איך לנהל משא ומתן על עמלות נדל"ן

אתה יודע עמלות הנדל"ן אמורים להיות סחירים, נכון? ללא קשר למכס המקומי, דמי הנדל"ן הם בדרך כלל לדיון. כמה סוכנים יסכימו הפחתת דמי מיד את המחבט. אחרים ידונו בכך. אבל אף אחד לא ירגיש מודאג ששאלת. זה צפוי. אמנם, להיות מוכנים לעובדה כי כמה סוכנים לא יהיה משא ומתן עמלה איתך. כי כמה סוכנים לא צריך.

-> ->

להבין איך סוכנים משלמים

פיצולים להשתנות בין מתווכים, בהתאם למדיניות הייצור. סוכן ייצור למעלה שסוגר 100 עסקאות בשנה הוא שילם בדרך כלל יותר, פיצול גבוה יותר, מאשר סוכן אשר סוגר עסקה אחת כל כמה חודשים. רק מתווכים מורשה הנדל"ן יכול לקבל עמלה. ברוקרים כתבו הסכמים העסקת סוכנים, בתורו, לשלם את הסוכנים, בדרך כלל כקבלנים עצמאיים.

עמלות המשולמות על ידי המוכר מחולקות עם כמחצית הולך בצד הרישום והשאר לצד המכירה; זה לא תמיד חלוקה 50/50. לפעמים סוכני הרישום משלמים יותר מהסוכנים שמביאים את הקונה.

למה לא סוכנים כל תשלום על אותה הנציבות?

על פי רוב, הם עושים, על פי המנהג המקומי. אמנם תמצאו סוכני הנחה, סוכני המפיק העליון, מומחים השכונה, סוכנים ותיקים, סוכנים חדשים, סוכנים במשרה חלקית, סוכנים בכל גודל של גודל וצבע.

סוכנים אינם זהים זה לזה. אתה לא צריך לבחור סוכן מבוסס על עמלה. אתה עלול למצוא את סוכני יקר יותר להציע שירותים מודלים רווח למוכרים שלהם סוכני פחות יקר לא. בסך הכל, סוכנים בדרך כלל משלמים את מה שהם שווים. הם לא כל שווה את אותה עמלה.

רווח נקי טיפוסי

תוהה כמה סוכנים עושים? נניח קונה של מרי רכישות $ 150, 000 הביתה. סך עמלה ששולמה היא 7%, עם 4% לברוקר הרישום ו 3% לברוקר מוכר. ברוקר של מרי הוא שילם $ 4, 500. מרי זכאי 50% פחות 8% זיכיון בתשלום. מרי מקבל 2 $, 070. מכאן, מרי משלם הוצאות תקורה שלה של 22% ומניח 30% לחיסכון להחזיק בתשלום של ביטוח לאומי, פדרלי מס הכנסה המדינה. מרי עשתה $ 993. רווח נקי.

אם מרי סוגרת רק עסקה אחת בחודש ועובדת בשבוע טיפוסי של 40 שעות, זה הופך את השכר נטו שלה לשעה על 5 דולר. 78 לחודש. אם היא סוגרת שתי עסקאות בחודש, אז מרי עושה בערך כמו פקידים במעבר בבית הום דיפו.
מכירה וקנייה עם אותו סוכן

זה נחשב מותר לשאול את מרי אם היא תהיה הנחה חלק של הוועדה שלה אם היא מייצגת אותך למכור את הבית שלך גם מייצג אותך לקנות בית, אבל מרי לא מסכים.התיאוריה פועלת על ההנחה ששתי ציפורים בסבך טובות יותר מאחת ביד. במילים אחרות, אם מרי היא סוכן הרישום שלך, היא תזכה בצד הרישום של הוועדה. בנוסף, על ידי עוזר לך לקנות בית אחר, היא תרוויח את הצד המכירה של העסקה.

אדם אחד. שתי עסקאות. אבל זה יותר ניואנס מזה.

