כיצד להשתמש בתרומת הלוואה בעת רכישת בית

זה היה פעם נוהג נפוץ למדי עבור קונה הביתה להציע הצעה בכפוף ליכולת לקבל משכנתא, אשר היה ידוע אז כפי שהוא עכשיו כמו הלוואה ההלוואה. פעמים לשנות את שוקי הנדל"ן בדרך כלל להכתיב את סוג verbage ו contingencies החוזה כי הם מקובלים. הלוואה מגירה היום הוא לעתים קרובות קצת מסובך.

הסיבה האתגרים כרוך בסוג של הלוואות contingencies הנפוץ ביותר.

בקליפורניה הנדל"ן, למשל, כמו במקומות רבים אחרים בארץ, קונה הביתה עשוי להסתכל על כמה סוגים של הלוואות contingencies ולשלב אחד או יותר של אלה contingencies לתוך ההצעה לרכוש.

רק קונים הביתה אשר מקבלים מימון נוטים להפוך את חוזה הרכישה מותנה בקבלת הלוואה. קונים מזומנים לא לבקש הלוואה מגירה כי אין הלוואה. החוזה עשוי להיות מותנה בקונה קבלת:

-> ->

הלוואה FHA, אשר יש קבוצה משלו של דרישות, או

• הלוואה VA, אשר מובטחת על ידי מנהל ותיקי, או
• הלוואה קונבנציונאלי, אשר נמכר בדרך כלל שוק משני, או
• הלוואה מאיחוד אשראי שבו הלווה הוא חבר, או
• מימון פרטי, אשר נקרא לפעמים הלוואה קשה כסף
• בהתאם לסוג ההלוואה, המלווה עשוי לדרוש מסוימים תנאי רכוש או תיקונים לבצע את ההלוואה. אם המוכרים והקונים לא יכול להסכים על תיקונים או תנאים משאיל, הקונה לא יקבל את ההלוואה, ואת העסקה עלולה להתפרק.

באופן כללי, הקונה יש תקופת זמן מסוימת בחוזה הרכישה כדי להשיג את המימון. במקרים מסוימים, החוזה עשוי לתת לקונה בחירה, לבחור בין מספר מסוים של ימים לפני הלוואה ההלוואה יהיה צורך להסיר או מרוצה, או כדי לשמור על ההלוואה במקרה, אם כל הצדדים מסכימים, עד הסגירה.

זה המקום שבו מתחילה הבעיה. רוב המוכרים מצפים כי הקונה יצטרך להשיג מימון. המוכרים הם בדרך כלל סבירים למדי, יאפשר תקופה מסוימת של זמן לעבור עבור הרוכש כדי לקבל את המימון ולהסיר את ההלוואה מגירה, אבל לא כל המוכר ירצה לחכות עד יום הסגירה כדי לברר אם הקונה אכן מסוגל כדי לסגור את השלשה. זה לא הוגן לחלוטין למוכר עבור קונה לבקש תקופת סגירה של 30 יום ללא התחייבות איתנה לסגור. מצד שני, הסרת הלוואה ההלוואה לפני הסגירה יכול להפוך את הקונה עצבני מאוד.

קונה עשוי לתהות מה יקרה אם המלווה, עבור סיבה בלתי צפויות או מוזר, החליט לדחות את ההלוואה. אם הרוכש הסיר את ההלוואה ההלוואה, הקונה עשוי להיות ברחמים של המוכר, ואת ההפקדה הכספית רצינית של הרוכש יכול להיות בסיכון.קונים מעטים מוכנים לקחת הימור על לאבד את ההפקדה.

כמובן, קונים להשיג ולהציג מכתב preapproval לפני ביצוע הצעה. זהו מכתב preapproval המוכר מסתמך על ההוכחה לזכות האשראי של הקונה ואת היכולת להעפיל הלוואה. אבל אחרי הקובץ ארוז עבור חיתום, בעיות אחרות יכול לצוץ.

פסקי דין לא ידועים יכולים להופיע ברשומות הציבוריות, קונה אולי יש לדפוק על דוח האשראי כי החליק דרך סדקים, לשעבר עם מכירה קצר הקודם יכול לשים על נזק על זכאות, קונה יכול לאבד את עבודתה, קונה עשוי להיות מועסק רק תחת תקופת 2 שנים נדרש או לקבל שכר unreflected על שכר שטחי. ישנם דברים bazillion שיכולים להשתבש בואו לא להתעלם כי הסוג השני של הלוואה ההלוואה היא הערכה. מצב ההערכה הוא לעתים קרובות נפרד מן ההלוואה במקרה. משוער הערכה פירושו הבית חייב להעריך במחיר הרכישה. אם ההערכה היא פחות ממחיר הרכישה, אזי הרוכש יכול לבטל את מתן הקונה למקרה הערכה בחוזה הרכישה. אם המוכר מסכים להוריד את המחיר כדי לעמוד בהערכה, הקונה צפוי אז להסיר את הערכת מצב.

אבל מה קורה אם בסגירת החתם מחליטים בשעה 11 כדי להזמין הערכה שנייה, וכי חוות דעת שנייה של ערך מתברר להיות הערכה נמוכה? אם הקונה פרסמה את הערכת מצב, לא נותרה כל מקרה הערכה. עם זאת, אם ההלוואה ההלוואה טרם פורסמו, חוזה הרכישה עשוי עדיין מותנה ביכולת של הרוכש לקבל את ההלוואה.

אלה הם חששות שיש לטפל עם סוכן הנדל"ן שלך לפני ביצוע הצעה לקנות בית. קונים מסוימים נוחים להסיר הלוואה מגירה כאשר המלווה מבטיח לקונה את הקובץ מוכן למימון. עם זאת, אם המלווה יש חששות, זה לא יכול להיות רעיון טוב כדי להסיר את ההלוואה מגירה. הלוואה contingencies גם לדבר עם המוכר. החיסרון הוא כאשר ההצעה שלך היא בין הצעות מרובות, ואת הקונים האחרים מוכנים להסיר הלוואה מגירה או לקצר את התקופה, ואתה מתעקש לשמור על ההלוואה מקרה שלם כל הדרך עד הסגירה, ההצעה שלך לא יתקבלו. המוכר עשוי לחשוב שיש לך בעיה שעלולה לגרום לקשיים בעת הסגירה.

במצבים קשים כאלה, כמה קונים הביתה לשאול את המלווה לאשר את הקובץ באמצעות חיתום לפני שהם אי פעם להציע לקנות בית. אישור החיתום מסיר את החשש מאי ודאות ומחזק את ההצעה.

בזמן הכתיבה, אליזבת וינטראוב, BRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.