מתנה של נדל"ן: נדיבות יכול להיות מיסוי

בסיס המס של מחוננים רכוש יכול להיות מסובך. תשאלו את בוורלי באטלנטה, ג'ורג'יה, שכותבת:

"אבא שלי, בן 90 ובריאות טובה לכאורה, נתן לי את הדירה השכורה שלו בפלורידה, אני שוכרת אותה לנופשים. עבור $ 65, 000 וזה עכשיו מוערך ב 550 $, 000. אני ילד יחיד יהיה לרשת את כל מה שעבר על אבא שלי.

השאלה שלי היא: האם הוא עשה טעות כלכלית איומה על ידי נותן לי את הדירה הזאת במקום להשאיר אותו לי בצוואה שלי נאמר לי שאם אני מוכר, וזה צפוי בעוד כשנתיים, אני אצטרך לשלם אלפי מס רווחי הון, וכי זה היה זה לא היה קורה אילו ירשתי אותו. יש לי שני בנים שירשו את כל מה שיש לי.אם עלי למכור את הדירה בחזרה לאבא שלי כדי למנוע את המסים שאחייב אם אמכור אותה? אם החלטתי שהוא צריך למכור אותו בשנה הבאה, האם הוא ישלם מסים רק על ההפרש של הערך הנוכחי ($ 550, 000) ומה הוא קיבל מעל הסכום הזה?

- -> אבל אם אני אמכור אותו בחזרה כדי למנוע את מס רווחי הון ואני לרשת אותו כאשר הוא עובר, ואם אני אז מכר אותו, איזה סכום הייתי משלם מסים על? אני צריך לדעת מה לעשות. כשהזכרתי לרואה החשבון שלי שאבא שלי נתן לי את הדירה, הוא אמר, "אתה יודע שזאת היתה טעות גדולה במס. מהן ההשלכות של כל האפשרויות שלי? תודה רבה לך. "למרות שזה נדיב מאוד, קבלת מתנה של הנדל"ן מגיע לעתים קרובות עם כמה חסרונות מנקודת מבט מס.כמה אנשי מקצוע המס מייעצים לאנשים לא לתת הנדל"ן.אני חושב שזה קצת קשה מדי, כי אני יכול לדמיין תרחישים שבהם מתן הנדל"ן יכול להיות מהלך מס חכם, אבל זה לא אחד מאותם מצבים.

רווחי הון על מתנות לעומת ירושה

באופן כללי, אתה צריך להעדיף ירושות במקום מתנות של נדל"ן.לכן:

מבקר האחוזה של אבא שלך יעריך את כל הנכס בעיזבון שלו נכון לתאריך מותו.המבצע יהיה גם ערך כל רכוש שוב שישה חודשים לאחר תאריך הפטירה, ואז הוא יכול לבחור לפי תאריך ההערכה התוצאות התוצאות המס האפשר לפחות הנדל"ן.כיוון יורש, בסיס העלות שלך בנכס יהיה שווי השוק ההוגן במועד ההערכה הנבחר, לא הרכישה הראשונית שלה מחיר.

זה נקרא "up-up בסיס "וזו דרך מצוינת למזער את החובות מס רווחי הון אם לאחר מכן למכור את הנכס.

בסיס העלות של הנמען הוא זהה לעלות של התורם במצב מתנה. זה עושה gifting פחות נוח דרך העברת הנכסים, למרות gifting יכול להיות אסטרטגיה מצוינת להפיכת רווחי הון לבני משפחה שיש להם שיעורי מס נמוכים יותר.

לדוגמה, נניח שאתה יושב על רווחי הון לטווח ארוך על כמה מניות, ואת אלה רווחים יהיה במס לך ב -15 אחוזים. אתה יכול מתנה אלה מניות של בן משפחה אחר עם מעט או ללא הכנסה ואת הרווחים לא יהיה במס אם הוא בתוך 10 או 15 אחוז מס סוגריים. הסכום החייב של הרווח זהה בשני המצב כך gifting היא פשוט דרך בחירת שיעור מס נוח יותר על השקעות מוערך.

רווחי הון על נכס מניב

בסיס העלות שלך בבית מחוננים הדירה זהה את בסיס העלות של אבא שלך, כי קיבלת את זה במתנה. אז אם אבא שלך רכש את הנכס עבור $ 65, 000, זה בסיס העלות שלך גם כן. יהיה עליך לבדוק היטב את "בסיס העלות המותאמת" שלך בנכס. אני מספק את הנוסחה במאמר שלי על דיווח הכנסות השכירות על לוח ה '. בסיס העלות שלך מופחת עוד יותר לפי כמות הפחת שאתה ואביך טען או יכול היה לטעון כניכוי מס.

כמו כן, הרווחים על הנכס השכור יחוייבו במס בשני שיעורי מס שונים: שיעורי מס הכנסה רגילים על סכום הרווח המיוחס לפחת ולרווח הון לטווח ארוך על כל רווח שנותר לאחר הפחת .

פעולה זו נקראת שחזור פחת.

מה לעשות?

מה שאתה צריך לעשות עכשיו תלוי לחלוטין כמה זמן אתה מתכוון לשמור על הנכס להשכרה. אם אתה מתכוון לשמור את זה למשך שארית חייך ולהעביר אותו לילדיך כנחלה, אין שום דבר שאתה צריך לעשות עכשיו. אבל ציינת אולי תרצה למכור את הנכס בשנים הקרובות. מישהו יצטרך לשלם את המס על רווחי ההון כאשר זה יקרה, או אבא שלך או אתה או מישהו אחר. אתה צריך לשבת עם מקצוען המס ולתכנן את ההשלכות המס של אסטרטגיות שונות. להבין איזו אסטרטגיה יחסוך את המס ביותר.

האפשרויות שלך כוללות:

שמור את המתנה:

אתה תהיה על וו עבור מסים אם אתה מוכר את הנכס. אבל אם אתה מחזיק את הנכס עד שאתה מת, הבסיס יהיה להגביר את היורשים שלך יכול למכור אותו ומקלט כמה רווחי הון.

בטל את המתנה:

• אני לא בטוח אם זה מתנה מסוימת ניתן לבטל, בהתאם כמה שנים חלפו מאז המתנה המקורית. ייתכן שתרצה לבדוק עם עורך דין. תן את הנכס בחזרה לאבא שלך:
• בסיס העלות שלו יהיה זהה בסיס העלות שלך, כלומר לומר כי זה הבסיס המקורי של אבא שלך כפי מותאם עבור פחת וגורמים אחרים. אבא שלך יוכל למכור את הנכס או להחזיק אותו עד שימות. תן את הנכס למישהו אחר:
• הרעיון כאן לבחור מישהו אחר, אולי הילדים שלך או קרוב אחר, על ההשלכות המס הנוחים ביותר על בסיס ההכנסה של אותו אדם. תן את הנכס לצדקה:
• צדקה יכולה לקחת את כל הרווחים פטורים ממס.