ישנם סוכנים אשר יציע לך הנחה אם אתה מוכר לקנות בית באמצעות הסוכנות שלהם. סוכני נדל"ן אשר מסרבים להנחות עמלות סביר להניח כי שתי עסקאות נפרדות זו מזו, אשר הן. הם כרוך באותה כמות של עבודה, אם המוכר והקונה הם אותו אדם או שני אנשים שונים ולא קשורים. אם מרי הנחות ועדת הרישום שלה בשבילך על מנת לעשות את העבודה פעמיים להרוויח פחות מ פעמיים את הכסף, היא עלולה להיות גם מכה על הצד המכירה של הוועדה שכן אין לה שליטה על עמלות סוכן אחר משא ומתן. כדי לשכנע את מרי "להעניק לך הפסקה, "ייתכן שתצטרך להציע למרי תמריץ נוסף, כגון הפניות, ושליחת עסקים נוספים בהמשך הדרך.

כאשר אותו סוכן מייצג אותך ואת הקונה
זה נקרא סוכנות כפולה, וזה אפילו לא חוקי בכמה מדינות. אבל אם היא חוקית, מרי היתה מרוויחה את שני הצדדים של הוועדה, את הרישום ואת דמי המכירה. זה נקרא פעמיים סיום העסקה. אותו נכס, אלא שני צדדים נפרדים בעלי אינטרסים נפרדים ויכולות נפרדות לתבוע. מרי עכשיו יש אחריות מוגברת.

זה לפעמים טקטיקה נפוצה בשימוש על ידי המוכרים בחלקים מסוימים של הארץ לשאול סוכן הרישום אם היא תסכים להוריד את הוועדה שלה אם היא בסופו של דבר מייצג הן את המוכר והן את הקונה. יש לך אפשרות לנהל משא ומתן על זה כאשר אתה חותם על הסכם הרישום או כאשר אתה מקבל הצעה, אבל עדיף אם תדון בתרחיש זה מראש, עם תחילת הרישום.

זכור כי משא ומתן זה עלול להבהב. זה יכול להפחית את ההרשמה של סוכן או מוטיבציה למכור את הבית שלך לקונה שלה. מלבד האחריות המשפטית שלה נאמנות לשווק את הבית שלך לכל הקונים הזמינים, מה התמריץ שלה כדי לגרום לקונה לרכוש את הבית שלך כאשר דמי שלה יופחת? במיוחד אם היא עומדת למכור את הקונה שלה רישום של מישהו אחר ולקבל תשלום יותר. אבל קדימה לשאול. סוכנים רבים מסכימים "עמלה משתנה" כאשר נשאל כי הם חושדים הסיכויים הם לא מייצגים את שני הצדדים, אז הם לא מוותרים שום דבר.

רישומים מרובים, אותו מוכר

צמצום עמלות תמורת מספר רישומים בלעדיים מאותו מוכר תלוי ב:

נפח דולרי
קלות מכירה

ניידות שוק

אם כל שלושת המשתנים האלה הם לטובת הסוכן, זה לא brainer לשאת ולתת וכנראה את המשא ומתן הקלה ביותר לנצח. אמנם לא כל סוכן יסכים לכך.

• סוכנים השולטים בשכונות
• סוכנים שעושים טונות של עסקים מדי שנה באזורים ספציפיים בדרך כלל הנחה נקודה כאן ושם.אלה הם סוכנים שעשויים לבקש עמלה גבוהה יותר, אבל מהר להסכים על עמלות נמוכות יותר אם יש תחרות מצד סוכן אחר. אם אתה אוהב סוכן אשר ציטט לך עמלה גבוהה יותר אבל ראיינו השני שהסכים לעשות את העבודה פחות, להתקשר בחזרה הסוכן הראשון ולהציע את דמי הסוכן השני. הסבר מדוע. זכור גם, כי האמרה: אתה מקבל מה שאתה משלם עבור לעתים קרובות מאוד נכון. לא מקבל כל כך ניתק על עמלות כי אתה מאבד את השכר של שכירת הסוכן הטוב ביותר שאתה יכול למצוא.

בזמן הכתיבה, אליזבת Weintraub, CalBRE # 00697006, הוא ברוקר, עמית ב ליון נדל"ן בסקרמנטו, קליפורניה.