איך למכור בית פגום (מיקום רע, פגום)

לא משנה כמה פעמים אתה שומע כי הנדל"ן הוא על מיקום, מיקום, מיקום, זה עובדה כי המוכרים לפעמים להתעלם. מיקום קל לשכוח כאשר זה הבית שלך, ואתה חי בו מספיק זמן כדי ליהנות חיוביים אחרים מלבד המיקום.

מיקום נוגע לקונים, במיוחד בשווקים של הקונה כאשר האפשרויות הן בשפע בשל מלאי עודף. הקונים יעברו את הבית במיקום רע לטובת בית רצוי פחות במיקום טוב.

- <->

דוגמאות של מיקומים רעים עבור בית

כמה שכונות ניתן לראות בעין הציבור כמו אזור רע, למרות בתים "שכונה רעה" עשוי להיות ממוקם מעבר לרחוב מתוך אזור שנקרא רצוי. מקומות רעים משפיעים על ערכו של הבית, שיכול להשתנות בין עשרות אלפים למאות אלפי דולרים. בעלות על בית ליד כל אחד מהסוגים הבאים של מיקומים הוא לעתים קרובות מזיק לערך השוק שלך:

-> ->

• ראשי דרכים עם הרבה תנועה
• מסילות רכבת
• נכסים מסחריים
• נכסים תעשייתיים
• בנייני דירות
• מבנים שירותיים כגון מתקני פסולת, חשמל או אנרגיה גרעינית
• בתי קברות
• זיהום רעש מנמלי תעופה או כבישים מהירים בקרבת מקום
• אשפה, מזבלות ומיחזור
• בתי ספר
• דיור ממשלתי או בנייני ממשלה
• זירות ספורט
• זיהום אוויר כגון ריחות ממשקים סמוכים או מפעלים

-> ->

התגברות על התנגדויות למיקומים פגומים

הדרך הטובה ביותר להתגבר על התנגדות היא בדרך כלל על ידי תמחור ביתי.

לדוגמה, כששאלתי מפיץ שיש לה שלוש שביתות נגדה:

• ברחוב עסוק
• ליד מבנים מסחריים
• מול בית קברות

מדוע קנתה את הבית מלכתחילה "היא אמרה, "מחיר, זה היה הבית הזול ביותר בפארק לנד למכירה באותה תקופה." אז חתמנו ​​על הסכם הרישום, לשים את הבית בשוק במחיר מתחת המתחרים מלאי. זה נמכר לבסוף לאחר 90 DOM.

עוד קונה מגרש מגרש סירב לקנות בית כי הבית הסמוך צריך גג חדש עבודה בצבע החיצוני. דיברתי עם שכן שהיה מסוגל להבטיח התחייבות של בעל הבית נדחה תחזוקה לצייר reroof.

קידום היתרונות של מיקומים מסוימים מועיל לעתים. לדוגמה:

בתי קברות הם בדרך כלל שקט מאוד.

• לחיות ליד בית ספר למשפחה צעירה אומר שאתה יכול לשמור מקרוב על הילדים שלך.
• פריצות הבית אינן מתרחשות בדרך כלל ברחובות עם הרבה תנועה ופעילות.
• Bad Layouts

אם הבית שלך נמצא באזור רצוי, גורמים אחרים כגון פריסה גרועה יכולים לכבות קונים. לא כל פריסות רעות ניתן לתקן בקלות והם נחשבים לעתים קרובות פגם חשוכת מרפא.אם זה יעלה יותר לתקן מאשר תקבל בתמורה המאמצים ערך מוסף שלך, זה יכול להיות טוב יותר למכור פחות או להציע אשראי שיפוץ לקונה. להלן דוגמאות לפריסה גרועה:

צירים ואולמות צרים

• מדרגות פנימיות הפונות לכניסה
• מסדרון מול כניסה
• חדרי שינה צמודים
• חדרי שינה ממוקמים ברמות נפרדות
• חדר אוכל במרכז דף הבית
• חדרי שינה גישה מחדרי מגורים או משפחתיים
• חדר אמבטיה לאורחים במיקום לא מושך
• מיקום מרופד של חדרים ללא תזרים
• חדרי שינה בקומה העליונה עם מדרגות במרכז
• בתים מסוג זה מוכרים עבור פחות מאשר בתים מסביב עם פריסות יותר קונפורמינג של מדה מרובע דומה. בתים רבים מסוג זה בשכונות סקרמנטו רצוי נוחת בידי סנפירים, בעלי חזון ומומחיות לשנות את הפריסה ולמכור את הנכס ברווח גבוה.

בתים פגומים עם תחזוקה נדחית

הקבלן או שיפוצים מיוחדים הם מונחים אני משתמש כאשר מתייחסים בתים העליון מסדר. למרבה הצער, לפעמים הפתרון הטוב ביותר הוא להרוס את הבית, למכור אותו הרבה ערך או לתת את הקונה עלות הסגירה אשראי לעשות את לקרוע לאחר הסגירה.

בתים הדורשים הרבה עבודה לא תמכור עבור אותה כמות כמו בתים דומים שאינם דורשים עבודה. הקונים יסרבו לשלם ערך השוק העליון עבור בתים עם תחזוקה נדחית.

יתר על כן, רוב הקונים דורשים תמריץ נוסף כמו פיצוי על בעיות בלתי צפויות גם כן.

לדוגמה, בית הדורש $ 50, 000 של עבודה בין בתים למכור עבור $ 300, 000, לא הפקודה מחיר של $ 250, 000. זה לא איך זה עובד. הקבלן, למשל, מי מתכנן למכור את הבית במצב קבוע, צפוי רווח סביר יהיה גורם עלויות חוזרת על הרכישה גם כן. משמעות הדבר היא כי הבית צפוי למכור פחות מ 200 $, 000.

לפעמים קונה ירכוש בית כדי לתקן כי הקונה מצפה השיפוץ להיות עבודה של אהבה. אבל בתים אלה בדרך כלל למכור קצת יותר בגלל המיקום. זה משתלם להיות סביר בתמחור שלך כאשר הבית שלך יש פגמים כי אתה לא מוכן כתובת.

בזמן כתיבה, אליזבת וינטראוב, DRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.