמנו על זה, ומעל לכל זה אני עובד בשביל המדינה של קליפורניה איבדו 15% מההכנסות שלי בשל חופשות המנדט הממלכתי.אשתי חושבת שאנחנו יהיו זכאים לשינוי הלוואה, אבל שמעתי סיפורי זוועה על אלה.כמובן, מכירה קצר לא הרבה יותר טוב , האם אני צריך לעשות שינוי הלוואה או מכירה בחסר? "

תשובה: זו שאלה קשה. בין אם אתה צריך לטובת שינוי הלוואה על מכירה קצר תלוי, בין השאר, על:

• המצב הפיננסי שלך
• הנכונות של הבנק
• הרצון שלך לשמור על הבית שלך

הופך מסובך יותר אם הבנק מסרב לשקול את שווי השוק הנוכחי של הבית שלך. אם אתה באמת רוצה להישאר בבית שלך, ללא קשר לערכו, ולאחר מכן שינוי הלוואה עשויה להיות אפשרות טובה יותר.

-> ->

תנאי שינוי הלוואה

המטרה של שינוי הלוואה היא להפחית את תשלום המשכנתא של בעל הבית ולהפוך אותו תשלום סבירים. זה נעשה על ידי ביצוע אחד או יותר מהפעולות הבאות:

• הורדת הריבית
• הארכת תקופת ההלוואה
• הוספת ריבית שלא שולמה ליתרת הקרן
• הקטנת יתרת הקרן >

משרד המפקח של המטבע (OCC), אשר מסדיר בנקים לאומיים, אומר שינויים הלוואה רבים אינם מפחיתים את יתרת הקרן חייב.

אולי יותר מטריד הוא החדשות כי מספר גדול של שינויים הלוואה בקרוב להיות עבריין שוב. זה בדרך כלל רק פתרון זמני ולא פתרון לטווח ארוך.

שינויים הלוואה עשויה תוצאה של תשלום מוגדל

זה אולי נשמע מוזר לך בניגוד איך הלוואה שינוי אמור לעבוד, אבל לא כל בנק יציע הלוואה שינוי כי lowers תשלום homeowner של המשכנתא .

בנקים מסוימים מציעים הלוואה שינוי זה מגדיל את התשלום.

שימוש בנק יחסים, לעתים קרובות מכסת אחוז מסוים של ההכנסה החודשית ברוטו שלך, כדי לקבוע תשלום משכנתא חדשה. אם הדוח הכספי מתחייב, הבנק רשאי לבקש תשלום גבוה יותר.

שינויים זמניים הלוואה

להיות מודעים לכך כמה בנקים מציעים שינוי הלוואה זמני. משמעות הדבר היא כי הבנק לא יסכים לעשות שינוי הלוואה קבועה, אבל במקום להציע את התנאים הבאים:

יתרת הקרן נותרה זהה.

• בעלי בתים מתבקשים לבצע תשלום מופחת חדש.
• המונח לתשלום החדש נקבע למשך 3 עד 6 חודשים.
• המשמעות היא אם homeowner עושה את התשלומים החדשים בזמן במהלך תקופת ההלוואה זמני להגביל את הגבול, הבנק רשאי להעניק הלוואה קבועה שינוי.
• עם זאת, בסוף המונח, הבנק הוא גם חופשי לומר:

"תודה רבה, על נותן לנו קצת כסף, אבל ההלוואה שלך עכשיו ברירת המחדל." הבנק יכול להמשיך לעקל. שמעתי את הסיפור הזה מכמה לקוחות סקרמנטו שנאלצו להיכנס למכירה קצרה על ידי תמרון זה. הבנקים לא מעבדים מכירות קצר במקביל עם שינוי הלוואה

רוב הבנקים לא לפתוח שני קבצים בו זמנית.

תצטרך להחליט מראש אם אתה רוצה להמשיך הלוואה שינוי או מכירה בחסר. אתה צריך לרדוף אחד את השני.

בנק ייסגר עסקת מכירה ממתינים ממתינים אם בעל הבית מחליט מאוחר יותר לנסות שינוי הלוואה. משך הזמן לעבד מכירה קצר לעומת שינוי הלוואה הוא בערך אותו דבר. כמה שינויים הלוואה לקחת 3 עד 6 חודשים כדי להסיק.

זה לא הוגן לקונה אשר הגיש הצעה בתום לב על מכירה קצר הסכים לחכות לאישור מכירה קצר לגלות כי המוכרים היו מחשבות שנייה ועכשיו רוצה לעשות שינוי הלוואה באמצע - מכירה בחסר.

העצה שלי היא לקבל את ההחלטה שלך להישאר עם זה. יתר על כן, לא לשכור כל חברה לעשות שינוי הלוואה בשבילך, כי אתה יכול לבקש את זה בעצמך מבלי לשלם לאף אחד.

רבים חברות שינוי ההלוואה הם הרמאים.

למה יכול להיות קצר מכירה להיות מועדף על שינוי הלוואה?

בעלי בתים המעדיפים לצאת מתחת למים עשויים להעדיף לעשות מכירה קצר ב-לאו של שינוי הלוואה. מכירה קצר אומר הבנק יקבלו השכר מופחת לשחרר את ההלוואה. אם הבית שלך שווה באופן דרמטי פחות מהסכום המגיעים, זה יכול להיות הגיוני יותר לעשות מכירה קצר ולהיות משוחרר החוב נטל.

הנה גורמים אחרים לשקול:

לאחר 3 שנים של שמירה על אשראי, אם המחירים נשארים יציבים, בעלי הבתים עשויים להעפיל לקנות בית אחר לאחר מכירה בחסר עם משכנתא תשלום זול.

הן שינוי הלוואה והן מכירה בחסר עשויה להשפיע על האשראי. אבל גם הפתרון הוא בדרך כלל טוב יותר טרפה.

• שינויים הלוואה רבים קוראים תשלום שיעור מתכווננת מאשר להגדיל כל שנה לאחר 5 שנים הראשונית של תשלומים בריבית קבועה עברו.
• רוב רישומים למכירה קצר אני מוכר בסקרמנטו לערב המוכרים שנמנעו שינוי הלוואה.
• בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.