הגדרת הרווח התפעולי הגולמי (GOI)

הגדרה: המונח השקעה במקרקעין, הרווח התפעולי ברוטו מתייחס לתוצאה של ניכוי הפסדי האשראי והפנסיה מהרווח הפוטנציאלי ברוטו של הנכס.

ידוע גם בשם: הכנסה ברוטו יעיל (EGI)

מה לשקול על השכרת הכנסות תפעוליות ברוטו

תיקו הגדול ביותר עבור המשקיעים נכס הנדל"ן הוא תזרים מזומנים חיובי קבוע. זה הכל על הכסף הזה הולך לבנק מדי חודש.

-> ->

בטח, אנחנו רוצים את הנכס להעריך גם ערך, אבל אנחנו יכולים לקנות להחזיק במניות כדי לקבל את התוצאה (גם בדרך כלל).

לפני שאתה יכול להגיע הרווח התפעולי ברוטו, GOI, אתה מתחיל עם הכנסה פוטנציאלית ברוטו, GPI. הפוטנציאל הוא מובן מאליו במובן מסוים. זה פוטנציאל הכנסה, אבל זה לא בהכרח המציאות. GPI הוא שכר הדירה הצפוי שתקבל בעוד שנה מהנכס השכור שלך אם הוא מושכר במשך 365 הימים, ואם השוכרים ישלמו את שכר הדירה המלא כפי שהוסכם.

הפסד פנוי: עכשיו אנחנו מגיעים לחלק המציאות. נכסים מניבים לא נשארים מושכרים 365 ימים בכל שנה. גם הדיירים תמיד משלמים את שכר הדירה המלא שלהם כפי שהם הסכימו בחוזה. דברים קורה. הדיירים לזוז החוצה, לפעמים עם הודעה ולפעמים לא. הנקודה היא כי בין הדיירים יש תקופה שבה אתה לא הולך להיות מקבל שכר דירה. במשך פרק זמן זה תוכלו לחוות את מה שאנו מכנים "אובדן ריקנות". זה ההכנסה לאיבוד לתקופה אין לך דייר משלמים שכר דירה.

אז, הדבר הראשון שאנחנו לנכות מ GPI להגיע לממשלה הוא אובדן הכנסה שכורה כאשר הנכס ריק. אם בבעלותך נכסים מניבים לזמן מה, יהיו לך מספרי ניסיון שיעזרו לך לאמוד מספר זה. ברור שזה ישתנה, אבל כאשר אתה צופה הכנסה אל העתיד, כי GOI, אתה צריך לקבל מושג על מה אתה תנסה עבור אובדן מקום פנוי.

אשראי הפסד: הבא עלינו לשקול כי לא כל דמי השכירות יגיע, או שהם יהיו אבל הם לא ינקה את הבנק. זה רק לעתים נדירות עלות גבוהה יותר מאשר הפסד פנוי, אבל לא חושב שאתה לא לחוות את זה מעת לעת. שוב, אם אתה כבר בעסק לזמן מה ויש לי מספר היסטורי להחיל כאן, אז נהדר. כולנו יודעים שזה רק אומדן בכל מקרה, כמו הדיירים בשנה הבאה הם שונים מאשר בשנה שעברה.

שליטה על שני המשתנים שלנו

גורם אחד חשוב בהפחתת אובדן מקום פנוי הוא שמירה מקרוב על המאפיינים שלך כדי לוודא שהם נשארים במצב טוב. כאשר מישהו זז החוצה, אתה רוצה תהליך במקום זה יקבל כי היחידה מוכנה דייר חדש במהירות. אתה תמיד צריך להיות שיווק, כמו זה טוב יותר להיות לספר למתקשרים לא תהיה לך מקום פנוי עד מתישהו בעתיד מאשר לחכות שיחות עם יחידה ריקה.

עבור אובדן אשראי, הדבר הראשון ברור לעשות בדיקות אשראי על המועמדים. גם לבדוק את ההתייחסויות של בעלי הבית בעבר אם יש להם אותם. לא חכירה לדייר בסיכון גבוה יותר היא הדרך היעילה ביותר לקצץ הפסדי אשראי.

עובד ללא הרף כדי לצמצם את הפער בין הכנסה פוטנציאלית ברוטו הכנסה התפעולית ברוטו היא איך תוכל לאורך זמן לשמור על פנויות נמוכה ומספרים אובדן אשראי.