למד אודות ניכוי הוצאות תיקונים ואחזקה

הבעלים הבלעדיים, עסקים מכל הגדלים ובעלי נכסים להשכרה יכולים לנכות הוצאות עבור תיקונים ותחזוקה של רכושם וציוד. מס הכנסה הוציא תקנות חדשות שנכנסו לתוקף בשנת 2014. תקנות חדשות אלה הידקו את הכללים כיצד תיקונים ותחזוקה הוצאות מנוכים.

אם תיקון מסוים עושה ציוד טוב יותר, משחזר את הנכס למצב הרגיל שלו, או מתאים רכוש לשימוש חדש או אחר, ולאחר מכן את העלות מהוונת ופוחתת במשך מספר שנים.

- 9 ->

ניתן לתקן את הוצאות התיקון והתחזוקה שאינן נכללות בקטגוריות של שיפורים, שיפורים או התאמות במלואן בשנה שבה שולמה ההוצאה.

The Basics

"אם אתה מתקן דברים, אתה יכול לנכות אותו", אומר סטיב נלסון, רואה חשבון מוסמך שכתב בהרחבה על ניכוי תיקונים על Evergreen Small Business וכתב ספר אלקטרוני עדכני הכנת טופס 3115 לתקנות רכוש מוחשי חדש .

- "אם מה שאתה עושה זה שיפור, שיקום או הסתגלות", אומר נלסון, "הכללים החדשים אומרים שאנחנו הולכים לעשות לך לנצל את זה ולהפחית אותו, אלא אם כן זה כמות כזו תפוחי אדמה קטנים. "

תיקונים שגרתיים ותחזוקה כי ניתן לנכות מיד

" באופן כללי, אתה יכול לנכות סכומים ששולמו עבור תיקונים ותחזוקה רכוש מוחשי אם הסכומים ששולמו לא נדרשים אחרת להיות מהוון. " (מס הכנסה, פרסום 535, הוצאות עסקיות, פרק 7, סעיף על עלויות תיקון ותחזוקה.)

על ידי הגדרת מה שאנחנו יכולים לנכות במונחים של מה שאנחנו לא נדרשים כדי capitalize, זה מאלץ אותנו לשאול את השאלה: האם זה צריך להיות מהוון? אם לא, אז נוכל לנכות אותו.

בחלק אחר של פרסום 535, מס הכנסה מבהיר את ההבחנה בין תחזוקה ותיקונים:

"תיקונים".

עלות תיקון או שיפור רכוש המשמשים את הסחר או העסק שלך היא או השתתפות עצמית או הוצאה. תחזוקה שוטפת ששומרת על הנכס במצב תפעולי תקין, אך אין בכך כדי להגדיל באופן מהותי את הערך או להאריך באופן משמעותי את אורך החיים השימושי של הנכס, ניתנת לניכוי בשנה בה התהוו, אחרת, העלות חייבת להיות מהוונת ופוחתת . (מס הכנסה, פרסום 535, הוצאות עסקיות, פרק 11, סעיף על תיקונים.)

שימו לב כי כאן IRS מגדיר מה הם מתכוונים על ידי תחזוקה שגרתית. תחזוקה שוטפת, מס הכנסה אומר, "שומר על הנכס שלך במצב הפעלה יעיל רגיל." דוגמה תהיה שינוי שמן על מכונית. החלפת השמן משאירה את המכונית פועלת באופן תקין ויעיל, אבל זה לא משמעותי להאריך את אורך החיים השימושיים של המכונית.החלפת הילוכים או המנוע, עם זאת, היה להאריך משמעותית את אורך החיים השימושיים של המכונית, ולכן זה יהיה יותר כמו תיקון זה צריך להיות מהוון. תיקונים ותחזוקת תיקונים: בדיקת "החזייה"

