כיצד לחשב את הרווח התפעולי נטו (NOI)

כנדל"ן מקצועי המשרת לקוחות השקעה, אתה צריך להיות מאוד מכיר את כל השיטות של הערכת נכסים הכנסה. אחד מהם הוא חישוב הרווח התפעולי נטו, כפי שהוא משמש עם שער שווי כדי לקבוע את הערך של הנכס.

קושי: קל

זמן נדרש: 5 דקות

הנה איך:

1. לקבוע את הרווח התפעולי ברוטו (GOI) של הנכס:

   הכנסה פוטנציאלית ברוטו - פנויות הפסד אשראי = רווח תפעולי ברוטו
2. לקבוע את ההוצאות התפעוליות של הנכס. זה יכלול הוצאות ניהול, משפטי וחשבונאי, ביטוח, janitorial, תחזוקה, אספקה, מסים, שירותים וכו '.
3. הפחת את ההוצאות התפעוליות של הרווח התפעולי ברוטו להגיע לרווח התפעולי נטו. שימוש בדוגמה של נכס עם הכנסה תפעולית ברוטו של 52 $, 000 והוצאות התפעול של $ 37, 000, הרווח התפעולי שלנו יהיה:

   $ 52, 000 - $ 37, 000 = $ 15, 000 רווח תפעולי נקי

   < -> ->

המלווים מסחרי להשתמש בקריטריונים ההסמכה השונים כדי לקבוע אם המשכנתא היא מוצדקת וכמה הם ההלוואה כנגד הנכס. בעלי המשקיע בדרך כלל לא מוערכים בנפרד על היסטוריית האשראי שלהם, שכן זה לא חשוב למלווה כמו פוטנציאל ההכנסה הכנסה של הנכס להיות משועבד.

העובדה היא כי קונה הביתה הולך לחיות בבית הם קונים, כך משאיל מעריך את יכולתם לשלם את המשכנתא ואת ההיסטוריה של תשלום חובות החוב.

זה מצב שונה מאוד מאפיין מסחרי, נניח מתחם משרדים. הקונים הם קונים את הנכס הזה עבור מטרה אחת; כדי לייצר תזרים חיובי מהכנסות השכירות.

הכנסה

המוטיבציה לרכישה היא הכנסה, כך המלווה רוצה להעריך את הנכס מבוסס בעיקר על ההכנסה זה יפיק.

בטח, תנאי רכוש וגורמים אחרים להיכנס המשכנתא ההסמכה, אבל ההכנסה היא גורם גדול. אם הנכס יכול לשרת את החוב (לשלם את תשלומי המשכנתא) ועדיין יש הכנסה חודשית תזרים מזומנים מקובל, אז משכנתא צפויה להיות יזמה.

הוצאות

כמובן, ההוצאות הן מחצית השיקולים העיקריים בחישוב ה- NOI. זה קריטי כדי ללכוד את כל ההוצאות התפעוליות של הנכס. אלה יכולים ולעתים קרובות כוללים:

• שיווק ופרסום - בהתאם לסוג הנכס, קטגוריה זו הוצאה יכול להשתנות הרבה. עבור נכס דירה, רוב הוצאה זו תהיה פרסום כדי ליצור דיירים המבקשים. עבור נכס קמעונאי או משרדי, אותו הדבר יחול, אבל יש גם הוצאות שיווק להציג את הנכס לצרכנים או ללקוחות עבור הדיירים.
• ניהול - ניהול מקצועי הוא הנורמה עבור נכסים מסחריים גדולים יותר. הוצאה זו היא משמעותית, אבל זה יכול לקזז הרבה על ידי ניהול החיסכון המקצועי יכול לייצר בתפעול ותחזוקה של הנכס.
• כלי עזר - אלה שלא עברו לדיירים יהיה בקטגוריה זו.
• תיקונים ותחזוקה - כל דבר, החל בגינון כדי לתקן יחידות מיזוג אוויר שבור או ציור של יחידות הוא בדלי זה.
• ביטוח - זוהי הוצאה גדולה גם כן.

אלה הם הקטגוריות העיקריות, ויש הוצאות אחרות התלויים בשימוש ברכוש ובדיירים.

אם היחסים הרצויים על ידי המלווה על בסיס הכנסה אינם מצביעים על אישור, הלווים יכולים לבוא עם יותר מזומנים עבור מקדמה כדי להביא את היחסים לתוך קו. הרווח התפעולי נטו חשוב מאוד בהלוואות מסחריות.

טיפים:

1. היזהר מאוד לקבל את כל ההוצאות התפעוליות לחישוב. ההוצאות החסרות יגדילו את הרווח התפעולי נטו, ובכך יגרום ללקוח שלך לשלם יותר מדי עבור הנכס בהתבסס על הערכת שווי תוך שימוש בכמות.
2. עבור החישובים המשקיעים הנפוצים ביותר הסביר וגיליון אלקטרוני כדי לחשב אותם, לקחת את זה, עבור החישובים 10 העליון.

מה שאתה צריך:

• מחשבון
• פירוט מקיף של ההוצאות התפעוליות.

אף אחד החישובים האלה הם מדע טילים. תוכל במהירות להגיע עד מהירות ולהיות מסוגל לעשות אותם או לדון בהם בתבונה עם לקוחות משקיעים מסחריים.