הלוואה ל-יחס ערך: איך LTV שלך משפיע על המשכנתא שלך

יחס ההלוואה לערך (LTV) הוא מונח פיננסי המשמש את המלווים לביטוי יחס ההלוואה לשווי הנכס. יחס LTV הוא אחד מגורמי הסיכון העיקריים המלווים להעריך כאשר לווים זכאים למשכנתא.

הסיכון של ברירת המחדל הוא תמיד הנהג האמיתי של חיתום, ובסופו של דבר, אישור ההלוואות החלטות, ואת הסבירות של המלווה קליטת הפסד עולה כמו כמות ההון מופחת.

- <->

לכן, כמו יחס LTV של הלוואה עולה, ההנחיות ההסמכה עבור תוכניות משכנתא מסוימים להיות הרבה יותר קפדנית. המלווים יכולים לדרוש לווים של הלוואות LTV גבוה כדי לקבל ביטוח משכנתא פרטית כדי להגן מפני ברירת המחדל של הקונה.

חישוב יחס הלוואה ל-ערך

הערכת השווי של נכס נקבעת בדרך כלל על ידי שמאי. בדרך כלל, הבנקים ינצלו את הערך הנמוך יותר של שווי הרכישה ואת מחיר הרכישה.

בואו לשבור כמה מספרים הראשון, ולאחר מכן לדון כיצד הלוואה אלה לערכים להתאים את הנוף המשכנתאות.

• רכישת תרחיש # 1 - הערכה טובה (יותר ממחיר הרכישה)

מחיר רכישה: $ 100, 000

הערכת מחיר: $ 110, 000

מקדמה: $ 20, 000

סכום ההלוואה : $ 80, 000

הלוואה לערך (LTV) = 80%

• תרחיש רכישה # 2 - הערכה נמוכה (פחות ממחיר הרכישה שלה)

מחיר הרכישה: $ 100, 000

אומדן ערך: $ 90, 000

מקדמה: $ 20, 000

סכום ההלוואה: 80 $, 000

הלוואה לערך (LTV) = 89%

• Refinance תרחיש # 1 (רגיל, ללא משכנתא שנייה)

ערך הבית: $ 100, 000

יתרת ההלוואה: $ 80, 000

הון עצמי: $ 20, 000

הלוואה ל-ערך או LTV = 80%

• תרחיש Refinance # 2 (משכנתא מרובות, כולל משכנתא שנייה)

ערך הבית: $ 100, 000

יתרת ההלוואה: $ 80, 000

יתרת הלוואה שנייה : $ 10, 000

הון עצמי: $ 10, 000

הלוואה לערך או LTV = 90%

בין אם אתה קונה או refinancing, ההלוואה שלך הלוואה לערך חשוב כי זה עוזר לקבוע את שיעור המשכנתא ואת ההלוואה שלך זכאות.

High-LTV סוגי הלוואה

הלוואה לערך היא גורם מפתח ביכולת שלך לקבל מאושר עבור משכנתא. באופן כללי, המלווים מעדיפים הלוואות עם LTV נמוך בגלל הלוואות עם LTV נמוך מייצגים פחות סיכון לבנק.

עם זאת, יש מספר תוכניות הלוואה במיוחד המיועדים לבעלי בתים עם LTV גבוה. יש אפילו כמה תוכניות אשר להתעלם הלוואה לערך לחלוטין.

הנה סקירה קצרה של הנפוצים יותר גבוה LTV סוגי ההלוואה.

VA הלוואה: 100% הלוואה ל-ערך

הלוואות VA הם הלוואות מובטחת על ידי המחלקה לענייני ותיקי U. VA הנחיות הלוואה לאפשר 100% LTV, כלומר אין תשלום מראש נדרש עבור רוב לווים VA. תמיד לבדוק עם המלווה הראשון שלך כדי להבטיח זכאות VA שלך עדיין במקום 100% מימון.

משכנתאות VA זמינים לחיילים מסוימים, חיילים ותיקים, בני זוג צבאיים, חברי השמורה הנבחרת והמשמר הלאומי, צוערים צבאיים ועובדי משרד ההגנה.

USDA הלוואה: 100% הלוואה לערך

הלוואות USDA הן הלוואות המבוטחים על ידי משרד החקלאות U. ס. הלוואות USDA לאפשר 100% LTV - אין מקדמה נדרש.

הלוואות USDA ידועים לעתים קרובות כפרי דיור הלוואות, אבל כמה suburbanites בקהילות קטנות או בפאתי רחוק של אזורים המטרו יכול גם להעפיל. בדוק עם משאיל שלך.

FHA משכנתאות: 96. 5% הלוואה לערך

הנחיות המשכנתא FHA דורשים מקדמה של לפחות 3. 5 אחוזים.

בניגוד הלוואות VA ו USDA, הלוואות FHA אינם מוגבלים על ידי רקע צבאי או מיקום - אין דרישות זכאות מיוחדת ואתה לא צריך להיות homebuyer בפעם הראשונה.

אם יש לך אשראי ממוצע, נכסים מוגבלים או שאתה רק מתחיל על מסלול הקריירה שלך, משכנתא FHA עשוי להיות הנתיב הטוב ביותר עבורך.

Fannie Mae & פרדי מק הלוואות: 95% הלוואה לערך (97% אפשרי)

הלוואות קונבנציונאלי הם הלוואות מובטחות על ידי פאני מיי או פרדי מאק. שתי הקבוצות מציעים 97% LTV רכישת משכנתאות, מה שאומר שאתה צריך לעשות downpayment של 3 אחוזים כדי להעפיל.

עם זאת, 95% או פחות הלוואה לערכים הם הרבה יותר נפוץ.

לעומת הלוואה FHA, מימון קונבנציונאלי מומלץ לבעלי בתים עם מוצק, ציונים האשראי הוקמה.

"לא אומדן" תוכניות Refinance

בעלי בתים מחפשים לחסוך כסף על המשכנתא שלהם צריך להבין איך הלוואה לערך נכנס לשחק. הלוואה גבוהה יותר ערך מעריך נמוך מהצפוי יכול nuke החיסכון שלך במהירות.

עם זאת, מספר "לא הערכה" תוכניות refinance זמינים לבחור בעלי בתים. לא רק בהעדר הערכה כדי להאיץ את תהליך החיתום, זה גם עושה הלוואה ל-ערך לא רלוונטי עבור אותם לווים.

כמה תוכניות אלה מודגשות להלן.

FHA לייעל refinance

FHA ייעול Refinance היא תוכנית מיוחדת refinance זמין עבור בעלי בתים עם משכנתאות FHA הקיימות.

הנחיות רשמיות עבור FHA ייעול Refinance לוותר על הערכות הערכה, כלומר הלוואות עם LTV בלתי מוגבל מותר.

VA ייעול למחזר

VA ייעול Refinance היא תוכנית מיוחדת refinance עבור בעלי בתים עם הקיים הלוואות VA הביתה.

השם הרשמי של VA ייעול למחזר היא הריבית הפחתת ריבית Refinance הלוואה (IRRRL). בדומה ליעול FHA, ה- VA ייעול למחזר אינו דורש הערכה, והוא אינו מחייב אימות של הכנסות, תעסוקה או אשראי עבור מרבית הלווים.

USDA ייעול למחזר

ייעול USDA Refinance זמין לבעלי בתים עם משכנתאות הקיים USDA בלבד. כמו FHA ו VA תוכניות לייעל, למחזר USDA מוותר על הצורך הערכה ביתית. התוכנית נמצאת בשלב הפיילוט וזמינה ב 19 מדינות.