עלויות תיקונים ותחזוקה שהופכות נכס

טוב יותר

או שחזור למצב עבודה, או הסתגלות הנכס לשימוש חדש צריך להיות מהוון ופוחת במשך כמה שנים. זה יכול להיזכר בקלות אם אחד משתמש בבדיקת החזייה, מטמוני שטבע טוני ניטי. B etterments הם תיקונים שהופכים משהו טוב יותר מאשר בעבר. באופן ספציפי, תיקונים נופלים תחת הקטגוריה של שיפורים אם הם:

תיקון פגם שהיה קיים לפני שקנית את הנכס תיקון פגם שהתרחש בעת ביצוע הנכס

• הגדל או הרחב את המאפיין כך שהוא יש יותר קיבולת, או
• צפויים להגדיל את איכות הנכס, כוח, יעילות או פרודוקטיביות
• לפרטים נוספים, ראה מהו שיפור? סעיף לתקנות הסופי של הנכס המוחשי.
• שחזור, כפי שניתן לצפות, הם תיקונים לשחזר משהו למצב הרגיל שלו. תיקון גג או החלפת גג לחלוטין הן שתי דוגמאות של שחזור. באופן ספציפי, תיקונים נופלים תחת הקטגוריה של שחזור אם הם תיקונים כי:

שחזור הרכוש הידרדר ל "מצב התפעול שלה יעיל בדרך כלל"; או

החלף רכיב מרכזי או חלק מבני משמעותי של פיסת רכוש; או

• לבנות מחדש את המאפיין למצב חדש-חדש; או
• תוצאה בהפסד, מכירה או החלפה הניתנים להפחתה, או טיפול בנפגעים בנכס או ברכוש של הנכס.
• לקבלת פרטים נוספים, ראה מה הם סכומים כדי לשחזר יחידת נכס? סעיף לתקנות הסופי של הנכס המוחשי.
• A

daptations הם תיקונים שמשנים את אופן השימוש ברכוש או בציוד.

לדוגמה, נניח שבעליו של הבניין הופך מפעל לאולם תצוגה. כיצד המבנה משמש שינויים מהייצור למכירות קמעונאיות. מאז משלם המסים שינה את האופן בו הוא משתמש בנכס, כל התיקונים הקשורים בהתאמת הנכס מהוונים. באופן ספציפי, מס הכנסה אומר חשבון הסתגלות הוא "סכום משולמת כדי להתאים יחידת רכוש לשימוש חדש או אחר, אם ההתאמה אינה עולה בקנה אחד עם השימוש הרגיל שלך של יחידת הנכס בזמן שהנחת במקור (מהמתאים את יחידת הרכוש לשימושים חדשים או שונים?) של תקנות סופית של הנכסים המוחשיים (Q & A).

קיצורי דרך: שלושת כללי Safe Harbor

הכלל הוא כי הוצאות עבור תיקונים ותחזוקה צריך להיות מהוון ופוחת. יש חריגים לכלל הכללי הזה. למעשה, ישנם שלושה יוצאים מן הכלל, אשר IRS מכנה נמל בטוח. אבל אפילו עם נמל מבטחים, אי אפשר פשוט למחוק את ההוצאות. מס הכנסה מצפה משלם המסים לעשות בחירה רשמית (המכונה "הבחירות") על ידי צירוף הצהרה הבחירות תשואות המס שלהם.

$ 2, 500 Safe Harbor הבחירות עבור משלמי המסים קטנים.

אדם או עסק יכולים לנכות באופן מיידי הוצאות תיקון ותחזוקה אם המחיר הוא

$ 2, 500 (או פחות) לכל פריט או לכל חשבונית

. עסק עם "דו"ח כספי רלוונטי", עם זאת, יש סכום הנמל בטוח של $ 5, 000. זה $ 2, 500 מגבלת נכנס לתוקף בשנת המס 2016. במשך השנים המס 2014 ו 2015, את הגבול היה 500 $. ראה

