ניתוח שוק השוואתי הגדרה בנדל"ן

הגדרה :

כאשר עובדים עם המוכרים כדי לקבוע מחיר הרישום או עם קונים כדי לבדוק את הערך לפני הצעות לרכישה, סוכני נדל"ן לעשות מה שמכונה שוק השוואתי ניתוח, או CMA.

על ידי הולך רשומות נכס שנמכרו, הנדל"ן המקצועי בוחר לאחרונה נכסים שנמכרו דומים דומים לנכס הנושא באותו אזור גיאוגרפי. על ידי השוואת נכסים אלה והתאמת הפרשי התכונה, מתבצע אומדן ערך לנכס הנושא.

עם זאת, מקצועי מקצועי אמיתי יעשה CMA השני השני עבור המוכר או קונה.

CMA יסודי שני יכלול השוואות המאפיינות כיום נכסים דומים באזור. אותו תהליך ישמש, אך עם מאפיינים רשומים כעת. הדבר יאפשר הערכה של התחרות הנוכחית ועלול להוביל לעלייה או לירידה באומדן בהתאם לנכסים הנמכרים.

-> ->

ידוע גם בשם: CMA, השוואות ניתוח

איכות בחירות השוואתי

חיוני לדיוק של CMA בקביעת שווי השוק היא הבחירה של התכונות הטובות ביותר להשוות. שלושה סוכנים בוחרים אפילו אחד שונים להשוות מתוך שלושה או ארבעה בשימוש יכול לבוא עם כמה הערכות שונות מאוד. זה קורה הרבה כאשר המוכר הוא קניות עבור סוכן הרישום. הם מקבלים ערך הערכה של כמה סוכנים והם מופתעים ההבדלים. למרבה הצער, לעתים קרובות מי נותן להם את המספר הגבוה ביותר הוא אחד שמקבל את הרישום, ובדרך כלל זה לא מספר טוב.

3 ->

יש כמה דברים לשקול בעת בחירת comps:

• כאשר הנכס נמכר: מכירות יותר משני או שלושה חודשים בעבר הם לא comps טוב, במיוחד בשווקים נעים במהירות. ככל שהמכירות האחרונות יותר, כך סביר להניח שהשוק עבר מספיק כדי להפוך את מחירי הנכסים שנמכרו לא רלוונטיים בזמן CMA.
• היכן נמצא הנכס: המצב הטוב ביותר הוא שהבית נמצא באותו תת מחלקה. זה לא אפשרי בהרבה מקרים, ולכן השיקול הבא הוא איתור comps באותה שכונה או אזור כללי. כאשר אתה לא יכול לקבל comps מתאים בדרך זו, בתים דומים מאוד ב subdivisions דומים בחלקים אחרים של העיר עשוי להיות המשאב היחיד הזמין.
• מאפייני הבית: כאשר מדובר במספר חדרי השינה, אמבטיות, מדה מרובע של הבית, גודל של מגרש, ותכונות אחרות של הבית, בתים דומים צריך להיות דומה ככל האפשר. זה נדיר, חוץ מאשר בתת-מחלקות גדולות של קובצי עוגיות, שתקבל את כל הדברים האלה כדי להשוות בדיוק.

איכות ההתאמות

זה האחרון בסעיף לעיל מביא אותנו לדיון כיצד אנו לפצות החישוב שלנו על ההבדלים המבנים.אנו מבצעים התאמות, בדומה לאלה של שמאי, כדי להתאים את מחירי המכירה של בתים דומים כדי להתאים טוב יותר את נושא הנושא שלנו.

במילים אחרות, אם יש לנו 3 חדרי שינה, 2 אמבטיה הביתה עם שני המכונית המצורפת המוסך, 2100 מטר מרובע של אזור המגורים, ננסה למצוא שלושה או ארבעה comps עם כל התכונות האלה אותו . עם זאת, אנחנו רק לעתים נדירות, ולכן נצטרך לבצע התאמות המחירים שנמכרו שלהם.

• נניח כי אחד comp יש רק שני חדרי שינה. אנחנו חייבים להניח כי היה נמכר יותר כסף עם שלושה, אז אנחנו יהיה להוסיף קצת כסף בחזרה את המחיר שנמכר בפועל כדי להתאים אותו שיש לו שלושה חדרי שינה. כנ"ל לגבי מרחצאות וחניונים מוסך.
• אם זה בדרך אחרת, אומרים שלושה חדרי אמבטיה, כאשר לנושא הבית שלנו היו רק שני, אז היינו להפחית את הערך של חדר האמבטיה מן המחיר שנמכר ההתאמה שלנו.
• אנחנו לא צריכים לעשות שום דבר עם מדה מרובע עד שאנחנו עושים את החישוב הסופי שלנו.

לאחר שאנו מותאמים בתים דומים שלנו נמכרו המחירים, אנו מחלקים כל מחיר נמכר על ידי רגל מרובע שלהם כדי לקבל את המחיר שנמכר לכל רגל מרובע. אנו הממוצעים האלה עבור שלושה comps שלנו או יותר כדי לקבל ערך ממוצע אחד לכל רגל מרובע. אז אנחנו פשוט להכפיל את זה על ידי הסרט שלנו מרובע מדה לקבל את הערך המשוער הנוכחי בשוק.

יש לך את התמונה הגדולה של עושה CMA, אבל אתה רוצה לחפור וללמוד יותר ולתרגל לפני עושה אותם עבור לקוחות.