השקעות נדל"ן ניתוח גיליונות אלקטרוניים

כל החישובים האלה להיכנס ניתוח מעמיק של הכדאיות הפיננסית של נכס מניב הנדל"ן יכול להיות כאב ללמוד. אז אתה צריך ליישם אותם ולמשוך אותם כדי לקבל החלטה:

• ברוטו פוטנציאל הכנסה (GPI)
• ברוטו הכנסה תפעולית (GOI)
• Gross שכר מכפיל (GRM)
• תזרים מזומנים לפני מסים ( CFBT)
• תזרים מזומנים לאחר מסים (CFAT)
• רווח תפעולי נקי (NOI)
• שיעור היוון (שער שער)

-> ->

• מעבר אפילו יחס
• החזר על הון עצמי שנה אחת

יצרתי גיליון אלקטרוני שעושה אותם בשבילך; כל שעליך לעשות הוא לחבר את הרכישה, הכנסות והוצאות מספרים. ישנם שני גיליונות זהים, אבל אחד יש מספרים לדוגמה מילאו כדי לעזור לך לדמיין תוצאות. כאשר תלחץ על הקישורים שלהלן, באופן אוטומטי אתה מוריד גיליון אלקטרוני של Excel. מצטערים, אין פורמטים אחרים זמינים.

מוכן להשתמש בגירסה חישוב שכירות ההשקעה.

גיליון אלקטרוני עם מספרי מאפיינים לדוגמה.

למה אנחנו הולכים צרות

השקעות בתחום הנדל"ן להשכרה הוא ציור ריבית יותר מתמיד. כאשר אתה קורא או לצפות בטלוויזיה על תיקון & להעיף משקיעים, הם לעתים קרובות למכור את הבתים האלה למשקיעים השכירות. משק הבית מצליח השכירות עשוי להיות עשרות בתים בתיק שלהם. הם משקיעים חדים או שהם לא יהיה raking בתזרים מזומנים כי בתים רבים. אתה רוצה להיות מסוגל להבין ולדון "מספרים" איתם.

בואו נסתכל על היתרונות של השקעה בנכס מניב.

פחת

ניכוי פחת הוא מרכיב חשוב בניתוח הנכסים שלנו. עבור אנשים בסוגריים מס גבוה עם השקעות אחרות, זה עשוי גם לאפשר הפחתת רווחים מהשקעות אחרות. כמובן, פנה לרואה חשבון על זה.

עם זאת, כאשר עלויות בתוספת פחת למעשה הם יותר מאשר את מספר הרווח עבור מסים, יש לך הפסדים שאריות להשתמש נגד הכנסות השקעה אחרות.

זה לא ממש הפסד במזומן, כמו פחת הוא לא במזומן מכיס. זהו מספר מחושב שחושב כהוצאה לצרכי מס. מאז אתה לא מבלה את זה, אתה עדיין יכול להיות תזרים מזומנים חודשי חיובי תוך הצגת הפסד תפעולי עבור מסים.

תזרים מזומנים

לקיחת תזרים מזומנים חודשי לבנק הוא תיקו גדול עבור משקיעים להשכרה. ביצוע בדיקת נאותות שלהם קונה הנכון יכול לגרום תשואות דו ספרתית זרימה מוצקה של מזומנים במשך שנים. תזרים המזומנים הוא פונקציה של תשומות רבות, וכל אחד או כמה מהם יכולים לשנות ולפגוע או לשפר את תזרים המזומנים. חלקם שוק וכלכלה מושפעים. אם מעסיק מקומי גדול נסגר או נע, הביקוש לנכסים מניבים יכול לצנוח בן לילה.זה משהו שאתה לא יכול לשלוט, אבל אני מקווה להימנע על ידי עושה בדיקת נאותות שלך על בריאות ותוכניות של מעסיקים מקומיים. אם הם בריאים ורווחיים עם חכירה ארוכה שחודשה לאחרונה, אתה כנראה במצב טוב.

מסים על רכוש

אתה יכול לנכות את מס רכוש לצורך מס הכנסה. אם העסק שלך הוא בעל רכוש אמיתי, עליך לשלם מס רכוש על נכס זה.

באותו אופן כמו אנשים משלמים מס רכוש על הערך המוערך של בתיהם, עסקים משלמים מס רכוש על השווי המוערך של הנדל"ן שלהם (קרקע ומבנים). אם הנדל"ן נמכר, המס לשנה מחולק בין הבעלים הקודמים וחדשים, על פי כמה מהשנה הם בבעלותו.

1031 מס דחוי Exchange

אתה יכול, תחת כללים נוקשים מאוד, למכור נכס ברווח לגלגל את ההכנסות לתוך נכס אחר מבלי לשלם מס רווחי הון. הנה מה קוד ההכנסה הפנימית, כותרת 26, סעיף 1031 אומר: "שום רווח או הפסד לא יוכר על חילופי רכוש המוחזק לשימוש פרודוקטיבי בסחר או בעסק או להשקעה אם נכס זה מוחלף אך ורק עבור רכוש מסוג דומה אשר ייערך גם לשימוש פרודוקטיבי במסחר או בעסק או להשקעה ". רכוש של סוג כזה פשוט פירושו נדל"ן אחר, ואינו דורש קרקע תמורת קרקע או למשרד תמורת במשרד.

העובדה היא שיש כמה נכסים הנכס השקעות אסטרטגיות שניתן להשוות עם הנדל"ן להשכרה. אנשים צריכים מקום מגורים, ועל בעלות על הבית אינו אפשרי עבור חלק ולא רצויה על ידי אחרים.