Notice 2015-82, הגדל ב- Minimis Safe Harbor Limit עבור משלמי המסים ללא הצהרה פיננסית רלוונטית (pdf), באתר האינטרנט של IRS לקבלת פרטים בנוגע לשינוי זה. לקבלת פרטים נוספים על הוראה זו, עיין בסעיף "מינימסיס" בחירות הבטוחה של Q & A באתר האינטרנט של IRS. Safe Harbor עבור משלמי המסים הקטנים תיקונים ניתנים לניכוי באופן מיידי אם הסכום הכולל

המשולם עבור תיקונים ותחזוקה על הנכס

קטן או שווה ל- $ 10, 000 או 2% את הבסיס הבלתי מתוקן של הנכס, לפי הסכום הנמוך יותר . ואת הנמל בטוח זמין רק עבור עסקים עם הכנסות תחת $ 10 מיליון דולר ואת הנכס מתוקן יש בסיס לא מתוקן תחת 1 מיליון דולר. לקבלת פרטים נוספים על הוראה זו, ראה את הבחירות לנמל מבטחים עבור חלק משלמי המסים הקטנים של Q & A באתר האינטרנט של IRS. Safe Harbour עבור תחזוקה שגרתית אם התיקונים מורכבים תחזוקה שגרתית, אז את הוצאות תיקון ניתן לנכות מיד. אלה הם סוג של תיקונים לקרות על בסיס קבוע. ה- IRS פירט זאת בפירוט. כדי שההתחזוקה השוטפת תהיה ניתנת לניכוי מיידי, מס הכנסה יבקש את ההוצאות כדי לספק את כל של כל הקריטריונים הבאים:

התיקונים הם פעילויות חוזרות ונשנות מהסוג שהיית מצפה לבצע;

התיקונים נובעים מהבלאי בשימוש בסחר או בעסקים;

התיקונים יש צורך לשמור על הנכס פועל ביעילות במצב הרגיל שלה; וצפוי לחלוטין שתיקונים יבוצעו גם: יותר מפעם אחת במשך 10 שנים (עבור מבנים ומבנים הקשורים למבנים), או

1. יותר מפעם אחת במהלך הכיתה של הנכס (למעט מבנים שאינם בניינים).
2. (פרסום מחלקה 946, איך לפחת נכס
3. , במיוחד סעיף רכוש רכוש פרק 4 ו נספח ב) - מתוך Safe Harbor לתחזוקת השימור של Q & A באתר האינטרנט של IRS. מילה של זהירות: תחזוקת הבטיחות השגרתית אינה חלה על הוצאות הנמצאות תחת הקטגוריה של השיפורים.
4. חלקי חילוף
   • נניח בעל הבית מחליף גג על נכס מניב. בואו נחשוב על המצב הזה. כאשר הנכס הועמד לשירות שכירות, העלות של הנכס היה מחולק לשני: קרקע ובנייה. הקרקע היא נכס שאינו פוחת. עלות הבניין מהוונת ופוחתת במשך שנים (27).5 שנים עבור הנדל"ן למגורים או 39 שנים עבור נדל"ן מסחרי). לפיכך, עלות הגג הישן נכללת בעלות הבניין ומופחתה לאורך זמן. עכשיו החליף בעל הבית את הגג. סוג זה של שיקום צריך להיות מהוון ופוחת (מעל 27. 5 שנים או 39 שנים, לפי העניין). אז עכשיו בעל הבית יש שני נכסים להיות פוחת: הבניין המקורי ואת הגג החדש. אבל הגג הישן נכלל בבניין. אז בדרך מסוימת, בעל הבית הוא פוחת הנכס (הגג הישן) כי כבר לא קיים. בתרחיש זה, ה- IRS מאפשר לבעל הבית לבצע חלק. בעיקרו של דבר, בעל הבית יכול לבטל את עלות הגג הישן (ובכך להסיר את החלק הזה של עלות מתוך לוח הזמנים של פיחות הבניין).
   • מה התועלת? זה מקבל ניכוי מיידי על הגג הישן, אשר מקזז את החיסרון של צורך לפחת את הגג החדש על פני כמה שנים. וזה מסיר את הגג הישן (העלות ההיסטורית שלה ואת הפחת שנצבר) של המאזן של משלם המסים. בונוס נוסף: "אין פחת מחדש כי לא היה מכירה או חילופי", אומר פיל Zaman, מנהל במשרד מס CBIZ הלאומי. לפיכך, נטייה חלקית גורמת לפחת שנצבר פחות כדי לכבוש מחדש אם הנכס יימכר בעתיד.

