משכנתאות ירוקות בקליפורניה

בהתחלה סומק, משכנתאות ירוקות בקליפורניה נראה כמו הדרך המושלמת לממן שיפורים באנרגיה ויעיל שדרוגים עבור הבית שלך. ישנם יתרונות רבים משכנתאות ירוקות, אבל יש גם סכנות האורב בתוך כי לא כל מכירות המגרש הוא מהיר או ברור כדי לחשוף את הבית. המטריה שבה אלה סוגים של מימון ליפול נקרא על ידי ראשי תיבות PACE, אשר מייצג רכוש Assessed נקיון אנרגיה, אבל אתה יכול לקבל הערכה PACE מאובטח לביתך בלי לשמוע את המונח PACE.

-> ->

הסיבה לכך היא שכאשר תוכניות PACE מקורן בגופים ציבוריים, הן מנוהלות לעתים קרובות על ידי גורמים פרטיים המשתמשים בשם אחר כגון HERO או Ygrene או California First. כל אלה הן דוגמאות למשכנתאות הירוקות של PACE בקליפורניה. הערעור של אלה משכנתאות ירוקות קל להבין כאשר אתה רואה את היתרונות העצומים המוצעים לבעלי בתים.

-> ->

כיצד PACE גרין למשכנתאות עבודה?

ההטבה הראשונה היא לא מקדמה. תוכניות PACE מציעים 100% מימון עם מעט בדיקות אשראי לא. תשלומים אינם מטופלים בצורה משכנתא טיפוסי כי השעבוד המשכנתא הירוקה מחוברת חשבון הבית של בעל הנכס המקומי לבוש כהערכה.

משכנתאות ירוקות פייס לאפשר מימון מיידיות דרך ספקי מאושר למטרות בנייה שיפורים אנרגיה יעילה הביתה או מתקני אנרגיה מתחדשת כגון חלונות חלונית כפולה, מערכות HVAC, מערכות מים, או עלות upfront של פאנלים סולאריים, ועוד.

החסרון PACE המשכנתאות הירוק

לפעמים, במהלך ההתרגשות של הוספת שדרוגים אנרגיה יעילה לבית, ואת הפשטות היחסית של השגת סוגים אלה של הלוואות, בעלי בתים לשכוח לקנות את הטוב ביותר המחירים. חלק הבעלים לא יודע את ההבדל בין 20 $, 000 שדרוג חלון או 40 $, 000 "משופר" שדרוג החלון.

מאז אין עלויות מחוץ לכיס ואת הפרויקט כולו ממומן באמצעות תשלומי מס רכוש, השוואת מחירים עלול ליפול על ידי הצד.

החיסרון העיקרי, עם זאת, לא משלמת יותר מדי, אם כי זה חשש אמיתי מאוד. הבעיה הבסיסית היא בעלי בתים מובטחת לעתים קרובות השעבוד הוא הנחה על ידי קונה חדש, במקרה homeowner בוחרת מאוחר יותר למכור את הבית, וזה לא ממש נכון. לדוגמה, אם קונה חדש מסכים להניח את עלות השיפורים, ומעטים מוכנים, הקונה לא יוכל לקבל הלוואה כדי לקנות את הבית - לא באמצעות פאני מיי ולא פרדי מאק או VA או הלוואות FHA. המימון אינו בהנחה אם הקונה משתמש במימון קונבנציונאלי או ממשלתי לקנות את הבית כי הבנקים לא יאפשר זאת.

הסוכנות הפדרלית לדיור מימון (FHFA) לא תאפשר הנחה כי המימון הירוק הוא חלק שטר מס רכוש, אשר נחשב שעבוד מעולה, כלומר זה יהיה עדיפות במקרה של עיקול וישולם הראשון לפני המשכנתאות הקיימות.המלווים לא רוצים ישות אחרת כדי לקבל מעמד מעולה ולהיות ממוקם מול הלוואה קיימת.

משמעות הדבר היא כדי למכור לקונה אחר אשר מממן את הרכישה, בעל הבית היה צריך לשלם את ההלוואה PACE במלואו.

כדי להוסיף עלבון לפגיעה, התמורה עשויה להכיל גם קנס על תשלום מראש. כמובן, homebuyer זהיר אשר ישלם במזומן, למשל, היה כנראה מתעקש כי בעל הבית הנחה את המחיר כדי לאפשר החזר בסופו של דבר של ההלוואה PACE. אז, homeowner לא ממש יכול לנצח או לצאת קדימה במשחק הזה במקרה של מכירה חוזרת, ללא קשר לאופן שבו התוכנית מוצגת על homeowner.

קל לשכוח על משכנתאות ירוקות מסים נכס

בעלי בתים רבים פשוט לשלם את החשבון המס כאשר הוא מגיע פעמיים בשנה או אחר ההלוואה הוא החרימו והתשלומים מתבצעים חודשי, בנוסף הקרן וריבית. לעתים קרובות, השעבוד אינו מופיע בקלות או נראה כמו הערכת מס, אשר קל לפטר על ידי קופות משכנתא ואפילו כמה חתמים. המלווה הזכיר לי קובץ לאחרונה כי היה אשראי האשראי של האשראי לבדוק את המוכר, אשר נעשה כמה חודשים לפני המוכר החליט לרשום את הבית למכירה.

מאז החקירה נעשתה בתוך 60 הימים האחרונים, קצין הלוואה משכנתא שאל על זה, רק כדי לוודא את הבית לא לקחת על עצמו חוב נוסף על ידי מימון מכונית או רכישה גדולה אחרת.

התברר בעלי הבית היה 18,000 $ (8 25% ריבית, 20 שנה) PACE הלוואה. לא היה אזכור של ההלוואה את הרשומות במס ולא את הכותרת של החברה פרופיל רכוש. זה לא בא לידי ביטוי ברשימת השומות על הצעת החוק הנוכחית. המלווה השיג עותק של דו"ח הכותרת הראשית, וחריג היה ההצהרה הבאה:

7. הערכות ועניינים אחרים עבור מחוז סקרמנטו כפי שנכללו במסמך שכותרתו "תשלום הערכה חוזית נדרשת" ו / או "הודעה על הערכה" (תוכנית HERO של קליפורניה) רשמו XX / XX / XXXX כמסמך מספר XXXXXXXXX, דף XXXX הרשומות הרשמיות. כל ההערכות המשויכות למסמך הנ "ל נאספות עם המסים השנתיים.

לעין בלתי מאומנת, זה נראה רק עוד הערכה. אבל זה ראיה של הלוואה PACE כי יש לשלם במלואו בשעה הסגירה על ידי המוכר.

זה לא אומר כי הלוואות PACE או תוכנית HERO כל רע כי זה לא יהיה נכון. ישנם יתרונות רבים לתוכניות, וזה עוזר לבעלי בתים לבצע שיפורים הם עלולים אחרת לא יוכלו להרשות לעצמם. אבל להיות מודעים לכך הגילויים עשוי להיות מספיק כדי לעזור לבעלים להבין את התוצאות ואת הניואנסים בסדר של הלוואות אלה אשר, אם ידוע, עשוי להיות מספיק כדי להפוך את בעל הבית לעבור על משכנתאות ירוקות.