מה אתה צריך להסתכל על על מנת לקבוע כראוי מה ניתן לנכות ומה צריך להיות מהוון, אנו בודקים מה היא ההוצאות, כמה זה עולה, וכיצד ההוצאות מתייחסת הנכס מתוקן או מתוחזק. "אנחנו חייבים להיזהר לא רק כדי לכתוב דברים", אומר נלסון, "אלה תקנות מוחשיות אמר, אנחנו צריכים באמת להסתכל על ההוצאות האלה."

אז איך אנחנו באמת מסתכלים על ההוצאות האלה?

עבור כל תיקון או הוצאות תחזוקה:

בדוק את החשבונית עבור החשבון

מהי ההוצאה עבור? להחיל את מבחן החזייה: היא הוצאה שיפור, שיקום או הסתגלות?

כמה זה עולה?

האם כל פריט בחשבונית שווה או נמוך מ -2 $, 500? האם החשבונית הכוללת שווה או נמוכה מ -2 $, 500? אם כן, שקול להשתמש ב הנמל הבטוח. האם הסכום שווה או פחות מ $ 10, 000? שווה או פחות מ -2% מהבסיס הבלתי מתוקן של הנכס המתוקן? אם כן, שקול להשתמש בבחירות לנמל הבטוח עבור משלמי המסים הקטנים. מהו אופי התיקון? האם תיקון החלק הצפוי והכרחי של שמירה על הנכס במצב הפעלה יעיל בדרך כלל? אם כן, שקול להשתמש בנמל הבטוח לצורך תחזוקה שוטפת. שקול אם אתה יכול לכתוב את "חלקית".

לנצל את כל ההוצאות לפי הצורך ולהגדיר לוח זמנים פחת לכתיבת הוצאות תיקון.

1. משאבים עבור digger עמוק לתוך תיקונים ותחזוקה ניכויים:
2. מבט מעמיק: IRS מסתיים Regs על דיספוזיציות של נכס מוחשי מוחשי (פרסום פרקר מס, 8 ספטמבר 2014).
3. Notice 2015-82 (IRS, gov, pdf), ששינה את
4. המפרץ הבטוח מ- $ 500 ל- $ 2, 500; מסכם IR-2015-133: עבור עסקים קטנים: IRS מעלה נכס מוחשי סף הוצאות ל $ 2, 500; מפשט הגשת רשומות (GRS, 24 בנובמבר 2015). תקנות רכוש מוחשי - שאלות נפוצות (IRS, 13 במרץ 2015). החלטת האוצר 9636: הנחיות בדבר ניכוי והיוון של הוצאות הקשורות לנכסים מוחשיים (מס הכנסה IRS, תאריך התחילה 19 בספטמבר 2013).
5. נוהל הכנסות 2015-20 (IRS, gov, pdf); מסכם IR-2015-29: IRS מקל על עסקים קטנים ליישם תקנות תיקון ל 2014 ו בשנים הבאות (IRS, 13 בפברואר 2015).
6. תקנון נכס מוחשי ( יומן חשבונות
7. 31 בינואר 2014).
8. תחזוקה שוטפת Safe Harbour תחת תקנות חדשות של מס הכנסה (Nolo.)

Small Taxpayer Safe Harbor עבור תיקונים ותחזוקה (Nolo.)

• דרישות בעלי הקרקעות בהתאם לתקנות מס הכנסה (Nolo.) <